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1、财务管理财务知识天津经济技术开发区商业规划目录1 总则41.1项目缘起41.2本规划中 “商业”的定义41.3规划范围与年限41.4规划依据41.5规划原则51.6规划技术路线62现状分析72.1现状概况72.2现状业态72.3建设动态92.4问卷分析92.5现状分析结论103背景分析113.1区位分析113.1.1 京津冀成长中的全球城市区域113.1.2 天津滨海新区的崛起113.1.3 天津开发区构建中国新经济平台113.2相关规划解读123.2.1天津市城市总体规划123.2.2滨海新区总体规划123.2.3天津经济技术开发区总体规划123.2.4轨道交通规划133.2.5天津港东疆港
2、区总体规划133.2.6天津滨海休闲旅游区规划133.2.7中新天津生态城总体规划133.2.8现代服务产业区规划144发展目标与定位144.1发展目标144.2指导思想144.3市场定位154.4目标群体174.5商业自配套率的概念与目标184.6提高商业自配套率的途径184.7业态定位195网络构建与发展规模205.1网络构建205.1.1生活性街道205.1.2轨道交通205.1.3商业中心等级体系205.1.4补充型商业设施215.2发展规模215.2.1人口规模215.2.2商业规模225.2.3分级规模226规划布局及引导246.1规划原则246.1.1商业设施布局原则246.1.
3、2商业业态引导原则246.2区级商业中心246.2.1友谊名都乐购246.2.2滨海名座翠亨广场鸿泰千佰惠256.2.3市民广场256.2.4泰达时尚广场(永旺购物中心)266.2.5天宝金海岸轻轨商业中心266.3片区级商业中心286.3.1东区生活区片区级商业中心286.3.2东区工业区片区级商业中心306.3.3西区片区级商业中心316.4社区级商业中心326.4.1社区中心326.4.2便利中心366.5补充型商业设施387规划实施建议397.1分期实施397.2开发模式引导397.3成功案例介绍407.3.1正大广场购物中心407.3.2港汇广场购物中心417.3.3来福士广场购物中
4、心427.3.4大宁商业广场片区级商业中心437.3.5上海碧云国际社区居住区中心457.3.6连锁经营店467.4商业设施城市设计导引497.4.1裙房式商业设施497.4.2块状商业设施501总则1.1项目缘起天津经济技术开发区（以下简称开发区）是中国首批对外开放的国家级沿海开发区之一。经过24年的开发历史，开发区的主要经济指标多年来连续在全国54个国家级开发区中名列前茅，已成为中国北方加工制造业中心和高新技术成果的转化基地。随着滨海新区开发开放的号角吹响，开发区加快了城市化进程。近年来区内人口不断加速聚集的态势，给开发区的商业消费市场带来了巨大的潜在动力。但常年以来工业区的建设模式使得区
5、内商业设施的规模、层次、能级均不能满足发展需求。面对新的形势，开发区需要新的高起点行业发展规划引导本区商业在新时期的发展方向，并通过规划解决现存问题、明确发展目标、整合既有资源，为实现开发区和滨海新区整体发展目标而奠定坚实基础。1.2本规划中“商业”的定义本次商业规划的“商业”范畴：主要指零售业、餐饮业和相关居住配套设施。其中居住配套设施主要指为居住区配套服务的商业设施，如美容美发店、药店、公共浴室、洗衣店、修理洗车、家政服务、网吧、房屋租售中介等。1.3规划范围与年限本次规划范围由开发区东区和西区两部分组成。其中，东区包括生活区和工业区。东区生活区集中了开发区主要的商业设施，为本次规划的重点
6、。规划总用地面积88.9平方公里。其中，东区生活区11.3平方米公里、东区工业区29.6平方公里；西区48.0平方公里。本次商业规划的年限为2008-2020年。1.4规划依据l 天津市城市总体规划l 滨海新区总体规划l 天津经济技术开发区总体规划l 天津经济技术开发区东区总体规划l 天津经济技术开发区西区总体规划l 天津市商业布局规划l 滨海新区十一五规划l TEDA十一五规划1.5规划原则l 人本性原则突出以人为本的价值取向，不仅满足人的综合需求，提高生活质量，也尊重历史、尊重文化、尊重人类自身生存发展所需的空间和环境，实现商业设施的科学发展。l 集聚化原则城市是各种活动和各种功能的聚集，
7、商业具有综合性、生活化、混合式的集聚功能，提倡不仅为个人消费服务，也为企业及企业的生产、经营、商务等活动服务。体现城市各类经济活动的繁荣，城市信息科技的创新，城市多元文化的融合等集聚效应。l 可持续性原则遵循可持续发展理念，注重提升包含经济、环境、社会三方面在内的生活质量和文化品位的提高。顺应现代化、国际化趋势，突出个性，改善环境品质，塑造地区的宜居性和吸引力，体现人与自然、人与社会的可持续均衡发展。l 协调性原则遵循各层次规划的发展要求，保持近期建设与远期规划相协调，商业与旅游、文化、体育、房地产等产业发展相协调以及各层次各等级商业布局与功能开发相协调。1.6规划技术路线2现状分析2.1现状
8、概况开发区根据区位与建设时序分为已基本建成的东区和刚刚起步的西区。其中，东区分为南部的生活区和北部的工业区。南部生活区集中了大部分生活设施，现状建成有7个居住社区；北部工业区以工业用地为主，其中西北部为学院社区，为了解决外来务工人员和部分企业管理人员的居住问题，工业区内已建成天江、天海和国翔等三处蓝白领公寓，另有四处正在建设之中。西区目前处于起步阶段，根据有关规划，西区将建成六个相对独立的工业组团，每个组团内都配置相应的生活与服务设施，现状有海燕和国翔两处蓝白领公寓已建设完成。根据统计公报，2007年开发区的常住人口14.30万，其中东区生活区7个居住社区5.05万人，东区工业区（含学院区）5
9、万人，西区和其他区域约4.25万人。 生活区土地使用现状图现状开发区范围内的商业设施主要集中在东区的南部生活区，东区北部工业区和西区范围内现状商业设施规模较小，主要都是设置在蓝白领公寓底层的以满足居住者必要生活需求的设施。因此，本规划对于开发区现状设施状况的研究着重于东区南部的生活区。商业格局：生活区现状已经形成三心两带的商业格局，即以乐购-友谊名都、鸿泰千佰惠-翠亨广场、市民广场形成的三处商业中心，和沿第二和第三大街形成的两条商业带。商业规模：生活区现状共有各类商业设施建筑面积约50.5万平方米，人均商业建筑面积约3.5平方米，高于上海、东京等国际大都市人均约22.3平方米的水平。商业形态：
10、现状的商业形态主要分为大型综合商业设施和小型单一型的商业设施。生活区现状有大型综合商业设施6处，总建筑面积约38万平方米，其中商业建筑面积约28万平方米，占生活区现状总商业建筑面积的55.4%。大型综合商业设施的商业建筑面积均超过2万平方米，独立设置或与相容性较强的文化事业及宾馆等设施综合设置。大型综合商业设施规模大、服务范围广，一般服务范围可覆盖整个开发区。现状小型单一型商业设施总建筑面积约22.5万平方米，占生活区现状总商业建筑面积的44.6%。小型单一型设施的数目众多，各设施的建筑规模较小，除部分设施单独或集合设置于独立的建筑外，大部分现状小型单一型商业设施设置于住宅建筑底层。小型单一型
11、商业设施受规模限制，服务范围较小，其消费者主要为设施周边的居民。2.2现状业态生活区现状大型综合商业设施的业态比较单纯，多以传统百货和餐饮为主，各设施之间雷同感强。表2.2.-1生活区现状主要大型综合商业设施业态分析设施名称主要业态商业建筑面积（万平方米）友谊名都服饰、百货、咖啡吧、银行2.0乐购大型超市、餐饮5.6财富星座餐饮、服务业（美容、茶室）、专业咨询、设计公司3.0鸿泰千佰惠百货、餐饮、电影院3.5翠亨广场餐饮、银行2.9市民广场百货、餐饮、酒店、银行11.0生活区现状小型单一型商业设施的业态比较丰富，涵盖了居民日常生活涉及的各种类型，但是各业态的构成比例并不十分合理。根据对现状建设
12、较成熟的康翠、雅园、华纳和紫云四个居住社区范围内628处商业设施的抽样调研统计，生活区现状小型商业设施包括小型百货、超市、菜场、美容美发、餐饮、金融保险、文化休闲、茶馆、网吧、专业商店、邮政电信以及以房产中介为主的中介服务等内容，其中餐饮业和专业商业所占比重较高，分别为21.50和13.54，而小型百货、超市、便利店、菜场等与居民生活密切相关的设施的比例均不超过5。现状商业设施使用情况：生活区现状6处大型商业设施中，乐购、友谊名都、翠亨广场三处大型商业设施目前的经营状况相对理想，基本形成了各自的经营特色与市场品牌。其中，乐购作为开发区现有唯一的大型超市，已成为开发区居民日常采购的主要目的地之一
13、；友谊名都保持一贯的中高端路线，以品牌和质量稳固了一定的消费群体；翠亨广场是一处集中了大量餐饮设施的美食广场，周边的住宅小区和商务楼宇给翠亨广场提供了丰富的市场资源，多样化的选择使翠亨广场成为开发区居民和商务人士就餐的首选之地。而市民广场由于周边的城市建设尚未完全成形、轨道交通还未贯通以及过高的市场定位等原因，商业气氛比较清淡；鸿泰千佰惠目前人气不够旺，问卷调查显示其消费人群以年轻人为主体，商铺出租率不是很高，商家经营状况不甚理想，后排商铺空置率较高；财富广场目前商家入驻不多，以餐饮、美容美发等商家为主，规模效应还没有形成，二楼的商户有相当部分从事的是专业咨询与设计等面向特定客户的公司，人气正
14、逐渐集聚。生活区现状小型单一型商业设施的配置与利用情况，规划通过居民的满意度调查和现状设施调研分析进行研究。首先，通过对382份社区居民调查问卷的分析，发现有62的居民认为居住区周边商业设施不能满足生活需求，而对于与日常生活关系密切的日常生活用品购买目的地调查中，仅有14的居民选择社区超市或住宅周边的便利店。同时，对现状628处小型单一型商业设施的调研中也发现现状设施中比重占前三位的分别是中低消费的餐饮、以烟酒销售为主的专业店、以足浴足道和保健按摩为主的其他设施，这三类设施均超过10的比重，三类设施的总量更达到所有设施的47.3，而小型百货、超市、菜场、便利店等体现居住区商业配套水平的指标业态
15、的比例均不超过5，四项总量仅为8.44。不能很好地满足居民必要的生活需求。2.3建设动态东区生活区主要有4个包含商业设施的规划项目即将投入建设，即泰达时尚广场商业中心(永旺购物中心)、天保金海岸轻轨商业中心、滨海名座和拆迁地块规划中的相关商业地块。表2.3-1生活区主要待建商业地块分析名称商业建筑面积（万M2）泰达时尚广场商业中心(永旺购物中心)10.0天保金海岸轻轨商业中心5拆迁和待开发地块滨海名座3.22.4问卷分析为了全面反映当地居住者的意见，并为商业规划提供针对性的建议，规划工作组进行了商业规划的问卷调查。问卷调查对象以分布区域划分为开发区东区和西区两部分。西区选取了海燕社区为调查点。东区由北部工业区和南部生活区组成。其中工业区选取了学院区和天江、天海、国翔三个公寓作为主要的调查点，生活区主要选取康翠社区、紫云社区、雅园社区、华纳社区、翠亨社区、芳林社区、泰
