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1、,第三章 房地产银行信用 及其管理,第一节 房地产信用概述 第二节 房地产银行信用的受授业务 第三节 住房储蓄积数贷款 第四节 房地产银行信用管理,第一节 房地产信用概述,一、信用与房地产信用 信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，主要表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付,房地产信用主要表现为在土地、房屋的开发、营建、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。,2009年6月27日闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡。 2010年1月加固后的6号楼终于在施工、监理方两方出具的加固报告中显示房屋质量合格。同时，“莲花河畔景苑”理
2、赔工作全部结束。小区内400余户购房者中80余户退房。,上海梅都房地产开发有限公司董事长兼总经理张志琴、上海梅都房地产开发有限公司工作人员秦永林(有期徒刑5年)，上海众欣建筑有限公司法人代表、董事长张耀杰（有期徒刑5年），及工作人员夏建刚（有期徒刑4年）、陆卫英，无业人员张耀雄（有期徒刑4年）和上海光启建设监理有限公司总工程师兼“莲花河畔景苑”总监理乔磊（有期徒刑3年）。,万科开发的楼盘,万科毒地板事件,万科在地产界向来以高品质著称，其全装修房使用的是E0级地板，即用干燥器法测定的甲醛释放量不高于0.5mg/L。近日，一位ID名为“李晓燕”的网友在论坛爆料称，万科近年来在10多个城市的上万套全
3、装修房项目中，大量使用甲醛严重超标的劣质安信地板，有的批次甲醛释放量超过合同约定标准5倍，严重危害人体健康。这个事件被网友称之为万科“毒地板门”。,万科总裁为毒地板道歉 称将为此事件负全责来源：新京报 2012-03-03 15:52:28,2012年3月1日披露佛山一楼盘使用安信地板甲醛检测超标后，昨天万科简介 最新动态集团总裁郁亮赶赴佛山，举行了新闻发布会。郁亮重申了万科对客户的歉意，表示承担全部责任。,安信地板：协商赔偿直到消费者满意 根据安信和万科简介 最新动态两方面披露，在3月1日佛山新城湾畔地板甲醛检测超标的当晚，安信地板董事长卢伟光率约20人赶赴佛山。安信地板还于当天在官网向新城
4、湾畔7号楼业主道歉，同时发布致消费者、公众及各媒体的公开函。 “全力配合万科。”昨天，一位已经到达佛山处理相关事宜的安信地板人士对记者表示。,开发商疯狂一房多卖后跑路 涉房款过亿 2011年12月12日 9:32:48 广州日报,2011年11月17日，舜耕名筑的开发商、山东恒华置业有限公司的法人代表刘城被传出跑路国外。得知消息的业主纷纷赶来看房子，自发登记业主信息时，他们却意外发现，自己的房子还属于别人。,对于一房多卖，济南市建委表示，主要原因是开发商不讲诚信，否认监管失职。另据了解，开发商一直宣传楼盘共有96套房源，不过，从业主们提供的对济南住宅与房地产信息网的截屏信息看，舜耕名筑备案的房
5、源是256套，已经销售160套。这就意味着96套房源，被分割出售给了160个业主。,汤臣一品,房地产信用的形式有： 政府信用 商业信用 银行信用 消费信用 民间个人信用,房地产信用的形式（一）,房地产政府信用是指政府的一种借贷行为在房地产领域的表现，其主要的接受信用形式是由政府发行政府债券，授予信用的主要形式是政府贷款,中国首次超过日本成美国股票和债券最大持有国2012-03-07 16:58文章来源：中国经济网,中国经济网北京3月1日讯(张蔚)美国财政部周三公布的数据显示，截至2011年6月30日全球海外投资者总计共持有价值12.52万亿美元的美国股票和债券。其中中国所占的份额最大，持有价值
6、大约1.72万亿美元美国有价证券，首次超过日本成美国有价证券最大持有国。,标普近百年来首次下调美国主权信用评级2011-08-06 08:51:36来源: 网易财经,国际评级机构标准普尔于北京时间2011-08-06下调美国长期主权信用评级AAA至AA+，这也是标普百年来首次下调美国信用评级。标普方面表示，政治风险与不断上升的债务负担是下调评级的主要原因。,高度警惕地方债务危机发布时间:2011年02月24日 来源：中国经济网,2012年2月22日，在海南省政协五届四次会议第二次全体会议上，梁振功委员直言，2010年海南省政府一般预算收入为271亿元，而截至2010年11月底，全省各级政府融资
7、平台贷款余额增至798.67亿元，政府负债率过高，一些地区融资负债率高达300%，大大高于国际风险警戒线80%120%的水平。,房地产信用的形式（二）,房地产商业信用是指企业之间相互提供的、与房地产交易直接相联系的信用,烟台曝光50家不诚信房产商 中建等拖欠民工工资胶东在线2011/11/24,记者在不良信用记录中发现，2010年曾因违法转包拖欠农民工工资上过“黑榜”的烟台山海花园投资发展有限公司和烟台嘉士德投资开发有限公司，此次依旧在曝光的名单之中。在2010年烟台市住建部门下发的一份处罚通报中，烟台两家开发商的信用分被扣去了20分。,荥阳一房地产工地被指拖欠农民工工资 开发商否认2011年
8、12月30日09:16 来源：大河网,外来务工人员代表陈德州说：“2010年5月，我和100多名外来务工人员到河南广厦建设工程公司（以下简称河南广厦）清华园大溪地工地干活，可建设单位河南广厦以开发商郑州清华园房地产公司没有付给工程款为由，拒绝支付我们150多万元的工资。我们无奈之下去找郑州清华园房地产公司要钱，可该公司一项目经理说：我们已经把钱给河南广厦了，河南广厦不给你们钱，是你们活该，如果你们再来要钱，我们就不客气。我们也被搞蒙了，到底是咋回事？找建设单位，他们说是开发商没给钱；找开发商，开发商则说是已经给了。两家来回踢皮球，我们可怎么办呀？”,房地产信用的形式（三）,房地产银行信用是指银
9、行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用,山东省严禁小额贷款公司向房地产企业发放贷款 2011-10-25 08:27:21 作者：桑海波,2011年10月24日，记者从山东省金融工作办公室了解到，金融办近日下发通知，要求自通知下发之日起，严禁小额贷款公司向房地产企业及房地产企业的大股东、法定代表人、董事长、高管人员及亲属等重大关联方新发放贷款。,标普预计到今年6月 中国房价同比将下滑10%房地产门户-搜房网 2012-03-08 18:17:00,标准普尔评级服务公司周四(3月8日)表示，未来六个月可能有更多的中国房地产开发商的级被下调，不断积聚再融资风险将是主要导火索。 标普在报告
10、中预测，到今年6月，中国房地产价格同比将滑10%，2012年房产销量将持稳或下降。 标普称，中国政府为应市场萎缩可能会放松调控，倘若中国经济表现弱于预期或是通胀压力进一步缓解，下半年可能会有意外利好政策出台。,任志强宣扬“明年3月房价要大涨”遭媒体狂批-365地产家居网2012/09/13/020747367.html,任志强的逻辑是，“从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，后一轮紧跟着就是价格暴涨。”与任志强预言伴随，一线城市近期出现了“库存危机”的传闻。,任志强的逻辑是，“从2006年
11、和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，后一轮紧跟着就是价格暴涨。”与任志强预言伴随，一线城市近期出现了“库存危机”的传闻。,任志强担心的是，“按照现在的库存去化率和生产量，明年的生产量就没有了，投资系数下滑同时却没有新增，开工指数也都是负的，即使按现有库存量计算的话，1年之后就消化得差不多了，到明年3月份消化得差不多的时候怎么办？”,房地产信用的形式（四）,房地产消费信用是指房地产最终消费时对个人消费者提供的信用,房贷断供背后的秘密江湖2008年08月27日11:05来源：南方日报,2007年,深圳以
12、全国房价涨幅最快,房价最高而引人关注。世联地产的研究数据表明,去年深圳平均房价高达14000元/平方米,较2006年涨幅超过了50%,如此“深圳速度”让人惊讶不已。,然而好景不长。自去年年底起,深圳楼市由牛市转头走向熊市,考验着深圳楼市的各方利益。根据深圳市国土房管局统计结果,今年6月深圳房价均价为11159元/平方米,与去年10月17350元/平方米的历史高位相比,已下跌了36%。,1983年出生的武汉男孩段飞断供已经超过三个月,他买的房子位于深圳市南山区崇尚百货后面的南光村。“除了周末,每天都会接到银行打来的催款电话。”他苦笑着说。到目前为止,他一直还没想清楚自己为什么会背上银行60多万房
13、屋贷款。,去年年初,退伍军人出身的他从武汉来到深圳从事房地产中介工作,他很幸运地撞上了这么一个房地产遍地开花的好时代,并信服了深圳在大街上溜达溜达就能捡到黄金的传说。至今他清楚地记得第一单生意:随便在网上发了一个帖子,不到两个小时就有人咨询,当天马上成交。“也许是自己运气特别好的缘故,第一天上班就赚了4000多。”,在段飞服务的地产中介公司不乏一夜暴富的典型。他说公司还有个1985年出生的女孩,有房有车。他最先一直很疑惑为什么如此年轻便如此富有。公司同事告诉这位刚进地产中介门槛的小伙子,“她都有五六套房子,钱都是炒房赚的,想发财就炒房吧!”同样的情景在深圳大大小小的房地产中介上演。“当时中介的
14、员工都在忙着炒房,似乎成了一个炒房时代。”段飞告诉记者。,一直等到去年7月底,机会终于到来了。段飞的同事向他推荐了现在的这套二手房,总价68.5万,而且可以通过内部操作虚报实际价格降低首付比例。最终,这套房他只付了不到一成的首付就买下来了5万块。他从银行贷了63.5万,月供4050元,总共供20年。,他一直在寻找出手的机会,他心想这套房只要赚8万块就立刻出手。但是,10月份之后,冷清的市场已经没有让他出手的机会。去年段飞每个月都可以拿到上万元的工资,供房不成问题。但是随着房地产市场的冷场,他的收入日益减少。现在,他不得不重新换了另一份工作在物流公司做销售,每月工资2000块。“我已经没有还款能
15、力了,反正事实就是这样,实在是无奈之举。”,一位不愿意透露姓名的银行个贷部经理告诉记者“断供的后果很严重”,如果业主断供超过三个月,银行就会将其列入不良贷款名单,继而会通过法律途径起诉业主,申请对业主的房产进行查封和拍卖。如果房产的拍卖价格低于银行欠款,银行还会通过向法院申请查封业主的银行存款和其他财产,直到还清所有债务。,房地产信用的形式（五）,房地产民间个人信用是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为,鄂尔多斯房产泡沫爆发 全民放贷变讨债 ttp:/2012年09月13日09:36财经网,房价近期一直在持续下滑。据理财周报报道，鄂尔多斯目前的房价已从高位迅速回落至3000元上下。而此前，鄂
16、尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万/平。,而支持鄂尔多斯房地产发展的资金最大来源是当地强大的民间借贷。据中国经济周刊报道，从2001年开始，鄂尔多斯市有很多煤矿兴起，民间借贷开始发芽。2003年以后，随着城市的扩建，大量农民的宅基地和耕地被征用，许多被征地农民成为百万富翁。随着2007年房地产业的兴起，在早年放高利贷家庭的影响下，几乎家家户户都开始放高利贷了。,随着房市的崩塌，现在的鄂尔多斯，已经变成人人要债了。据此前证券市场周刊报道，鄂尔多斯一位出租车司机称，每天在车上都能听到几起要贷的人，这个司机说，“以前朋友见面都问吃了吗，现在见面就问要回了多少借款？”(消息来源：财经网),二、房地产银行信用的特点,房地产银行信用具有专门性 房地产银行信用具有长期性 房地产银行信用的授予较多地采用抵押方式 房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性,沪经适房贷款期限最长可达30年 2010-09-03 06:18,记者在采访中了解到，一些申购家庭反映，目前的经适房商业性贷款政策对购房首付比例要求较高、贷款年限
