《苏州原铁道师范学院地块项目市场分析报告课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州原铁道师范学院地块项目市场分析报告课件（73页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、原铁道师范学院地块项目市场分析报告,UPCS 地产整合平台 2009.5,宏观经济分析,报告总纲,GDP发展,人口发展,人均收入,房地产运行分析,一级土地市场运行,二级房产市场运行,市场竞争分析,板块产品分析,竞品个案选取,项目分析,项目区位分析,项目四至分析,项目核心属性提炼,项目SWOT分析,区域格局界定,全市别墅市场运行,别墅市场分析总结,竞争策略思考,城市发展分析,政策背景分析,固定资产投资,三产结构,企业发展,经济分析总结,苏州城市地位,长三角城际交通,苏州城市规划,古城区规划,城市发展分析总结,9.27新政回顾,08年新政策分析,政策背景分析总结,未来市场趋势研判,项目指标解读,地
2、块现状分析,重点个案分析,竞争分析总结,区域别墅市场运行,宏观经济分析,GDP与人均GDP 人口发展 人均收入界定 固定资产投资 三产结构 外资企业 私营企业 经济分析总结,苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境,2008年在国内外形势发生重大变化，经济发展面临重大挑战的背景下，全年实现地区生产总值6701亿元，按可比价计算比上年增长13%。产业结构更趋协调，发展方式有效转变，服务业占地区生产总值的比重比上年提高1.8%。服务业增长最快。,GDP与 人均GDP,大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展,人口发展,外来人口大量涌入,并逐渐融入
3、城市,成为城市发展和消费的重要组成部分。 大量外资企业的入住，吸引大量外来务工人员进驻新区，使得区域房地产市场刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。,人民生活水平得到提升，将有效地带动房地产市场的发展,苏州2008年的人均可支配收入23867元，比上年增长12.3%，2008年苏州市农民人均纯收入11680元，比上年增加11.5%。以上数据可以看出苏州市人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多。 苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效地带动房地产市场的发展。,人均收入界定,随着国民经济水平的提高，房地产开发水
4、平及品质开始趋向于成熟化及高端化,固定资产投资,固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。 苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产市场投资增速平稳过度。,第二产业的强势发展，整个城市是一个大型的外向型工业生产基地，势必带来人口的迅速增加，城市化进程得以加快。但同时也意味着苏州对外资的依赖性过大，受国际环境的影响较大，未来的风险加剧。 从苏州各个产业的投资倾向来看,第三产业投资额的增长比例最快，将会在近期产生新的富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场的一大购买群体。,苏州
5、第三产业投资额的增长比例最快，产生的富裕阶层成为房地产市场的一大购买群体,三产结构,苏州吸引外资的潜力强大，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一,外资企业,注：08年统计数据未出,苏州市利用外资项目呈现大型化，主要表现在千万美元以上项目在总项目中的比例上升。实际利用外资金额和年新增外资企业呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用。 世界500强企业已有118家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。,私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源,私营企业
6、,苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只 。 结合苏州打造“私营企业家的乐园”的产业战略，必将有更多的私营企业出现，良好的私营企业创业土壤，一方面给苏州GDP的不断腾飞注入强劲的发展动力，同时也将形成大量的中产阶级，为苏州高档房地产的开发带来充足的客源。,注：08年统计数据未出,苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础,经济背景分析总结,GDP与人均GDP 苏州经济的持续迅速发展, 吸引了大量的人流,带来旺盛的购买欲和强大
7、的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。 人口发展 城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展 人均收入界定 苏州08年人均收入达23867元，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础 固定资产投资 随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化 三产结构 苏州第三产业投资额的增长比例最快，产生的富裕阶层成为房地产市场的一大购买群体 外资企业 世界500强企业已有118家落户苏州，实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。 私营企业 私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲
8、的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源,城市发展分析,苏州城市地位分析 长三角城际交通规划 苏州城市规划总体战略分析 古城区规划分析 城市发展分析总结,苏州临近上海，接受上海的产业辐射，是长三角重要的城市之一,拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴文化得到了保护和传承。,比邻中国的金融和经济中心 上海。,位于中国经济最活跃 的区域长江三角洲 经济中心地带,临近上海，苏州不仅有自己2500年的文化底蕴 更有上海的开放性和包容性。,苏州城市地位分析,区间交通规划,区内交通规划,长三角 城际交通规划,在区域交通方面，建立以上海国际航运中心和亚太航空枢纽中心为核心
9、，轨道交通和高速公路为骨干，加快建设沪宁城际铁路、城市轻轨，将长三角城市融入“一小时经济圈”。 城市轻轨的规划建设加强了房地产板块之间的联系，减弱了“心理距离”，扩大了购房者的选择范围，加强客源流动性。对本项目有一定的利好作用。,交通规划将城市融入“一小时经济圈”,轨道交通的开工建设将有效提升苏州城市地位、形象,“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。 “东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。 “北拓平相”：北部是苏州
10、中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。,苏州城市规划总体战略分析,古城区作为中心城区的核心区域，以历史文化名城保护为主，逐渐释放原有的城市商业服务中心和市域政治、文化中心职能,苏州市规划“一体两翼，双城核心”,苏州城市规划的发展方向总结为“中核、东进、北拓、南优、西控”,古城区作为苏州的核心区域，发展控制容量，优化环境，因此古城区土地稀缺性更加明显，居住以发展高档住宅为主,本案所在的区域为古城区园林式别墅组团,依托稀缺的土
11、地资源、成熟完善的配套和历史悠久的园林文化环境，规划发展以高档居住区为主,古城区规划分析,火车站地区改造规划,本案,轻轨四条线路总长135.3km，车站105座，形成两纵两横“井”字形总体布局。其中1号、3号线贯穿区域。轻轨的规划发展促进房地产市场良好发展，成为苏州指标性市场，也成为苏州人理想置业的区域,轻轨将提升苏州交通的便利性, 大大便利了苏州各区之间的交通联系,古城区规划分析,苏州城市未来发展分析小结,苏州的城市地位 苏州临近上海，承接上海产业溢出，是长三角重要的城市之一。 长三角城际交通规划 建立以上海国际航运中心和亚太航空枢纽中心为核心，轨道交通和高速公路为骨干，加快建设沪宁城际铁路
12、、城市轻轨，将长三角城市融入“一小时经济圈”。 苏州城市规划总体战略 苏州城市规划的发展方向总结为“中核、东进、北拓、南优、西控” 古城区的规划 古城区作为苏州的核心区域，发展控制容量，优化环境，因此古城区土地稀缺性更加明显，居住以发展高档住宅为主,城市发展分析总结,政策背景分析,07年9.27新政影响分析 2008年底救市政策分析 政策背景分析总结 未来市场趋势研判,07年9.27新政影响分析,新政颁布,1211细则颁布,二套房贷首付,暖市新政 保障住房,传统节日 优惠频繁,受政策调控等诸多影响，市场处于一种外火而内虚的观望状态,特别是927新政后苏州市场迅速进入冷冻期，主要体现为市场成交量
13、急剧下滑，整个苏州房产市场处于持续低迷状态。但随着一系列的暖市政策陆续出现,市场成交有所回升。,927新政提高第二套房首付，抑制了部分投资客投资，随着暖市政策的出台，市场的成交有所回升,注：政府房产信息网系统于3月下旬一直处于更新中，导致签约较缓慢，3月份商品房实际成交量可能与2月持平或者甚至超过2月份成交量,苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动,7月中旬 “一保一控”提出,9.16和10.8 央行两次降息,10月17日 国务院提出降低 住房交易税费,10月22日 财政部出台 救市措施,7月10日 深圳官方 呼吁救市,7月20日-10月14日 长沙、厦门、天津、沈阳、
14、西安、上海、 南京、杭州、苏州等18个城市 开始地方性救市,中央地方 一起救市,契税税率暂统一下调到1%； 销售或购买住房暂免征收印花税； 贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍 最低首付款比例调整为20%。,2008年底救市政策分析,2008年10月起 成交量有所回升,通过免征营业税、降息、下调公积金贷款、契税税率等措施进一步鼓励普通商品住房的消费,2008年底救市政策分析,政府加强市场监管力度,督促市场回暖,以期带动其他相关产业发展,保持宏观经济平稳运行,政策背景分析总结,金融政策方面 恢复对购、建住房的借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款的办理，同时第二套房贷款的发放出现松
15、动。 08年度：上半年加息,下半年降息 进一步落实适度宽松的货币政策。此次调整后，年内存款基准利率累计下调1.89个百分点；贷款基准利率累计下调2.16个百分点；存款准备金率下调9次，在上半年上调3个百分点，达到17.5%的历史高点后，继而连续4次下调，累计最多下调3.5个百分点。 税收政策方面 对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，规范房屋登记费的计费方式和收费标准，同时下调个人住房公积金贷款及个人购买普通商品住房的契税税率。 住房保障方面 住房保障的主要途径是廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房及其他中低价位、中小套型普通商品住房等，建公共租赁住房；扩大廉租住房保障范围，增加廉
16、租住房保障资金来源，加大住房保障的工作力度。,经济宏观 总体向好 增速减缓,房产政策 中央、地方 齐手松绑,房产运行 市场低迷 观望持续,苏州庞大的工业体系，经济总量仍不断增加，由于过于依赖外向型经济，受金融危机影响较大,收入减少，失业概率增大,对置业持更谨慎态度,房地产发展和GDP稳定增长休戚相关,松绑房地产政策，刺激消费，拉动消费，带动经济平稳发展,全球经济萧条，中国二元经济体系遭受严重打击,消费信心受挫,市场好转的三方决定因素 国外经济形势好转 国内经济运行平稳 消费者信心恢复,从宏观层面来看，苏州未来房地产走势取决于国内外经济基本面的走向与消费者信心博弈的结果，从现阶段各方的表现推测，未来两年内苏州房地产的基本基调仍是“深度调整”,未来市场趋势研判,房地产运行分析,一级土地市场运行 二级房产市场运行 全市别墅市场运行 区域别墅市场运行 别墅市场分析总结,08全年市场行情低迷，土地成交量急剧萎缩，其中商业办公用地比重在今年明显增加,在07年土地大幅放量过后，08年
