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1、海南近期房地产市场形势分析,丁祖昱 先生 中国房产信息集团 联席执行总裁 中国旅游地产服务集团 总裁 上海易居房地产研究院 副院长 2010年4月,目 录 Contents,一、数字海南楼市,1、海南房地产投资数据 2、近几年房地产交易数据 3、客户分布数据 4、百强企业在海南,海南省房地产市场分析,房地产投资：房地产投资突破200亿，所占比重明显,注：2009年，海南省GDP为1646亿元，排名28；宁夏为1334亿元，排名29；,海南省房地产市场分析,成交量及价格价格：外来需求旺盛，市场供不应求态势明显,2009年全国主要城市商品房销售面积与金额,近年来海南商品房销售面积与金额,国际旅游岛
2、获批后，调研数据显示岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地,客户分析,海南省休闲地产开发企业进入情况,已有半数百强企业进驻海南,海南旅游地产宏观市场分析/主要片区楼盘情况,二、海南房地产市场现状,1、海南房地产市场格局 2、海南房地产业发展历程 3、区域市场分析 4、客户分析,市场格局：从区域开发级别看，海口、三亚处于第一梯队,海南省房地产市场格局,海南省房地产市场格局,海南房地产市场较为成熟的成交主要集中在海口、三亚，热点开发的东线湾区及正在兴起的中部,房地产开发企业布局,富力,雅居乐,绿城,合景泰富,中信,兆南,亿隆、中南,鲁能,万科,富力,恒大,宝安,广物
3、,中粮,万科,鲁能,爱地,首都机场集团,鸿州,重 庆东和,联华国际,中铁置业,中体，,华润, 中信泰富,保利香港,宝安,海航,国信,热带滨海资源 的稀缺性,西海岸,月亮湾,棋水湾,高隆湾,博鳌海岸,神州半岛,石梅湾,香水湾,清水湾,土福湾,海棠湾,东海岸,亚龙湾,三亚湾,龙沐湾,棋子湾,盈滨半岛,众多地产大鳄进驻，市场竞争趋于激烈，开发企业以开发东线海湾旅游地产项目为主,时间,阶段,海南房地产业发展历程,1991-1993年，海南房地产市场过热发展的高峰期,1997年，受亚洲金融危机的影响，海南房地产业泡沫破灭,2000年以后，房地产开发投资呈现恢复性增长,2006年以后，进入快速发展期,20
4、09年底及国际旅游到获批后，进入新的一轮发展期,海口市场,住宅市场：供应量继续萎缩，成交市场虽有波动，但仍有量的支持，成交价格经过快速上涨之后进入一个调整期,海口市3月商品住宅各类指标变化,海口市2009-2010年商品住宅成交走势,海口市场,成交结构：中档物业单价段占据成交首位，中高档和高档单价段物业成交呈增长趋势；商品住宅成交主力单价段价格逐渐上升,06-09年住宅成交单价段对比,成交结构：住宅成交面积段主集中在90-120，140以上呈增长趋势；成交房型集中在二房、三房，近几年二房的增长速度较快,海口市场,住宅市场：供应量开始下滑，但成交依然保持活跃态势，成交价格大幅上涨,三亚市2009
5、-2010年商品住宅成交走势,三亚市3月商品住宅各类指标变化,三亚市场,疯狂期,供求关系： 2010年1-3月商品住宅成交量接近50万平方米，供应明显不足，后期市场供求矛盾突显,2010年1-3月，三亚市场供求有失平衡,2010年1季度市场存量相比2009年1季度减少18.40%,-18.40%,三亚市场,数据来源：CRIC,成交结构：大于15000元/平方米的高档物业成交比例较09年大幅增长，占据首位；而10年市场成交面积段结构无明显变化，依然是小户型产品走俏,三亚市场,2010年1-3月，三亚市场高端住宅比列增长,2010年1-3月，三亚市场住宅成交面积段结构调整较大,海南形成典型外向型市
6、场，客群面向全国,外向型市场，核心价值是海南岛的热带气候环境、强势海景资源；,自从2003年非典过后，以北京、上海、江浙、东北为第一梯队开始大规模的在海南购房，主要集中在海口、三亚，所购房屋有海景资源的占70%。 2005年起以山西、陕西、贵川为代表的西北、西南资源性城市客群开始在海南规模购房，主要是投资、养老、度假。 2010年，国际旅游岛获批后，大批高端客户进入，投资和休闲型为主；,北京地区，经济实力强，对别墅、大户型等高端产品较偏爱；,东北地区，老干部占相当比例，用于养老；,上海地区，以普通市民为主，偏好普通户型，低总价投资型产品；,以山西，陕西为代表的西北资源型地区，典型的养老，度假者
7、；,以川贵为代表的西南资源型地区，典型养老、度假者；,以温州，台州为代表的江浙地区，典型的投资者，会考虑物业的前景和投资额；,客户分析,观点一：海口星级较高楼盘成交客户以岛外为主，所占比例可达到70-90%，而星级较低楼盘则以岛内客户为主。 观点二：在岛外购房客户中北京、上海、江浙一带客群集中在星级较高的项目；山西、东北、川渝地区客群则偏好星级一般项目；星级较低的项目岛外客户比较分散。 观点三：在岛内购房客户中，新海口人扮演着主力角色。,海口方面：岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地，本地新海南人占重要角色,海口购房岛外客户比重分类,客户分析,三亚方面：岛外客
8、户占绝对比中并呈增长趋势，高档楼盘更受岛外客户偏好，东北、浙江、北京、山西为主要客户来源,三亚购房岛外客户比重分类,观点一：三亚楼盘成交客户岛外群体比重较大，其中星级较高楼盘岛外群体所占比例可达到90%左右；星级中等楼盘岛外客户占比为80%左右；星级较低楼盘岛外客户占比70%左右。 观点二：在三亚岛外购房客户中山西、浙江、北京、福建、上海一带客群集中在星级较高的项目；辽宁、吉林、黑龙江、四川地区客群则偏好星级一般项目；星级较低的项目岛外客户比较分散。 观点三：随着三亚近期楼市的升温，岛外客户比重将会越来越大,客户分析,三、新政后市场变化及未来趋势,1、新政下的市场表现 2、未来发展趋势,新盘推
9、售时机变动的楼盘： (海口)水云天：原计划4月开盘，未延迟，4月16日开盘。 (海口)紫园：原计划4月开盘，未延迟，4月30日开盘。 (海口)证大国际海立方：原计划五一开盘，现推迟至十一。 (海口)国瑞观海居：原计划五一看盘，现延迟，预计5月内开盘。 (文昌)东方高隆湾：原计划五月开盘，现延迟，开盘时间未定。 (文昌)波溪丽亚湾：开盘时间未定。 (文昌)汇景湾：原计划4月开盘，未延迟，4月22日开盘。 (文昌)中南森海湾：近期开盘，开盘时间未定。 (三亚)南海天阙：原计划五月开盘，现延迟，开盘时间未定。 (三亚)钻石海岸：原计划五月开盘，现延迟，预计9、10月开盘。 (三亚)太阳岛公寓：原计划
10、五月开盘，现延迟，预计10月开盘。,新政之后，对海口、三亚、文昌等地楼盘销售情况调研显示，推售时机原本预定的开盘时间有所延迟，价格开盘时再行公布，同时原本房价坚挺的海南楼盘近期已经出现打折优惠措施,二手中介挂牌、接盘的客户： 早期购买房产集中挂牌，供应量迅速增加； 接盘客户观望，成交量甚少。,新政下的市场表现,国际旅游岛规划战略利好下，海南长期市场总体走强，短期内楼市新政背景下海南将随全国市场经历一定幅度的调整期,海南市场整体走势预测,2010年海南市场走势预测,物业：具有优质资源项目仍将赢得市场，普通项目将面临市场调整。,企业：地产大鳄进驻，市场竞争激烈，本土企业将面临巨大竞争压力。,客户：
11、外来度假投资需求仍为市场主流，保值增值需求也将逐步释放。,海南市场已旅游度假为主题，外来客户为购房主力，外来客户对具有优质海景资源的旅游地产项目更具偏好，而普通项目将因缺乏资源支撑，对外来客户吸引力不足而面临困境。,国际旅游岛规划将将带动旅游地产进一步发展，度假投资客户仍将是海南主流客户，在市场长期看好和通货膨胀预期下，保值增值客户将逐步释放。,万科、富力、雅居乐等地产大鳄抢滩登陆，海南市场竞争趋于激烈，本土企业受开发专业能力、资金实力、专业人才不足的限制，将面临巨大的竞争压力。,产品：大型专业地产商入驻将带动海南产品迅速升级,海南市场产品参差不齐，国际旅游岛背景下大批专业度高的地产商及服务商进驻将快速提升整体开发水平，建筑产品将快速升级,The End !,
