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1、南昌海投物流项目总体策划报告（江西国际美居建材物流港总体策划报告）,致 2008年2月23日,演示目的：一、为什么选择建江西国际美居建材物流港，市场需求有多大？二、建什么样的国际美居建材物流港，如何建？（介绍物流港的定位、建设内容、建设规模、开发策略、特性）三、汇报江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价 四、汇报江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略,演示内容：一、项目地块分析二、江西国际美居建材物流港市场环境分析 三、个案分析四、江西国际美居建材物流港项目的区位分析（略）五、江西国际美居建材物流港项目开发建设的SWOT分析六、江西国际美居建材物流港项目的战略定位 七、江西国际美居
2、建材物流港项目的运作管理模式 八、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模,演示内容：九、江西国际美居建材物流港开发策略与实施进度计划十、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织规划十一、江西国际美居建材物流港信息化建设初步规划十二、江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价 十三、江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略 十四、江西国际美居建材物流港项目的评价结论,项目土地与区位概况 位置 项目位于南昌市英雄工业园英雄大道以南、英雄南路以北、工业大道东（原英雄七路）、英雄五路以西（原英雄八路），距开发区管委会大楼约1公里，距市中心越15公里，东面是规划中的机场高速公路，西靠京九铁路
3、、105国道、昌九高速公路，南接市北外环线，北临昌北机场5公里。 面积 项目占地为333461平方米，约500亩。地块大致呈梯形，英雄大道一侧约长625米，工业大道一侧约长573米，英雄五路一侧约长596米，英雄南路约长543米。 地块有一根高压线经过，开发区相关部门正积极解决高压线迁移问题。在地块西南侧（英雄南路旁）有约占地30亩左右湖面。,项目远期交通区位优势明显 近期交通还未形成现代交通网络,交通区位,项目周边交通设施分析,演示内容：一、江西国际美居建材物流港市场环境分析 (为什么选择建设江西国际美居建材物流港？） 1、宏观经济快速发展 2、其他专业市场或已有或不成熟 3、房地产市场未来
4、继续发展，美居建材未来需求增长 4、昌北地区缺少美居建材市场 5、市中心美居建材市场将逐步外迁 6、未来需要美居建材市场设施存在较大需求,1、南昌市社会经济发展现状及趋势分析,资料来源: 2006年江西省统计年鉴、2005和2006年度江西省政府工作报告,资料来源: 资料来源,江西省经济运行现状,江西省经济发展态势图,三产结构由2000年的24.2：35.0：40.8调整到2006年的17：50.2：32.8 。,十五期间规模以上工业增长速度超过27%，GDP增长15%以上;全社会零售总额2006年增长16%,增速比十五期间提高近4%；,结论,江西省十一五规划目标,资料来源: 江西省国民经济与
5、社会发展第十一个五年规划纲要,做强昌九工业走廊；强化南昌中心城地位，建设中部地区重要的制造业基地与物流商贸中心。,江西省经济从农业向工业 迈进； 南昌市经济是全省龙头； 物流需求将呈大幅度增长 势头。,未来发展规划与结论,资料来源: 南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要、南昌市情2007、2006南昌经济社会统计年鉴,南昌市经济运行现状,三产结构由2000年的10.6：47.2：42.2调整到2006年的6.5：54.4：39.1； GDP增长15%以上; 全社会零售总额增长15%以上； 人均GDP跨上3000美元，进入工业化快速发展阶段； 消费品市场近年增长较快；,南昌市经济发展态势
6、图,资料来源: 南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要、南昌市情2007、2006南昌经济社会统计年鉴,未来发展规划,实施“一江两岸产业带，北伸南延”； 以南昌经济技术开发区为龙头，加大英雄工业园开发，使该区域成为昌九工业走廊产业突出带； 十一五期末经济规模翻一倍。,南昌市十一五规划及未来预测,2、 江西国际美居建材物流港市场分析,南昌市各类专业市场发展情况介绍,2006年，南昌市共建设各类商品交易市场229个，其中全年成交额亿元以上有35家，实现成交总额317.02亿元。 主要的大型市场群均分布在城中和昌南，受城市交通管制。 本次调研结合本项目的区位特点与基本开发要求，排除明显与本项目
7、条件不相吻合的市场，如日用消费品类、木材花卉类、农副产品类等对地理位置、人流量和历史成因要求较高的市场，重点对生产资料类市场、建筑装饰材料家具类市场和家电汽车配件五金机电产品类市场展开调研。,2、 江西国际美居建材物流港市场分析,南昌市各类专业市场发展情况介绍,生产资料市场 江西省钢材市场繁荣，但青山北路已实施货车交通时间管制，迟早要搬迁； 江西昌北钢材大市场目前还冷清，但有前途； 本项目用地紧临昌北钢材大市场，沿白水湖路直线距离400米内； 同类市场无竞争优势，尚有重复建设之嫌。 建筑装饰材料、家具市场（名称见后） 随着南昌市经济、人口、房地产开发等的不断增长，预计到2010年，南昌市建材市
8、场规模将翻一翻； 红谷滩、经开区和英雄工业园在内的昌北地区客观上需要建材家具类市场以满足采购便利需要。 家电、汽车、汽配与五金机电产品市场 市内已有同类市场（江西省家电市场、联信大市场和鸿顺德国际大市场市场、江西省洪城汽车配件城、昌北的江西国际汽车城、宝源五金机电市场）规模尚不足以支撑更多的市场建设空间，不宜重复建设。,2、 江西国际美居建材物流港市场分析,南昌市房地产发展情况介绍,发展现状 房地产开发投资逐年平稳小幅增长；2007年1-8月，全市城镇以上固定资产投资同比增长39.1%。 商品房供求关系协调，市场稳步良 性发展；2007年1-8月，商品房屋新开工面积229.09万平方米，增长1
9、0.4%。供给缺口达77万平方米 。 商品房价格稳中上升，消费力强劲； 价格按不同区域呈环状分布。,发展趋势 城市向南向北发展，昌北潜力巨大； 品牌实力开发商进驻，竞争模式由品质走向品牌； 户型设计三房是主流，小户型也不容忽视； 城市将不断外扩，居住郊区化趋势明显； 土地供应紧缩，价格将持续走高。,南昌近年房地产投资情况,南昌近年住宅供需比较,主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测,表1-21 南昌市建装材料类需求量预测,南昌市未来建装材料的需求增长需要更多更大的建材市场 昌北地区高档房地产的开发对高端建装材料的需求 优胜劣汰的市场法将为品牌建材市场留下巨大的市场需求空间,2、 江西国际美居
10、建材物流港市场分析,2、 江西国际美居建材物流港市场分析,南昌市主要建材家具市场各市场基本情况汇总表,南昌市建材家具专业市场现状,建材类：江西省装潢材料市场（群）、洛阳路建筑装饰材料市场 、南昌市建材市场 、香江建材市场 、大成之家 、家福特 、华东装潢城 、江西国际家居建材港。 家居类：鹿鼎国际家居 、欧亚达家居 、红星美凯龙家居,南昌市建材家具市场评价 市场趋向饱和 结构性供不应求 或多或少存在经营不规范 存在交通乱、消防乱、治安乱的“三乱”问题,主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测,主要建材家具分类（共分七大类）需求预测具体数据表12336。,2、 江西国际美居建材物流港市场分析,各
11、大市场商户情况汇总表,2010年本项目引入（六大市场类）交易设施需求面积预测具体数据,2、 江西国际美居建材物流港市场分析,江西国际美居建材物流港交易设施需求预测,本项目引入家居精品类市场设施预测,3、项目物流及办公设施分析,商流总部设施需求分析-,物流总部设施需求分析-表1-45 南昌市物流企业办公设施预测表,表1-44 商流总部设施预测表,3、项目物流及办公设施分析,建材家居商户仓储设施需求分析-见表1-46 建材家居商户仓储设施需求预测表 服务周边工业园公共仓储设施-见表1-47 可引入本项目的工业物流仓储需求预测表,资料来源: 安必行现场调研,家电行业：奥克斯南昌生产制造基地 、南昌齐
12、洛瓦电器集团 汽车行业：江铃陆风汽车有限责任公司,3、项目物流及办公设施分析,货运配送设施需求分析 昌北地区无大中型货运市场 物流港建成后，有大量货物需要长途运输和市内配送 昌南和洪城大市场的货运市场距物流港较远，无法满足需求 可在物流港内建一个1万多平方米的中型货运和配送中心，一方面满足物流港客户的需求，另一方面也可满足周边企业和居民的货运需求 。,资料来源: 安必行现场调研,4、本项目配套住宅需求分析,项目周边区域房地产市场分析国家经济技术开发区 仅有2个具一定规模的楼盘金桥慧景、金铺颐园； 楼盘均位于该区域最繁华的地段，紧邻管委会、各高校和小型商业步行街； 消费需求主要以学校教职工和企业
13、中层人员为依托； 建筑类型以板式的多层和小高层为主； 户型结构以两房和三房为主； 销售均价已于2007年9月突破3000元平方米。 项目所在区域房地产市场分析英雄经济技术开发区 洪都大桥的贯通及机场高速路的建成，将大大缩短工业园与外部的连接； 园区内道路、公交、配套的完善有助提升园区的竞争力和地产项目的启动； 随着更多企业的进入，英雄工业园的成熟度将随之提高，园区的知名度和人气也将有进一步的提升； 随着人口的增多，居住需求将会进一步显现，同时，良好的居住环境也是提升工业园区投资环境、留住人才不可或缺的一环,资料来源: 安必行现场调研,4、本项目配套住宅需求分析,资料来源: 安必行现场调研,住宅
14、市场定位建议： 市场定位：以湖面景观为核心优势，打造中档住宅小区和中档公寓 。 消费群定位建议：项目本身带来的就业人员、南昌理工大学教职工、周边企业员工、经开区及英雄工业园企业中高层员工的中短期居住。 建筑规模建议：以小高层建筑为主，建议住宅建筑规模为64000。 价格建议：以保守的估计，取其上限，不计未来价格的增长，则项目于2010年的开盘时均价为2800元/ 。,演示内容：二、个案分析1、南昌市香江建材市场当地项目2、新疆广汇美居物流园 外地项目,1、南昌市香江建材市场当地项目 项目背景与发展状况 占地500亩，建筑面积24万平方米，拥有约2000个铺面； 于2003年6月建成开业，开业前
15、商铺即被抢购而空，业主60%为建材商家。07年10月底，商家入驻率达90% 。 产品定位和组成 建设成为集商品流、信息流、资金流和人才流为一体；引入“四位一体“的国际化管理模式；具备批发、零售、采购、仓储、运输及流通等多功能；融合规模化的经营格局、多元化的产品结构、一站式的消费理念为一体； 规划由经营展示区、客运服务区、物流配送区、咨询培训区等9大功能区组成，是集家居、建材、装饰材料等商品展示、信息、交易、物流和服务等功能于一身的超大型多功能平台。 经营开发策略与节奏 规模化、低价进入 、严格商户准入制度 、开业前后高价完善交通体系 、大规模广告宣传。 经营状况和赢利模式 商铺销售：出售商铺获
16、取商业地产回报，加快资金回笼，确保资金链安全； 物业出租：将部分未出售或自留的商铺和公共仓库以物业出租获取长期稳定的收益。,2、新疆广汇美居物流园 外地项目 项目背景与发展状况 总占地面积1060亩，规划建筑面积134万平方米，总投资26亿元，年成交额可达67.5亿元。 一、二期工程于2003年12月正式投入运营，主要以商铺租赁为主，现出租率已达93%，吸引了4000余家商户入驻。三期工程配套住宅正在建设中。 产品定位和组成 通过网上虚拟市场与实体市场有机结合，以交易中心、信息中心、物流中心三位一体，集中国际国内著名厂商和品牌产品，创建了全新的国际市场模式，同时以信息化带动交易、展示、物流、综合服务和国内外营销网络，创造信息领域的差异优势，以乌鲁木齐及周边地区为基础市场，覆盖新疆全区与大西北，辐射中西亚国家，是国际性的建材集散地仅通过仓储物业赢利，投资回收期较长； 七大中心功能区:交易中心 、展示中心 、会展中心 、物流中心 、信息中心、服务中心、商业配套。 经营开发策略与节奏 一、二期工程于2003年12月正式投入运
