郑州商业市调报告课件

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1、郑州商业市调报告,CONTENTS,目录,市调目的,市调要求,PART ONE,市调目的阐述,市调目的,为保证项目能更好的运转，重点考虑竞争对手及周边商业商业定位、消费品零售总额、各零售业态占比、分类消费水平、物业售价、租金价格等信息，权衡自身定价及经营模式,市调范围,市调内容,分析,市调范围,城市描述郑州是全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，处于我国交通大十字架的中心位置，这一特性成就了郑州市全国性商贸物流中心的重要地位,郑州借助自身“中国之心”的优势地理区位，依托国家中部崛起的宏伟规划、较良好的产业发展基础、自身人才优势，正成为带动中部崛起的领头羊。,宏观市场环境分析,行

2、政区域郑州总面积7446.2平方公里，人口862.65万人，是外向通达度较高的战略枢纽，既可吸纳集聚、吞吐输出、四面辐射，又能承启东西、贯通南北，优越的区位及交通优势，为商贸、物流行业带来巨大机遇，对商业地产的运作有利好作用,以郑州铁路集装箱货运中心站、郑州国家干线公路物流港、郑州国际航空保税物流中心等重点物流项目为骨干的铁路、公路、航空、信息四位一体的交通物流体系正在逐步完善中。,郑州市下辖中原区、二七区、金水区、惠济区、上街区、管城回族区，巩义市、新郑市、登封市、新密市、荥阳市、中牟县，另设省级新区郑州新区（含郑东新区）、1个国家级高新技术产业开发区、1个国家级经济技术开发区。,宏观市场

3、环境分析,城市地位国家中部崛起，河南省中原城市群和郑汴一体化战略的实施，以及省域城镇体系确定的“郑开都市圈”的规划，均指向郑州在区域经济发展中的领导地位,中原经济区建设上升至国家战略，郑州作为河南省会级中心城市，随着一系列加快城市化进程战略的实施及深化，郑州房地产获得发展机遇的同时，城市地位与城市影响力得到不断的提升。,宏观市场环境分析,公路连霍高速、绕城高速、郑少高速、郑尧高速、机场高速、郑民高速和京港澳高速等7条高速公路贯穿郑州； 107国道纵贯南北，中心城区对外一级公路有4条：G310（连云港天水）、S102（郑州沈丘）、S314（郑州三门峡）、S316（郑州新密登封）。未来郑州将

4、形成由高速公路和一级公路构成的快速、便捷的对外公路网络骨架。,航空郑州中心城区距新郑机场35公里，从市区到机场仅30分钟；未来将建设以新郑国际机场为核心，登封机场、上街机场和万滩机场为辅助的区域航空体系，形成1.5小时航程范围覆盖全国2/3的城市；利用郑州新郑国际机场开封的航空货运和客运便利度进一步提升。,铁路东西向的陇海线与南北走向的京广线在郑州交汇；郑州至北京、上海、武汉、西安的高铁已开通运营，郑州至太原、济南、重庆、万州、合肥的客运专线逐步建设，未来将建成以郑州为中心的“米”字型高铁枢纽，实现实现至北京、西安、武汉等城市的23小时出行圈。,城市交通国家级干线铁路和高速公路密

5、集交汇，区域交通潜力显著，对外开放度进一步增强，未来规划建设城际快速通道与城市轻轨可以进一步加强与郑州及中原城市群其他城市的联系，因此郑州的交通价值极高,宏观市场环境分析,“圈层开发”模式构建以郑州为中心、洛阳为副中心，开封、新乡等7个中心城市为支撑 “三级城市”定位郑州为主核心，洛阳为副核心开封、许昌、新乡等中心城市为支撑巩义、汝州、偃师、孟州、辉县等次中心城为辅助四大产业带分别为：郑汴洛城市工业走廊、新-郑-漯(京广)产业发展带、新-焦-济(太行山)产业发展带、,郑州市主城区产业功能定位：一大基地：高新技术产业基地两大中心：国家级商贸中心、区域性金融服务中心,城市定位郑州整

6、体属于中原城市圈发展的第一圈层，根据各城市的定位，郑州将根据自身特色和资源优势加速整体和功能定位：全国区域性中心城市、全国重要的现代物流商贸城市、全国重要的交通通讯枢纽城市和全国著名的历史文化名城,中原经济区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区郑州作为中原经济区的核心城市，对中原经济区的发展将产生不可估量的辐射带动作用。但与周边省会城市相比，郑州在相邻八个省会城市中城市竞争力排第五位，处于中偏下位次，综合实力需进一步提升,宏观市场环境分析,城市发展规划以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设保护黄河湿地，提升生态品质。根据新的城市定位和未来发展目标，对

7、城市用地结构做出适当调整，增加居住、公共设施、公共绿地、对外交通、道路广场、市政设施等，而工业、仓储等用地部分由中心城区迁出，优化用地结构,一心：包括中心城区及三个外围组团（郑汴中牟组团、航空港组团和上街荥阳组团）。四城：巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区四个中等城市。两轴：沿连霍高速公路、陇海铁路等交通干线分布的郑州市中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团、巩义市区及沿线城镇所构成的东西向发展轴；沿京港澳高速公路、京广铁路等交通干线分布的郑州市中心城区、航空港组团、新郑市区等城镇构成的南北向发展轴。一带：依托省级交通干线，由登封市区、新密市区和新郑市区等城镇构成的东西向发展带。,城市

9、.93万，总销额21.1723亿，月均去化2054，月均实现销售额8143万；2011年销售均价2.3826万，2012年销售均价2.683万，较2011年上涨12.6%；2013年销售均价2.9049万，较2012年上涨8.3%，目前已经售罄，但金街经营处于培养期内，经营一般。,项目概括 | 经营状况 | 商务条件 | 业态占比,二七金街全长约640米，沿街两侧规划一托二商铺，主力面积99-230，月租金110-240元/，以餐饮为主，由于万达室内街区经营较好，吸附了大量人流，导致外街经营不佳,沿街商铺一层层高5米，二层层高4米，进深11米，主力面积99-230 1号区域月租金为220-2

13、，其中目的性消费业态餐饮、休闲娱乐业态占比达到32%，有效的吸引了周边消费客群，十大主力店入驻，奠定了整个购物中心的成功运营,10大主力店带动整个商业起了关键性作用，规模占到整个商业的50%，确保统一运营、管理，提升整个购物中心的形象和档次。，目前二七万达经营良好。,项目概括 | 经营状况 | 商务条件 | 业态占比,万达百货时尚型传统百货，首次进入郑州市场，以国际二线、国内一二线品牌为主，主要针对18-35岁青年消费群体，中青年男士服饰占比明显较低,万千百货经营品牌和档次在一定程度上与商业内街存在一定的互补性，但经营状况一般，周末客流量不足20人/min.,市调总结,PART FOUR,THANKS,汇报完毕谢谢您的聆听希望我们可以共创未来！,

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