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1、B.A.Consulting,富力城个案专题研究,B.A.Consulting,项目研究核心目标,研究目的：,核心观点：,争得地王,不成熟区域,区域配套 逐渐成熟,成熟区域,外因,区域逐步成熟升级,内因,项目价 值升级,低价入世 集聚人气,区域价值,项目终级高端,客群逐步升级,借势区域 项目提升,借势区域,居住物业 实现项目溢价,B.A.Consulting,项目研究核心目标,外因借鉴：比较符合目前万科城的区域现状（不成熟的区域） 区域发展潜力巨大，未来前景理想，区域价值带动项目价值与富力城有所相似 内因借鉴：配套如何配合项目开发达到提升项目价值的效果,研究方法,借鉴点：,项目基本 信息研究,
2、项目外 因研究,时间轴,项目内 因研究,项目 借鉴,B.A.Consulting,富力城个案基础信息,B.A.Consulting,富力城中高端生活型大盘,富力城,B.A.Consulting,富力城分期规划,四期,三期,二期,一期,B.A.Consulting,富力城开发策略,二期 高层为主 部分小高层 德福双语幼儿园。,三期 板式小高层为主部分多层 容积率有所降低 配套：幼儿园,四期 95-181平米公寓为主 部分250-350平方米 6层电梯板楼的花园洋房，共60套 部分1500-2500平方米独栋别墅，共12栋 ，预计2008年开盘，容积率进一步降低,通过相对低密度的中高端产品确立项目
3、形象； 配套与项目同步，弥补区域不足； 后期逐渐提高容积率，确保项目收益。,四期公寓楼,四期花园洋房,已经入住的一、二期,三期部分在建中,容积率降低，社区品质逐步提高,一期、二期 高层为主 部分小高层 配套：2万平米五星级会所,一期、二期 高层为主 部分小高层 配套：2万平米五星级会所,B.A.Consulting,富力城项目特色,北京首个品牌大盘 2003年入市，总建面139万平米，目前四期在售 一、二、三期已入住，形成了较成熟的中高端居住社区 开发商已积累了较好的知名度和口碑 集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的综合性大盘 精装修项目，高端的服务式公寓、6层电梯板楼的花园洋房和户型为1500
4、-2500平方米独栋别墅 ，具有较高的品质 均价远高于区域平均水平,区域配套建设比较迅速，促使区域价值升级 配套、开发同步进行，能充分满足区内需求,写字楼双子座,B.A.Consulting,富力城户型,全明户型，南北通透，主力户型为120181的舒适型三居，主要针对多次置业、追求舒适性和品质感的中高端客群,165平米三居,95平米二居,79平米一居,B.A.Consulting,富力城价格,平滑的上升价格曲线，从而看出几个时间节点，2005年4月、2006年8月、2007年。,B.A.Consulting,富力城配套,配套与项目同步且教育配套突出，对于吸引目标客群、提升项目品质和价值具有较强
5、的推动作用。,20000平米会所,星光泳池,B.A.Consulting,富力城主力客群,依靠区域发展迅速成熟，带动项目价值风，对于保持并提升项目长期价值，以及不断吸引目标客群等方面，都能起到较大的促进作用。,B.A.Consulting,富力城总结,富力城通过区域的升级而升级，外因起了决定性的作用 富力成靠自身产品和配套的打造自己品牌，打造出一个中高品质生活大盘 配套和开发同时进行，充分满足目标客群需求，且后期全部为低密度产品，舒适度和品质感升级，项目价值的持续提升。,B.A.Consulting,富力城区域时间轴项目核心驱动力,区域规划CBD及泛CBD商业区，区域发展迅速，配套商业等基本已
6、经完善，是本项目的核心驱动力。,B.A.Consulting,富力城时间轴,客群线,产品线,价值,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,年份,价值,2002,CBD中等收入工薪阶层以及小白领,CBD区域收入较高的管理层,CBD区域高层,国际化客户和名企老板,小高、高层，户型面积在逐渐的加大,区域成熟，高端低密度产品入世，品质升级,以小高为主，密度降低,B.A.Consulting,富力城发展历程时间轴,争得“地王”,低价入世,地价升值,价格飙升,品质提升,建立水 景公园,不成熟 区域,提升区 域价值,区域成熟,营造居 住环境,提升品质,居住价 值升级,价格飙升,高端产 品入世,品质最 优化,借鉴点,B.A.Consulting,借鉴价值,
