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1、物业安全管理方案 一、物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 1、综合管理部 （1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。 （2）负责员工工作考勤。 （3）负责收集、和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 （4）
2、负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。 （5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 （6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 （7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 （8）组织、开展企业文化活动。 2、物业管理部 （1）负责筹建管理员工餐厅工作。 （2）负责会所及会议中心的管理。 （3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 （4）负责物业的日常清洁工作。 （5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 （6）负责物业的除虫灭害工作。 （7）协助业主处理租赁工作。 （8）负责业户的搬入和迁出协调工作。 （9）建立业户档案管理工作。 （10）负责物业的
3、一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。 （11）开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。 （12）配合综合管理部开展员工培训工作。 （13）总经理指派的其他工作。 3、安全管理部 （1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 （2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 （3）成立义务消防队，定期举行消防演习。 （4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 （5）与业主签订“消防安全责任书”。 （6）负责物业大型活动的警卫布置。 （7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 （8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。 （9）负责监控室管理工作。 （10）负责安全管理员的管
4、理、培训、考核工作。 （11）总经理指派的其他工作。 4、工程管理部 （1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 （2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。 （3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 （4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。 （5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 （6）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。 （7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 （8）负责工程人员的管理、培训
5、、考核工作。 （9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 （10）总经理指派的其他工作。 5、财务管理部 （1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 （2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 （3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。 （4）征收和支付管理公司各类合同费用。 （5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。 （6）按员工工资表发放员工工资。 （7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。 （8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。 （9）总经理指派的其他工作。 二、物业管理岗位编制 暂定本
6、物业管理方针为：人服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。 1、综合管理部 （1）由1名综合管理部经理和（ ）名员工组成。 （2）综合管理部经理（ ）名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。 （3）文员兼仓库管理员（ ）名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。 （4）资料管理员（ ）名，负责工程资料及人员档案资料的收集、工作。 （5）业户接待员（ ）名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。 2、物业管理部 （1）由1名物业经理和（ ）名员工组
7、成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。 （2）清洁班由（ ）名员工组成，分白班和夜班。白班（ ）人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班（ ）人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。 （3）员工餐厅服务由（ ）名厨师及（ ）名工作人员组成，上班时间为（ ），要求员工个人素质较高。 （4）业户服务员（ ）名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。 （5）会所服务人员（ ）名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。 3、安全管理部 （1）由1名安全管理经
8、理和（ ）名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。 （2）安全管理经理（ ）名，要求有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。 （3）文员兼资料员（ ）名，负责部门文字处理和档案管理工作。 （4）主管（ ）名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 （5）监控值班由（ ）名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 （6）大堂值班由（ ）名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。 （7）外围值班由（ ）名员工组成，分三班，负责外围值班工作。 （8）商场值班由（ ）名员工组成，分二班，负责商场值班工作。 （9）停车场值班由（ ）名
9、员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。 （10）巡逻值班由（ ）名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。 4、工程管理部 （1）由1名工程管理部经理和（ ）名员工组成。 （2）工程管理部经理（ ）名，要求多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。 （3）文员兼资料管理员（ ）名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。 （4）强电值班由（ ）名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。 （5）空调值班由（ ）名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。 （6）消
10、防值班由（ ）名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。 （7）电梯值班（ ）名，负责电梯设备的正常运作与维护。 5、财务管理部 （1）由1名财务主管和（ ）名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。 （2）会计由主管兼任。 （3）出纳员（ ）名。 （4）停车场收费员（ ）名。 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理
11、，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1
12、.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理，分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变
