《2015年下半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：估价方法模拟试题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2015年下半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：估价方法模拟试题（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2015年下半年江苏省房地产估价师理论与方法：估价方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价对象权利人一般是_。 A委托人 B估价报告使用者 C估价利害关系人 D估价对象的抵押人 2、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是_。 A经营收入水平 B净经营收入水平 C租金水平 D出租率水平3、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测
2、算该写字楼开发完成后的现值是_万元。 A9616.83 B10161.05 C12021.04 D12800 4、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。 A：10年 B：15年 C：20年 D：30年 E：工业用地的监测点评估价格5、_是_的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。 A单项工程；建设项目 B单位工程；工程项目 C单项工程；工程项目 D单位工程；建设项目 6、建设用地使用权出让，是土地级市场。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、房地产估价机构的不良行为也作
3、为该机构_的不良行为记入其信用档案。 A法定代表人或者执行合伙人 B全体股东或全体合伙人 C全体注册房地产估价师 D全体董事 8、对出租物业来说，最主要的收入记录是_。 A空置率水平 B租金清单 C押金收入 D欠租清单 9、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是_。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入现金流的主要部分分配给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流动性好 10、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。 A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机
4、构必须加盖公章11、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是_。 A保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的 B保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜 C委托人拥有保留价的确定权 D保留价不可公开 12、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 13、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为_元。 A436000 B436500 C
5、436562 D43668514、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。 A：房地产投机 B：物价变动 C：财政收支状况 D：居民收入水平 E：工业用地的监测点评估价格 15、某宗面积为5000的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为_万元。 A824 B864 C882 D904 16、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为_万元。 A305 B463 C636 D961 17、下列关于城市总体规划与城市生
6、态规划、城市环境保护规划的关系，说法不正确的是。 A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划 C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系 D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：执行层的组织协调 18、房地产投资的收益，包括投资回收和_两个部分。 A投资风险 B投资利率 C投资现值 D投资回报 19、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。 A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一 B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总
7、人数三分之一 C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三 D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 E：执行层的组织协调 20、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是_。 A强制性 B无偿性 C自觉性 D固定性 21、目前，在我国征收土地实行级审批制度。 A：一 B：两 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、工程造价控制是_控制。 A部分管理 B自我调解 C全过程动态 D总价绝对23、知识产权法律关系的客体是。 A：物 B：行为 C：智力成果 D：社会关系 E：执行层的组织协调 24、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是_ 选取可比实例
8、；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正：进 行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格 A B C D25、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“两管”是指
9、监理活动中的。 A：合同管理 B：质量管理 C：投资管理 D：进度管理 E：信息管理 2、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同3、中国耕地具有等明显的特点。 A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足 4、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为_。 A再次抵押估价 B增加抵押贷款估价 C续贷抵押估价 D转抵押估价5、利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率_时，会引起债权组合价值的相对下降。 A上升 B下降 C不
10、变 D无法判断 6、影响债券利率高低的因素主要有。 A：发行者的信用级别 B：资本市场资金供求关系 C：债券偿还期限 D：利率计算方式 E：债券发行方式 7、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是_。 A我国住房公积金缴存实行动态调整机制 B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5% C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工 D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分 E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 8、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的_等因素，以房地产市场评估价
11、格确定。 A区位 B用途 C权益 D建筑面积 E产权性质 9、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为= 1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万 元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是 (2007年 试题) A：乙丙甲 B：甲乙丙 C：丙甲乙 D：乙甲丙 E：借款合同 10、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。 A：60100 B：6480 C：64100 D：80100 E：执行层的组织协调11、最高额抵押权
12、确定的情形有。 A：最高额抵押权已转让 B：新的债权不可能发生 C：抵押人破产 D：约定的债权确定期限届满 E：抵押财产被查封 12、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。 A：规划 B：鉴定 C：估价 D：赔款清算 E：估损 13、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10 时，项目开发利润的变化分别为2731万元、5504万元、1016万元、8833万元，则其中最敏感 的因素是(2008年试题) A：地价 B：建造成本 C：贷款利率 D：资本化率 E：借款合同14、城镇基准地价内涵包括。
13、A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费 15、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有_。 A谨慎原则 B重要性原则 C实质重于形式原则 D权责发生制原则 E配比原则 16、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。 A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同 C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税 D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估 E：在
14、对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估 17、下列关于拍卖特征，说法错误的是。 A：在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定 B：境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行 C：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业 D：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系 E：执行层的组织协调 18、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用
15、为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 19、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权 20、下列_等是影响房地产制度的政策因素。 A税收政策 B人口素质 C经济发展状况 D特殊政策 E有关规划和计划 21、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。 A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标 B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件
