《现存的房地产政策及影响房地产流通费用教学教案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《现存的房地产政策及影响房地产流通费用教学教案（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Company Logo,目 录,一、房地产现存的调控政策及影响。 二、房地产流通环节的费用。,德信资本 曾俊波,一、房地产现存的调控政策及影响,Company Logo,房地产现存的调控政策,2010年1月的“国十一条”,自2009年12月份开始调控楼市以来，政策经历了五次升级,2013年的“新国五条”,2011年的“新国八条”,2010年4月的“国十条”,2010年9月的“9.29新政”,Company Logo,3、“新国五条”实施细则、要点,细则,完善稳定房价工作责任制,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 建立健全稳定房价工作的考核问责制度,坚决抑制投机投资性购房,限购区域应覆盖城
2、市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。,增加普通商品住房及用地供应,对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。,加快保障性安居工程规划建设,制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,加强市场监管和预期管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,要点,
3、Company Logo,政策解读：1、政策力度：实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策,Company Logo,2、在政策落脚点方面，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求,Company Logo,3、政策关键点解读:二手房市场交易成本增加，置业需求将被逐步挤出,政策： 实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征； 解读：此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税（简单计算：100万总价房子，3年涨到150万，如
4、果按总房款1%交税，则为1.5万；如果按照房产交易盈利部分的20% 交则为10万）。 影响： 直接增加二手房交易成本，交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房置业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落； 不可忽略的是，新政也将阻碍改善性需求的入市，实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑； 同时或造成未来租金进一步提升，原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。,Company Logo,4、政策关键点解读 ：强化信贷政策，结构性收缩二套房贷将影响未来成交,政策：实施细则强调差异化个人房贷，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的
5、城市二套房贷首付与利率提出从严要求； 解读： 信贷是影响房地产成交最为主要的因素，如果部分地区出现二套房信贷的调整，其对成交必然受到重大影响。 影响： 历史调控的影响经验：从2010年“4.15”新政后世联的交易数据来看，出台的信贷政策效果明显，购房的银行按揭比例下降明显，一线城市下降的幅度是二三线城市近五倍。同时，新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大； 本次调控的影响预期：2012年下半年以来，随着楼市持续热销，个人住房贷款也日渐火热，2012年个人购房贷款全年增加9610亿元。但随着近期“国五条”及其细则的出台，已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一
6、定程度上影响未来楼市成交量。,Company Logo,5、政策关键点解读：规范和严格执行统一限购政策，将导致成交量下降,政策：实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。 解读：“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。预计房价上涨压力较大的已限购城市将直接提高限购标准，其他出现房价过快上涨情况的城市，不排除加入限购范围。 影响：从已执行限购城市的原有标准来看，58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区，而以市区范围界定，新“国五条”细则对这些城市将有明
7、显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区域的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区将打击不合理需求，阶段性导致成交量下降。,Company Logo,6、政策关键点解读：房产税扩围主要影响市场预期，长期看对房价影响小,政策：实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。” 解读：如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围，如北京、深圳等。 影响： 现有征税区域影响经验：重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房
8、地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。 本次调控的影响：房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影响必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。,Company Logo,（二）、政策影响,国五条细则出台,1、进一步挤出投 资性需求 2、短时间内购房者 将陷入观望情绪,楼市成交量受到影响,政策出台后的一段时间成交量将会受到影响,Compan
9、y Logo,政 策 影 响,“新国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕。税收、信贷政策加码，将对楼市带来显著影响。 1、当前持续火热的楼市将有所降温，长期来看市场成交量适度收缩，但在短期内表现不会太明显，具体情况还要根据不同城市、不同楼盘具体分析； 2、从过往市场的经验来看，一二手市场的波动是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，预计未来一段时间内，成交量将会受到影响； 3、从2010年第一轮调控开始后楼市表现来看，全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超过三四线城市。 另外，地方政府在全国后将进入密集的出台调控政策周期，届时更加详细的房地产调控政策将进
10、一步平抑市场预期，使楼市趋于平稳。如果后市房价还猛升，仍会有更加具体细致的配套调控政策出台。,二、房地产流通环节的费用,Company Logo,房地产业的流通环节,流通环节即房地产的劳动产品进入市场， 进行交易活动，实现其使用价值和价值的 过程 。 当然，未经开发的“生地”也能投入市场流通。 房地产市场活动主要有房地产买卖、租赁、抵押等三种流通方式。,Company Logo,房地产买卖,房地产买卖，是指土地使用权和房屋所有权的买卖。房地产作为不动产，其生产与消费 在地点上是相同的，而只是通过交易转换了所有权或使用权。 因此，其交易活动自始至终都贯穿着权属，比一般商品的交易活动要复杂得多。,
11、Company Logo,房地产租赁,房地产租赁，是房地产出售的另一种形式。房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本 和获取利润，其实质仍然是流通领域的买卖关系。,Company Logo,房地产抵押,房地产抵押，是指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证物，向银行或 其他信贷机构作抵押，从而取得贷款。贷款到期，借款者除了归还本息外，还要缴纳抵押品的保管费用。如果到期无力归还贷款，银行或其他贷款机构有权处理用作 抵押的房地产商品 ，处理所得的资金必须首先用于归还贷款。抵押贷款还可用于解决房地产开发公司或购房者资金不足的困难，即开发公司或购房者把即将投入开发建设的房地产或购得的房屋作为抵
12、押品来获得贷款。目前流行的银行“按揭”，即是个人购房抵押贷款，其房屋的所有权属于抵押银行，但购房者仍享有居住权，如到期无力归还贷款，房屋则由抵押银行收回。,Company Logo,一手商品房需要交的税,一、买一手商品房需要交的税： 1、契税，购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。 2、印花税，购房总价的0.05% 二、基金： 1、房屋维修基金（屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。 ）：购房总价的2-3%，大多数地方是2%。 2、副食品价格调节基金（价格调节基金，是政府为了平抑市场价格，用于吞吐商品、平衡供求或者支持经营者
13、的专项基金。 ）：2元/平方米，有些地方不用。 三、规费 1、交易费 ：购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交) 2、房屋所有权证工本费 ： 各地不一样，但是都不超过100元 3、土地使用权证工本费： 各地不一样，但是都不超过100元 四、如果按揭，还要发生以下费用 1、评估费：购房总价的0.2-0.5% 2、保险费 ：购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50% 3、公证费：贷款额乘以0.03% 4、抵押登记费，100元,Company Logo,二手房交易税费,二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。 各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税 其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。,德信资本 曾俊波,Thank You !,
