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1、近期北京别墅市场成交分析,燕西华府项目组 2012年4月12日,近期成交情况概述 重点项目热销解析 总结借鉴,供需角度看近期北京别墅市场回暖趋势： 供应分析: 3月北京别墅市场供应面积14.10万平米，供应套数203套，相比零供应的2月大幅提升； 成交量价：3月北京别墅市场成交量环比上涨287.56%，成交均价为23332元/平米，成交均价环比下降2.09%，同比下降23.48%。,经历3个月的低迷后，3月份北京别墅市场成交呈现回暖态势，供应、成交环比大幅上升！,近期成交情况概述,月度走势,周度走势,近期成交情况说明,近期别墅成交出现较大幅度增长，小阳春明显！,3月成交量有较大提升，别墅市场出
2、现了一波成交的小行情，部分项目出现销售突破。 销售套数领先：万通天竺新新家园18套，中海尚湖17套 滞销项目突破：京基鹭府4套，御汤山14套 成交金额销冠：远洋lavie成交5套，金额3.2亿，套均6000万,近期成交情况概述 重点项目热销解析 总结借鉴,近期热销别墅项目分布,御汤山,燕西华府,中海尚湖,占地面积： 280000平方米 建筑面积: 280000平方米 建筑类别：独栋、联排、叠拼 装修状况：毛坯 主力户型：独栋：530-680平方米；联排：350平方米 叠拼：160-180平方米 绿化率： 45%; 开盘时间： 2011年10月15日 入住时间： 2012年10月 折扣优惠：一次
3、性付款享98折，按揭99折,项目信息,成交情况,奥北区域高性价比大盘！3月中海尚湖世家积极推盘，抢夺客户，签约17套，认购未签28套，取得小阳春大捷！,外立面实景图,注：3月成交均为独栋，单价高于联排，实际均价与前期持平,独栋,热销解析,联排,中海尚湖相比同区域同类型产品竞品有大面宽、高挑空、空间尺度感及庭院面积有明显优势，独栋和联排的总价和单价都极具竞争力！,产品力 性价比,中海尚湖,热销解析,强势推广+顺势加推抢占舆论及市场高地,12年以来市场政策不明朗观望情绪严重的情况下，中海尚湖世家项目快速启动推广，连续报广、网络、户外集中轰炸，主打西区独栋样板间开放及项目即将开盘信息，吸引客户关注，
4、3月11日项目正式开盘，推出94套独栋及35套未去化完毕的东区联排产品，大体量出货，赶在之前，相对前期平价入市，快速抢占小阳春客户！,3月成交18套，成交金额1.5亿元！热销解析：中央别墅区所剩无几的稀缺资源+价格优势。,地址：顺义天竺镇薛大人庄 占地面积：249828平方米 建筑面积：333553平方米 容积率：1.05 建筑形式：别墅 产品形式：联排 开盘时间： 首次开盘2010年8月10日 二次开盘2011年6月25日 总价： 800-960万/套,万通天竺新新家园,项目信息,成交情况,御汤山,项目类型：千栋体量纯独栋成品别墅 用地面积：113万平米（东区37万平米） 容 积 率：0.3
5、8 绿 化 率：55% 总 套 数：1044套（东区381套） 建筑风格：地中海风情 户型设计：A-Q17种户型 面积区间：主力户型集中在460610平米,北京最具规模的纯独栋全成品别墅群！3月逆市热销成交14套，斩获1.3亿元。,项目信息,成交情况,御汤山,热销解析,特价房动作：针对市场新客户采取75折优惠，通过原价1100万折后820万独栋特价房吸引客户，820万相当于区域内联排总价，奥北别墅区内首个打折销售独栋项目。,75折特价房+强势推广,推广动作：多渠道宣传项目，网络+报广+短信（每周40万条）+高频次暖场活动，推广主题“春天里的庄园别墅”,京基鹭府,占地面积：8.67万平方米 建筑
6、面积：6.18万平方米 建筑类型：联排 独栋 双拼 容积率：0.7 物业地址：昌平北京昌平定泗路，京承高速北七家出口以西1000米 首次开盘时间：2011年10月29日 入住时间 ：2013年 周边资源：项目南侧“海鶄”湿地公园，总面积约300亩,项目信息,成交情况,城市稀缺湿地生态资源，京基鹭府在开盘持续低迷的情况下3月成交4套，在逆市中迎来了项目成交小阳春。,高素质房源特价房+活动促销,热销解析,特价房,特价房动作：辟出项目景观资源较好的西侧联排产品特价房，总价由1200万降到900万！通过赠送地下车库及地上70-900平米花园，再次提升房源附加值！ 活动促销：4月7日“骑游温榆 放飞梦想
7、”单车踏青体验活动，通过围绕项目实地及绿化带单车骑行，使客户体验项目价值！,远洋Lavie,占地面积： 1310000平方米 建筑面积: 320000平方米 建筑类别：独栋别墅 装修状况：毛坯；规划户数：190户 交通状况：朝阳首都机场高速路东苇路(苇沟)出口，距首都国际机场仅6.5公里，距离三元桥仅10公里 主力户型：800-1000平米 绿化率： 70%；容 积 率：0.6 开盘时间： 2011年10月 入住时间： 首批2011年底,项目信息,中央别墅区内最后一座纯独栋别墅社区，户户临水、赠送庭院面积1000-2000平米、每户配有25*15米私家泳池,成交情况,项目推广渠道前期基本无推广
8、，主要依靠业内口碑！后期开始使用户外，户外分布在东三环北路及南三环中路。 现场体验：园林动线及景观视野处处体现项目的高端调性！,热销解析,绝对的资源占有+绝对的产品力=低调地热销！,入口绿地,重点项目热销解析,3月小阳春热销别墅项目总结： 综合来看，取得良好销售业绩的项目首先具备突破区域竞争项目的优良质素，比如远洋Lavie、万通天竺新新家园，或推出优良质素的房源比如京基鹭府； 价格杠杆撬动市场需求，以高性价比取胜，如中海尚湖世家、御汤山项目； 快速决策，加大推广力度，第一时间抢夺客户，小阳春如昙花一现，能够第一时间采取措施才能抓住市场走势。,这些项目的热销一方面与自身素质及调整动作有关，另一
9、方面也存在市场时机。 此次小阳春具备市场运行下的客观必然性，但小阳春转瞬即逝，一方面需要及时的把握市场时机，另一方面要根据项目自身情况灵活应对。,市场背景解析：,近期成交情况概述 重点项目热销解析 总结借鉴,热销项目总结借鉴,模式一：中海尚湖模式，抓住市场时机，大规模推广造势，强力蓄客，引爆销售。 条件是产品具备高性价比优势，前期已有热销口碑，具备客户基础。 模式二：御汤山、京基鹭府模式，以小批特价房撬活市场，走量为先。 条件是价格一步到位，足以打动客户，同时奥北别墅区受客户关注，有比价基础。 模式三：远洋lavie、万通天竺模式，成熟区域内的稀缺产品，随势而动。 条件是绝对的稀缺价值，普通项目难以效仿。,针对以上几种模式，燕西华府项目的情况与御汤山、京基鹭府有类似之处，推出小批特价房逐步消化，但也不尽然相同，本项目所在片区缺乏比价体系，存在客户基础不足的问题。,本项目的借鉴分析：,
