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1、政府投资项目用地报批,建设项目报批流程,建设单位提出书面申请 业主,项目可行性批复 或项目核准 发改,规划选址初步意见 规划,用 地 预 审 国土,项目受理、出具联系单 发改,项目建议书批复或 项目核准受理单、已备案 发改,环境评价登记 环保,水土保持方案登记 占用河道审批 水利,规划选址意见书 规划,建设用地规划许可证 规划,下达年度投资计划 发改,规划工程许可证 规划,单独或具体项目报批 国土,农用地转用、土地征收 和国有土地收回 国土,人防许可 人防办,总平公示方案批复 规划,初步设计审查批复 建设,施工许可证 建设,解决的问题,1、用地报批怎么入手？ 2、用地预审，哪里批，什么时候报？
2、 3、用地规划问题？新一轮规划如何衔接？ 4、用地指标有什么？耕地、标准农田、基本农田占补问题？计划指标使用问题。 5、征地权属、地类、面积 6、征地告知、确认、听证 7、国有土地使用权如何办理？ 8、供地问题？征供合一、征供分离 9、有关费税问题,1 用地预审,1.1 概念 1.2 原则和审查内容 1.3 预审权限 1.4 程序 1.5 报批资料 1.6 效力,1.1 预审的概念,是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。,1.2 原则和审查内容,1、原则 符合土地利用总体规划； 保护耕地，特别是基本农田； 合理和集约节约利用土地； 符合
3、国家供地政策。,1.2 原则和审查内容,2、审查内容 建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件； 建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定； 建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行； 征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况； 属土地管理法第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定，占用标准农田的，补划方案是否可行。,1.3 预审权限,建设项目用地预审的审批原则是：哪级政府部门审批立项（审批、核准和备案），就由同级国土部门进行预审。 由省政府
4、或省发改委审批、核准和备案的项目，则由省国土资源厅审批预审，但原则上由市（地）或县（市、区）国土部门先提出建设项目用地预审初审意见。 由国家或国家发改委审批、核准和备案的项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。 应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散的建设项目用地，由省国土资源厅审批预审，报国土资源部备案。 涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请 。,1.4 用地预审程序,1、申
5、请：需审批的建设用地项目在可行性研究（完成可研报告，但在审批）阶段，由建设项目用地单位提出预审申请；核准的建设用地项目在申请核准前，由建设单位提出；备案项目在备案批准后，提出。 受理：该事项属于行政许可事项，必须一次性告之和限期办结。有权审批预审的国土部门对建设用地单位提出的建设项目用地预审申请进行审查，对符合要求的，应予以受理；对不符合要求的或者不受理、或者告之需补充材料后受理。 3、审查：有权审批预审的国土部门依据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家供地政策等，对建设项目用地的有关事项进行审查。 4、批复：有权审批预审的国土部门将审查的内容编制报告，并出具正式的公文，即预审意见，送建设
6、用地单位。,1.5 用地预审所需资料,已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料： （一）建设项目用地预审申请表； （二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等； （三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件； （四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告； （五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。 直接审批可行性研
7、究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。,1.5 用地预审所需资料,受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料： （一）依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。 （二）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件； （三）属于土地管理法第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。涉及标准农田的，提供补划方案。,1.6 用地预审的效力,预审意见是有关部门审批项目可
8、行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。 建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审，并注销原预审文件。,2 农用地转用,2.1 农用地转用的概念 2.2 农用地转用的依据 2.3 农用地转用报批的条件 2.4 农用地转用的批准权限,2.1 农用地转用的概念,农用地转用，是指将现状的农用地（包括耕地、园地、林地、牧草地、农田
9、水利用地、养殖等），依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转为建设用地的行为。又称为农转地转为建设用地。,2.2 农用地转用的依据,1、土地利用总体规划 2、土地利用年度计划 3、建设用地供应政策,2.3 农用地转用报批的条件,1、符合土地利用总体规划 规划修改 新一轮土地利用总体规划审批,2.3 农用地转用报批的条件,2、取得土地利用年度计划 土地利用年度计划是指国家和地方对土地资源开发利用作出的年度安排。根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制 。 指标类型：年度切块计划指标 重点项目单列指标 城乡建设用地增
10、减挂钩指标 土地开发整理复垦补充耕地指标,2.3 农用地转用报批的条件,3、履行耕地占补平衡的义务 依据:中华人民共和国土地管理法第三十一条规定 法定义务，首要责任者为用地单位 类型及适用范围 从落实补充耕地时间划分： “先补后占” 、“边补边占” 从补充耕地项目类型分：土地开发项目、土地整理项目、土地复垦项目 从落实补充耕地的责任单位划分:自行补充、委托补充 从落实补充耕地的地域分：本地补充和易地委托补充,3、履行耕地占补平衡的义务,补充耕地的责任主体 单独选址建设项目用地 ：建设单位 城市分批次建设用地 ：市、县人民政府 村庄、集镇分批次建设用地 ：涉及的农村集体经济组织 （实际操作为县市
11、政府） 因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求（建设单位不能自行补充耕地） ：缴纳耕地开垦费，有关地方人民政府或者部门 因耕地后备资源匮乏 ：易地补充耕地的，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门,3、履行耕地占补平衡的义务,耕地占补平衡的管理 补、备、核、用、考 补：即通过实施土地开发整理复垦项目，垦造新增耕地，充实补充耕地储备库，实现耕地先补后占，实现耕地占补平衡。计划、立项、验收、资金。 备：建立全国土地整理复垦开发项目信息系统，所有的补充耕地项目必须按照“谁实施、谁备案”的原则，在部报备系统上进行备案，并取得备案号，未取得备案号的补充耕地项目不得用于耕地占补平衡。 核：对补充耕地项目立
12、项、验收、新增耕地面积、资金来源等进行核实和比对分析，核对项目规模、地类，核定可用于占补平衡的补充耕地面积，复核通过的项目，部给予配号。 用：通过复核，并取得项目编号的补充耕地项目，才能用于建设项目耕地占补平衡，并实行建设用地项目与补充耕地项目挂钩制度。 考：按照“占多少，垦多少”的原则，县级以上的国土资源部门对依法批准占用耕地的非农建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查。,2.3 农用地转用报批的条件,4、符合国家建设用地供应政策。保证优先发展产业用地；不向“两高一资”（ 高耗能、高污染和资源性）、产能过剩、重复建设和禁止供地的项目供地。 5、其他条件：符合城乡规划、压矿、地质等,2.4 农
13、用地转用的批准权限,1、国务院审批 国务院批准的建设项目占用农用地，以及国务院有关部门和中央军委批准的建设项目涉及占用农用地； 省、自治区、直辖市人民政府批准的水利、交通、能源等大型基础设施建设项目占用农用地； 由国务院批准土地利用总体规划的城市建设涉及的农转用。 2、省政府审批 除国务院批准权限以外的其他城市市区城市建设农转用；以及土地利用总体规划由省政府审批的乡镇实施规划涉及农转用。 3、市政府审批 省政府授权市政府批准的土地利用总体规划的乡镇，涉及农转用由市政府审批。,3 土地征收,3.1 土地征收的含义和特征 3.2 土地征收的审批权限 3.3 土地征收的程序 3.4 土地征收补偿的构
14、成 3.5 征地补偿费的支付、分配和监督 3.6 土地征收的安置途径,3.1 土地征收的含义和特征,集体土地征收指国家为了社会公共利益的需要，依照法定的程序将集体所有的土地转变为国有土地，并给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为,3.1 土地征收的含义和特征,1、对象特定性：即只有将集体土地按法定的程序转为国有我们称征地； 2、统一性：征地是国家行为，只能由政府代表国家统一行使，任何单位和个人都不能行使征地权； 3、程序性：征地必须按法定程序经依法批准才能取得，不得擅自占用； 4、补偿性：征地必须对被征地单位和个人进行合理的补偿，对因此造成的剩余劳动力给予妥善安置； 5、强制性
15、：征收是一种国家行为，具有强制性，一旦经依法批准征地并补偿安置到位后，被征地单位应该服从并及时交地，不得无理阻挠； 6、公开性：征地的有关事项必须向社会公开，接受社会的监督，所征土地的权属、界线和地类须经被征地单位确认，以保障被征地单位及其村民的“确认、知情和听证权”。,3.2 土地征收的审批权限,根据中华人民共和国土地管理法的规定，只有国务院和省人民政府二级有土地征收审批权，其他各级地方政府都没有土地征收审批权。其中： 国务院审批：基本农田、耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷； 省政府审批：以上情况外土地的征收，并报国务院备案。,征地前： 权属、地类、面积 告知、确认、听证 征地后：两公
16、告、一登记、一批复 浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加快建设用地供应速度意见的通知（浙政办发200574号）下发后，指出在调查时，已征得土地所有权人同意征收的，“两公告一登记”可以一并进行。 今年，在全省国土资源系统服务重点项目建设专项行动中，对重点项目，已经批准土地征收的，市县国土资源部门可同步进行征收土地公告和征地补偿安置方案公告，原则上要在三个月完成征地。,3.3 土地征收的程序,送达听证告知书 取得送送回证,召开村民代表会议 出具会议纪要,取得规划红线,勘测定界,拟定征地补偿标准 和安置方案,修改征地补偿标准 和安置方案,签订征地补 偿安置协议,批前征地程序：,听证或放弃听证,征地补偿安置方案公告,取得征地批准书,取得征地补偿 安置方案批复,办理具体项目审批,落实征地补偿登记,发布征地第一公告,批后实施征地程序：,3.4 土地征收补偿的构成,征地补偿,
