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1、四川省物业管理从业人员岗位资格应试培训,第三章 房屋及设施设备管理,2,第一个问题,房屋日常养护 -物业管理实务P94,Company LOGO,3,一.房屋的日常养护,pptcn is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.,结合实际情况或突然损坏引起的小修,订立科学的修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长期整体使用寿命,零星养护,计划养护,Contents Title (2005),4,第二个问题,公用设施设备的 运行管理 -物业管理实务P98,Company LOGO,5,物业设备技术运
2、行管理,物业设备经济运行管理,1.制定科学严密的操作规程2.对操作人员进行专业的培训教育 3.加强维护保养工作 4.对事故的处理要严格执行“三不放过原则”,1.初期投资费用管理 2.运行成本管理,Title in here,6,第三个问题,房屋及设施设备管理的基本要求 -物业管理实务P85,Company LOGO,7,一.基本要求,做好房屋及设施设备的保养工作，充分 地发挥设施设备的功能，有效延长设施设备 使用寿命，并至始至终把安全管理工作放在 最重要的位置上。,8,1.房屋完好率和危房率,房屋完好率= 完好房建筑面积基本完好房建筑面积 100 总的房屋建筑面积 危险房屋的建筑面积 危房率=
3、 100 总的房屋建筑面积,9,2.房屋完好标准的项目划分,结构,装饰,设备,完好房 基本完好房 一般坏损房 严重坏损房 危险房,国家建设部1985年制定并颁布的房屋完损 等级评定标准,10,3.设备完好率,完好设施设备数量 设备完好率=100 总的设施设备数量,11,单项选择题,1.房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋 的结构、装修、设备等组成部分的完好及损 坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为 以下哪5类（ ）。,12,A.精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重 损坏房、危险房 B.精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏 房、危险房 C.完好房、基本完好房、一般损坏房、严重 损坏房、危险房
4、D.完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般 损坏房、严重损坏房,13,单项选择题,2.某住宅小区危房率为2，危房建筑面积 为1000 ，则该住宅区总建筑面积为（ ） 万。 A.2 B.3 C.4 D.5,14,单项选择题,3.某小区完好房屋建筑面积 100000 , 基 本完好房屋建筑面80000 , -般损坏房屋 建筑面积 3000 , 严重损坏房屋 1000 危险房 500 , 该小区的房屋完好率为 （ ）。 A.54.2% B. 55.56% C.97.56% D.99.19%,15,多项选择题,4. 房屋及设施设备评价参考的主要指标包 括（ ）。 A. 房屋完好率 B. 房屋基本完好率
5、C. 房屋严重损坏率 D. 危房率 E. 设施设备完好率,16,第四个问题,建筑物的种类和 基本组成 -物业管理实务P81,Company LOGO,17,一.建筑物的种类,按房屋的建筑结构类型和材料 砖木、混合、钢筋混泥土和其它结构 按承重受力 墙承重、构架式承重、简体、框架简体 按房屋的层次和高度 底层建筑、多层和高层 按房屋用途 居住、商业、工业和其它,18,二.建筑物的基本组成部分,结构部分,装修部分,设施设备,基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等,门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等,水卫、电器、暖通、特殊设备（消防、避雷）,19,单项选择题,5.在房屋种类的划分中，按（ ）划
6、分可分 为砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和 其他结构。 房屋的建筑结构类型和材料 B. 房屋的层次和高度 C. 房屋的用途 D. 房屋承重受理方式,20,单项选择题,6. 房屋的基本组成包括结构部分、装修部分、 设备设施部分。对于装修部分来说，其下列 不属于装修部分的是（ ）。 A. 门窗 B. 承重构件 C. 顶棚 D. 内抹灰,21,第五个问题,设施设备的种 类和组成 -物业管理实务P82,Company LOGO,22,一.设施设备的种类和组成,供配电 消防 空调 采暖 管道煤气 给排水 电梯 电信和智能化系统,23,1.电信和智能化系统,电话,有线卫星电视,闭路电视监控,数字自动化
7、系统BA 通讯自动化系统CA 办公自动化系统OA 保安自动化系统SA 消防自动化系统FA 管理自动化系统MA,对讲报警,公共信息服务,网络专线接入,周界防范系统,电子巡更系统,室内报警系统,车场管理系统,You can briefly add outline of this slide page in this text box.,24,单项选择题,7.在下列设备中，在多层住宅、高层住宅、 工业厂房、商业楼宇中都属于通常设备的是 （ ）。 A.发电机 B.手扶电梯 C.消防栓 D.管道煤气,25,单项选择题,8.在下列设备中，在多层住宅、高层住宅、 工业厂房、商业楼宇中都属于通常设备的是 （
8、）。 A.发电机 B.手扶电梯 C.公共照明 D.管道燃气,26,单项选择题,9.一般不具备室内报警系统的房屋是（ ）。 A.多层住宅 B.高层住宅 C.工业厂房 D.商业楼宇,27,第六个问题,房屋维修管理内容 -物业管理实务P87,Company LOGO,28,房屋维修工程的分类,完好状况 工程性质,经营 性质,结构性质分,翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程,恢复赔偿 救灾返工,承重结构 非承重结构,29,第七个问题,几种典型设施 设备的管理 -物业管理实务P107,Company LOGO,30,一.给排水管理的主要内容,1.建立给排水队伍，负责小区范围内室内外 给排
9、水设备、设施的运行管理和维修保养工 作。 2.建立给排水运行管理和维修保养管理制度。 3.建立给排水工程技术档案，特别收集保存 好隐蔽的和地下工程、管道的图纸资料。,31,4.配备必要的工具和安全防范用品，准备相 应数量的零备件和易损易耗品。 5.制订供水计划，保证供水的水压、水质。 如需限水、停水，则要提前通知用户。 6.有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事 件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通 排水工程。,32,7.做好节约用水工作，防止跑冒滴漏，积极 协助用户安排合理的用水计划。 8.对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测 算，为管理费的收取提供依据。 9.定期清洗供水水箱和水池，防止二
10、次污染。,33,单项选择题,10.给排水系统管理的注意事项有（ ）。 A.应保证消防用水的基本储备 B.北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生 水管破裂、跑水事故 C.餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止 油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池 和隔油池，防止污水管道堵塞 D.尽可能使污水都通过雨水排放。,34,1.给排水管理的注意事项,1.应保证消防用水的基本储备。 2.北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生 水管破裂、跑水事故。,35,3.餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止 油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池 和隔油池，防止污水管道堵塞。 4.采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分 流排放
11、，不允许污水通过雨水管道排放。,36,多项选择题,11.给水系统包括（ ）。 A.生活给水系统 B.消防给水系统 C.公用设施给水系统 D.中水系统 E.热水系统,37,多项选择题,12.排水系统包括（ ）。 A.污水系统系统 B.雨水系统 C.工业废水系统 D.商业排水系统 E.消防排水系统,38,二.供配电管理的主要内容,1.配备合格的专业技术人员和相应数量的操 作和维修电工。 2.制定严格的供配电运行制度和电气维修保 养制度，同时建立相应的检查监督机制保证 各项制度的执行。 3.建立供配电系统技术档案。,39,4.配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防 护用品、常用零配件和易损易耗品等，并
12、建 立零配件供应渠道和供应商名册。 5.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确 保用电计量的准确性。进行用电统计分析， 做好用电调度和用电计划工作。,40,6.建立临时用电管理制度，对任何新增加的 用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的 负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况 下都不允许超负荷用电。 7.要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时 的供电预防措施。,41,8.做好节约用电工作，降低损耗。 9.限电、停电要提前通知业主、物业使用人。 10.供配电运行建立24小时值班制度，对发 生故障时应能及时组织力量抢修，尽快回复 电力供应。,42,11.定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行 充电，对备
13、用发电机运行试验。 12.重视无功功率和补偿工作，提高功率因素 ，改善用电质量。 13.进行公共用电的测算和计量统计工作，为 管理服务费的收取和调整提供依据。,43,单项选择题,13.按供电方式的不同，物业的供电方式可以 分为（ ）。 A.高压供电和低压供电 B.单回路供电和多回路供电 C.无自备电源供电和有自备电源供电 D.长期供电和临时供电,44,单项选择题,14.供配电运行可建立（ ）小时值班制度。 A.8 B.12 C.16 D.24,45,三.空调系统管理的主要内容,1. 配备足够符合要求的专业技术人员负责空 调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。 2.建立空调系统技术档案。 3.根
14、据空调设备生产厂家和安装单位提供的 技术资料和说明书，制定空调系统运行和保 养制度，制订大、中、小修计划和测试调整,46,计划。 4.备齐空调维修测试用的工具，准备恰当数 量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调 专业维修服务公司和零件供应商档案。 5.根据物业性质和人流规律等特点，确定每 年空调的开停日期和每日的开停时间，以及 空调在各个时间的工作状态。,47,6.进行空调用电用水计量和空调运行成本核 算，测算空调收费。 7.在空调设备新装和改装时间要重点考虑用 电负荷问题和噪音污染问题。 8.在业主和住户自己安装局部空调时提供技 术指导。,48,9.在空调系统停机一段时间（如冬季停机） 重新
15、投入运行或空调送暖和送冷交替之前， 要对空调系统进行严格细致的检查调整工作。 10.定期对空调系统进行测试，以便进行相应 的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行 状态。,49,1.空调系统管理的注意事项,1.空调系统运行消耗的水、电和其它能源在 物业管理公共用水用电和能耗中占有很大的 比例，空调管理应该把节能运行作为一项重 要的工作。,50,2.空调系统运行产生的噪音是物业噪音污染 的主要来源之一，从物业的总体环境考虑， 空套噪音的测量、评估、减小等工作不应被 空调管理人员所忽视。 3.中央空调系统是保证建筑物内空气质量的 重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注、 意采取隔尘、杀菌和消毒措施。
16、,51,2.业主和住户安装空调指导内容,1. 用电负荷的计算和供电线路的匹配； 2.安装位置和安装方式的选定，主要考虑空 调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性 、空调安装的安全性及噪音和滴水对环境的 影响等内容。,52,3.空调系统得节能措施,1.使用节能程序改变机器的启动和停止时间 ，对不同性质的负荷区别对待，这是空调节 能的重要手段。 2.保证和加强相关管道的保温。 3.尽可能消除和减少空调房间内各种干扰源 的影响。 4.保证冷媒液的恰当用量。 5.冷凝水的排除等。,53,单项选择题,15.将空调分为压缩式制冷机和吸收式制冷剂 是根据空调的（ ）。 A.工作原理 B.冷源设备布置的情况 C.制冷性能 D.适应情况,54,四.电梯系
