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1、开盘报告标准模版,2,本期推出部分,3,项目当期技术指标 项目当期户型配比 项目营销策略 项目媒体表现 项目包装（看楼通道、售楼处、样板房、园林等）分析 项目户型评价 项目分析 价格表 价格策略 项目关键的时间节点,Contents,5,2 项目当期户型配比,6,3、项目营销策略,项目本期推出数量较少，加上一期开盘已经为本期销售积累了一定的知名度，本期推广力度不大，营销渠道主要通过，报纸、项目网站、户外广告牌等进行项目推广。值得一提的是其项目网站做的有些创意。,7,、项目媒体表现,户外广告牌,网络推广网站,楼书,8,、项目包装-售楼处,签约等候区,售楼处模型,售楼处墙面区位图,售楼处布置中选房
2、区前，空间狭小、过于拥挤。 财务区位置选择不恰当，紧邻选房区人流过于频繁。,9,、项目包装-样板房,样板房包装的三大缺陷,将客厅与餐厅刻意的用玻璃墙 分开,致使本来狭小的空间更感觉拥挤. 样板房四周因为灯的装饰需要, 在屋面下面四周装饰了一个宽约20厘米灯板，将2.8米的层高局部降低了近15厘米,给人一种十分压抑的感觉. 样板房选择应该适当选择楼层高一点来突出,本项目的景观优势,选择3楼,景观受视野的限制、采光通风差。,10,、项目包装-看楼通道,看楼通道缺少必要的指示标志,11,、项目包装-园林,注重了水景的运用 园林内花卉品种 植物给人的视觉效 果较好 园林内部规划设计 比较合理,12,、
3、项目户型评价,本户型为比较标准的3房2厅1卫房型，该户型优点是功能布局合理，紧凑实用，干湿分离，加上本项目的双阳台设计，每个卧室均是凸窗设计，增加了各房间的采光和使用面积。 建议针对本项目客群的消费特点，产品适当增加设计露台，应该会提高项目竞争优势。,13,、项目户型评价,该户型是2房2厅 一卫一 阳台设计，户型方正，紧凑实用。 户型设计优势不大，仅有一个小面积的阳台，每个房间设计了凸窗。室内采光差。 建议采用非承重墙处设计落地飘窗，通过大露台设计，增大送的面积，满足该户型群体的讲求实惠的消费心理。,14,、项目分析-,优势：,项目依山而建，具备独特自然景观资源优势，并能俯视盐田城区的城市景观
4、具有广阔视野，部分单位可以远眺海景 生态环境好，空气清新，适宜居住 低容积率,15,、项目分析-,劣势：,项目本身配套不齐全，加上本项目位置距离市区有一定距离，周边配套缺乏商业、教育、医疗、等基本生活配套是本项目最大的不足之处，带来今后业主生活的非常不便利 项目所处位置交通缺乏便利性。,16,、项目分析-&T,机会：,威胁：,盐田区年住宅市场供给量有限，仅有宝桐居推出约60套，海滨假日雅居230套，裕达华庭 410套左右，市场供给的体量不大给本项目带来了最大的机遇 。 盐田港区的建设和发展给项目的长期发展带来了机遇。,本项目来自居住需求市场的威胁不大 ，投资需求市场来说 ，8月中旬至今深圳推出
5、了大大小小20几个楼盘。 国家对宏观上对于房地产市场的调控带来不利的市场环境，导致一部分客群持观望态度 。,17,、项目价格表,套内建面最高价：27832 建筑面积最高价：22680,套内楼盘均价：21540 建筑面积均价：17781,套内建面最低价：17179 建筑面积最低价：14906,18,9、项目价格策略-16栋,价格策略分析： 16栋楼栋均价：15980，是3栋楼中均价最低的一栋，整期的最低价也出现在本 栋，4层为价位最高楼层，1层为价位最低楼层，本栋的总体垂直价差为：2223 元，占本栋均价的13.9%。 本栋影响价格的主要因素为：园区内景观、朝向、采光、通风,19,9、项目价格策
6、略-18栋,本栋建筑面积均价：18944元，本期最高价也出现本栋。 影响该栋的价差主要原因是园区内外景观。,价格策略分析,20,9、项目价格策略-19栋,价格策略分析,本栋建筑面积均价：18548元。 影响该栋的价差主要原因是园区内外景观。,21,9、项目当期价格策略-总体评价,楼栋每平米建筑面积价差系数： 16栋：-10.1% ；18栋：+6.5% ；19栋：+4.3% 最低与最高价差为：7774，占均价的43.7%，个人认为价差 幅度过大，体量不大的情况下控制30%左右。 楼价差影响因素主要为景观。对于18、19栋观海景，视野广 阔单位的价格有些高估。这也是导致16栋销售开始迅速热销， 1
7、8、19栋销售率不理想的原因之一。,价格反思,22,10、项目关键时间节点,23,项目开盘策略 项目开盘包装 项目开盘流程 项目开盘时段销控分析,Contents,24,1、项目开盘策略,开盘方式：抽签,25,1、项目开盘策略,促销活动 抽奖 折扣,26,1、项目开盘包装,27,3、项目开盘流程,十点抽 签开始,十点至 13点半钟选房,13点半钟抽奖,28,4、项目开盘时段销控分析,观察时间：10：50,29,4、项目开盘时段销控分析,观察时间：10,本期栋销售效果非常好，截止当天中午：点销售率达到，.%,但是18栋与19栋的销售状况不理想,其中19栋的销售率仅为:18%,分析其原因,是楼栋价
8、差确定不合理,对于影响楼栋价差的因素评价不准确.,30,客户访谈,Contents,31,2、客户访谈,客户A（与朋友同行） 年 龄：先生40岁左右 现 住：罗湖 购房用途：投资 资金来源：家庭收入 选中户型：18栋1单元1-1A的二房二厅一卫70.26平米 项目评价：将半山溪谷二期与一期对比，认为价格没有太大变化，认为现在这个价钱并不高。但离深圳市中心距离还是太远，不过认为去盐田的道路交通条件很快就会得到改善，对于这个问题持乐观态度。非常看好半山溪谷的升值空间，认为这个项目占据了梧桐山得天独厚的优势。并不注重户型，对价格非常敏感，认为作为投资的话户型并不重要，重要的是价格，故选中了栋中最便宜
9、的一套。,32,2、客户访谈,客户B（张先生） 年 龄：先生30岁左右 现 住：盐田 购房用途：投资 资金来源：家庭收入 选中户型：18栋2单元高层二房的户型 项目评价：半山溪谷的价格还算合理, 不过位置不怎么好, 认为这个项目景观优势明显。环境也不错,选择价格低一点的做投资可行。,33,客户C（张先生，独行） 年 龄：30多岁 原 籍：深圳本地人 现 住：布吉 家庭组成：两个小孩 购房用途：投资自用皆可 资金来源：家庭收入 选中户型：19栋一单元1-5B二房二厅一卫74.78平米 项目评价：在半山溪谷一期有物业，对半山溪谷的价格、方位及户型都非常熟悉。认为买两房既方便投资，也适合养老自住。本
10、人非常喜欢19栋的C户型，但认为B、C两个户型价格相差太远，相对性价比B户型更高，所以还是选中了B户型。对19栋的户型非常有研究，对山景、海景，方位及价格等分析得非常到位，并且极力推荐我有钱应该考虑C户型。谈及交通问题他认为没有问题，说从布吉到开盘现场他只用了15分钟，并且以后会更便利。之前有可园有一套物业以5000多买入，以11000多的价格卖出，笑说是凑巧赚了，可以看出来张先生对投资房产充满了信心。,2、客户访谈,34,客户D（王先生夫妻两人） 年 龄：30左右 现 住：盐田 家庭组成：两人 购房用途：居住 资金来源：家庭收入 选中户型：18栋一单元二房户型 项目评价：感觉比较喜欢18栋的C户型，但价格太高，感觉16栋的户型不错，比较实用，也相对便宜，是典型的居住型讲求实惠的购房者心态。,2、客户访谈,Thank You !,
