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1、旅游地产商业模式与开发流程研究摘要：本文结合旅游地产类型阐述了旅游地产开发的不同商业模式，总结了旅游地产开发流程区别于一般商品房开发的特点，对旅游地产区别于普通房地产开发流程的特点进行了分析。分别在前期准备阶段、拆迁征地阶段、工程建设阶段、推广销售阶段和物业经营管理阶段进行了详细的对照分析。希望能够对房地产开发企业投资运营旅游地产项目提供一定的参考。关键词：旅游地产 商业模式 开发流程1.旅游地产的商业模式1.1 产品模式产品模式是指通过了解客户定位与客户需求进行的产品设计种类，由于以客户为导向，不同类型的项目定位，其针对的客户市场群体不同，产品特点和分类也就不同。1.1.1 第一居所旅游地产
2、1.1.1.2 产品特点多建大中型城市近郊，距离办公商业中心不超过 60 分钟车程；地价往往较远郊高，规划和建设往往有较为严格的限制；依托优美景观环境（或自然资源或人造资源）公共交通和高速公路设施便利，生活服务设施周全；客户收入中高且闲暇时间受限；用途为第一居所；多用于消费居住。1.1.1.3 客户群体具有相当收入水平，工作时间紧张的城市新贵阶层。根据台湾的“景观住宅”评介及启示一文分析，在台湾拥有较高收入和保健意识的医生业主相当注重居住社区的观景条件、地段位置和生活设施。景观住宅的推出适应了他们的要求，得到他们的广泛认同。1.1.2 第二居所旅游地产1.1.2.1 产品特点一般为距离城市较远
3、但具有稀缺独特的自然景观，风景优美，单价较高；便利的航空航海高速公路等交通设施；地价较市中心和都市近郊区为低，规划建设的限制主要在环境的维护上；客户收入较高并有较为充裕的闲暇时间；用途为第二居所；兼用于投资和消费居住，侧重于投资；物业服务优良。1.1.2.3 客户群体第二居所的客户群体一般为中高收入的异地客户，如三亚。第一类为收入较高、文化程度较高并有较多闲暇时间的客户，比如学者。第二类为具有高收入、时间掌控自由的商务高端人士和金领人士。1.1.3 都市休闲中心旅游地产1.1.3.1 产品特点建设与都市中心繁华地带，公共交通设施便利发达，但对自然风光和自然资源要求不高；地价昂贵，拆迁量大，规划
4、和建设方面的限制非常严格；客户一般为都市白领和海派人士；兼有购物、娱乐、休闲、游憩的功能，且各种功能互相提升；投入运营后经常举行各种时尚主题活动聚集人气；多用于休闲消费，周边地产用于居住，但客户群体较为高端，与消费群体并不完全一致。1.1.3.2 客户群体都市年轻白领、海派人士、时尚人士等，该客户群体一般具有休闲意识，收入较高，接受流行时尚但可支配时间有限，一般为都市中的写字楼工作的工薪阶层和喜欢都市休闲生活的海派人士。如上海新天地项目就是定位于上海的海派人士、时尚人士。1.1.4 主题公园旅游地产1.1.4.1 产品特点一定具有某种独特主题，区别于综合性公园；一般融体验与观赏于一体，如美国迪
5、士尼乐园，如果迪士尼没有主题游乐园、卡通片、电影、电视节目塑造体验，就失去了吸引消费者的特点。1.1.4.2 客户群体区域内或区域外的普通家庭消费群体，个人客户居多，对收入要求不高。这是由于家庭具有旅游休闲需求，具有一定的收入但精力受限、时间受限，对旅游休闲的地点要求较近，而主题公园往往选址在城市近郊交通便利处。1.1.5 产权式酒店旅游地产 1.1.5.1 产品特点房产与酒店经营相结合，既是消费又是投资，既是置业又是增值；多依托于高档星级度假村和生态环境一流的名胜。1.1.5.2 客户群体第一类是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间。第二类是一些公司或事业机构，其购买动机是
6、用于员工福利或会议。第三类是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。1.2 收入模式旅游地产的收入方式，是投资中最重要的环节；不设计好收入的方式，不准确定位主要盈利点，就是盲目的投资。旅游地产的“收入模式”，就是指各种收入方式的分类与结构；研究收入模式，为我们进行产品设计和投资，提供了重要的技术工具。1.2.1 地产收入地产收入是旅游地产的重要收入来源，包括房地产等物业销售、酒店的租赁承包经营、商铺的销售或租赁等。而类似主题公园或高尔夫球场等高投入旅游项目，由于投资回收期长，往往需要由滚动开发的地产项目获得持续资金，而同时，旅游项目、俱乐部本身开业后的收入也能够为地产后续开发提供持续稳定的现金
7、流。1.2.2 旅游收入旅游收入是指除了地产收入以外的可以归入旅游行业的收入。包括门票收入、会员收入、住宿收入、娱乐收入、餐饮收入、商品收入等。注重门票、索道、景区内部餐饮、购物亭的安排与投入；城市公园及游乐园等注重游乐项目的收入。1.2.2.1 门票收入门票，是旅游业最古老、最成熟、最大类的收入方式，一般用于主题公园式休闲地产。1.2.2.2 会员收入此处的会员收入特别指高尔夫球场式旅游地产的收入模式，通过为会员提供活动机会、培训和交流球技的场所等服务收取年费，会员制能够给会员一定的地位感荣誉感，并提供优质服务。1.2.2.3 住宿收入1 天以上的度假休闲往往需要在游玩地住宿休憩，因此酒店住
8、宿收入构成了旅游地产的收入模式重要来源。特别是对于一些中高端定位的旅游地产大盘，能够提供星级酒店住宿是非常必要的。比如高尔夫球场休闲地产和一些滨海度假胜地，对住宿的要求非常严格。1.2.2.4娱乐收入包括使用交通工具收入（比如：使用索道、直升飞机、水上飞机、观光车船等）、参与性游乐（比如游乐设施、歌舞表演、娱乐性竞技竞赛、陶艺等娱乐创作、采摘寻宝等）1.3 盈利模式1.3.1 全部销售式全部销售式类型的旅游地产，是指地产主要用于销售，不保留持续经营的物业。既出售住宅，也出售商铺、酒店、旅游娱乐项目等配套设施。一般意义上的商品房开发多采用这种形式。1.3.2 持续经营式持续经营式是指地产销售后，
9、保留适当可用于经营的物业，如酒店、度假村、游乐场、主题公园、商铺等，通过租赁、承包、合作、联营等方式开展经营，获取持续性收入。但同时经营风险也随之保留，这就要求投资运营商有较好的运营经验或委托合作运营经验。2. 旅游地产项目开发流程2.1 前期准备阶段2.1.1 项目选址项目选址是整个开发流程的起点也是旅游地产开发的核心。选址就是项目建设地址的选择。对照一般商品房开发，旅游地产的选址的区别主要表现在：表1 旅游地产与一般商品房开发在选址上的区别旅游地产的选址要求 一般商品房开发的选址要求项目区位 根据不同的项目类型有不同的要求，一般为景色优美地区大中城市经济发达、配套完善的区域占地面积 相对较
10、大 相对较小自然环境 要求极高 要求相对较低交通设施 高速公路、机场附近 城市公共交通系统、城市主要环路附近土地现状 未利用，几乎无拆迁量，对土壤土质、水源水质有严格要求；植被丰富已利用，多拆迁量大，对土壤土质、水源水质、植被无严格要求公共配套 要求较低，主要由开发商在项目建设中进行规划投资建设，侧重于较高档次的商业专卖店或大型商业综合体需要设置）要求选址地点已经有完善的配套设施，如医院、社区服务站、邮局等基础设施 供电设施、海水淡化装置、雨污水处理装置要求选址地点已经有完善的基础设施。规划用途 旅游区、低密度住宅建设等 项目建设用地（住宅、商业、娱乐等）2.1.2 市场调查一般商品房开发的市
11、场调查集中在三个方面：第一是资源调查。第二是投资环境调查。投资环境调查是为了使投资者熟悉国家相关的法律法规，了解投资地区的宏观、微观经济环境、了解投资机会与投资风险，为投资者把握开发方向、制定投资计划提供依据。第三是客户市场调查。客户市场调查是为了帮助投资者物色和寻找投资机会，在市场中捕捉信息，提高竞争能力。内容包括：置业目的、客户收入状况、消费偏好、教育状况等。2.1.3 可研与决策与一般商品房开发相比，旅游地产一般个性化强，不可知因素多，耗资巨大，投资周期长，建成后对地区影响大，可逆性差。因此开发建设旅游地产项目要通盘考虑各方面影响，充分进行可行性研究，不可草率做出决策。2.1.4 签订合
12、同旅游特许经营权合同是旅游地产的核心合同，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。2.1.5 建立机构区别于一般商品房开发，较大型的旅游地产除了组建地产项目建设团队外，还需要组建旅游项目管理经营团队。旅游地产的开发管理，应包括房产工作和旅游工作。取得土地，制定规划后，房产管理工作包括前期准备、开工建设、销售（租赁）、物业维护等工作；旅游管理工作包括宣传推广、开业经营和服务等工作。根据这些工作，应当设立前期工作部、工程管理部、销售部、广告部、物业部和经营部等六个业务部门。2.1.6 规
13、划设计规划设计是建筑开工前的重要工作，基本程序是：勘察规划设计方案初步设设计施工图设计。对于旅游地产尤其重要，它决定着项目的风格是否符合市场的需要，决定着商业模式，是项目成败的关键。2.2 征地拆迁阶段旅游地产在征地拆迁阶段的特征并不统一，有些如上海新天地模式的都市休闲中心，由于选址于人口稠密的都市核心区，因此地价较高，拆迁量大，拆迁成本高，但有的可以利用旧房（区）改造相关政策获得信贷和土地政策方面的支持。2.3 工程建设阶段旅游项目中主要有基础设施建设、公共配套设施建设、住宅项目建设、景观及游乐项目建设四个方面。2.3.1 基础设施建设基础设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。2.3.2
14、公共配套设施建设公共配套设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。2.3.3 住宅项目建设在项目的工程建设阶段，旅游地产与一般商品房的开发的主要不同体现在建筑结构上、建筑材料上以及配套设施上。建筑结构：旅游地产的主要建筑形式为独栋、双拼或联排别墅，建筑结构多为低层木结构（国外多见）、混凝土框架结构、短肢剪力墙结构（山区建筑）；独栋、双拼和低层的联排别墅一般很少涉及大型施工机械的使用，各栋号建筑风格和建筑特点呈现显著的多样化特点。建筑材料：在旅游地产中，一些建筑还要求使用抗海水侵蚀、抗噪音（海景地产）的建筑、
15、装饰材料，并且要求在符合国家标准的同时尽量使用绿色、天然、无污染的建筑材料，。配套设施：作为第一居所使用的旅游地产为了保证日常居住的便利型，其配套设施基本与一般商品房相同。而作为第二居所使用的旅游地产，其配套设施一般包含物业管理用房、商业用房。作为都市休闲中心型的旅游地产，其配套设施主要侧重于餐饮业和零售商业。2.3.4 景观及游乐项目建设景观及游乐项目建设是旅游地产区别于一般商品房开工建设的重要内容，也是旅游地产的最大特色。景观的建设特指项目规划范围内的水景、山景、林景的设计和施工维护。2.4 推广销售阶段从推广角度讲，旅游地产的推广应早于一般商品房的推广，这是由于旅游地产的融资也需要有推广
16、产生的效应来支持，。2.5 物业经营管理阶段2.5.1 住宅项目的物业管理与一般商品房的物业管理的主要区别是：旅游地产的物业管理一般品质较高，突出个性化菜单化服务。2.5.2 旅游景观项目的经营管理对于旅游景观景（区）的项目，一般会涉及到项目的经营管理工作，包括营业前的准备工作，特别是营业手续的办理，以及开展经营创收。营业准备工作包括：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购游乐设施设备，建立特色商品供货渠道；制定营销计划；健全规章制度。项目开业需建立完整的旅游标识系统、安全保障系统、游览服务系统、等等，相应地，需配置服务人员，包括技术维护人员、导游、讲解员、环卫人员等。项目竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。参考文献【1】余源鹏.住宅开发类型策划(第二分册:高度、素质、景观策划)M.广东经济出版社,2004 年【2】余源鹏.住宅开发类型策划（第三分册：别墅、公寓、创新策划）M. 广东经济出版社,2004 年【3】严忠明.概念地产与思想采购M.广
