房地产价格和价值课件

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1、第三章 房地产价格和价值,一、房地产价格的含义和形成条件,1、房地产价格的含义 2、房地产价格的形成条件,1、房地产价格的含义,房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。 说明：在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务、无形资产等非货币形式来偿付。例如以房地产作价入股换取技术、设备等。,2、房地产价格的形成条件,房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：有用性；稀缺性；有效需求。1）有用性 一种物品有用是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。例如，住宅可以居住。 2）稀缺性 一种物品稀缺是指它的数

2、量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。俗话说“物以稀为贵”。 3）有效需求 有效需求简称需求，是指有支付能力支持的需要不但愿意购买而且有能力购买。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。 说明：在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。,1、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 2、房地产价格受区位的影响很大。3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。4、房地产价格形成的时间较长。5、房地产价

3、格容易受交易者的个别情况的影响。,二、房地产价格的特征,1、房地产需求 2、房地产供给 3、房地产均衡价格 4、房地产供求与价格关系的特殊性,三、房地产的供求与价格,1、房地产需求,1）房地产需求的含义 房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。 2）决定房地产需求量的因素 (1)该种房地产的价格水平 一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。 (2)消费者的收入水平 由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要，因此需求水平的高低直接取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加

4、对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。 (3)消费者的偏好 当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。 (4)相关房地产的价格水平 当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。 (5)消费者对未来的预期 当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反，就会减少对该种房地产的现期需求。 3）房地产需求曲线 房地产需求曲线是一条向右下方倾斜的需求曲线。 （图31房地产需求曲线 详见教材P94）,2、房地产供给,1）房地产供给的含义 房地产供给是指房地产开发商和拥有

5、者(卖者或租者)在某一特定时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售(或出租)的数量。 2）决定房地产供给量的因素 (1)该种房地产的价格水平 一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。 (2)该种房地产的开发建设成本 在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发建设成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。(3)该种房地产的开发技术水平 在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。(4)

6、开发商对未来的预期 如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。3）房地产供给曲线 房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的供给曲线。 （图32房地产供给曲线 详见教材P96）,3、房地产均衡价格,房地产均衡价格是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。 说明：在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。当供给一

7、定时，如果需求增加，则价格上升；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上升。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。,4、房地产供求与价格关系的特殊性,在理论上可把房地产供求状况分为以下4种类型： 1)全国房地产总的供求状况； 2)本地区房地产总的供求状况； 3)全国同类房地产的供求状况； 4)本地区同类房地产的供求状况。 说明：由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何

8、而定。,四、房地产价格和价值的种类,1、价值、使用价值和交换价值 2、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 3、投资价值和市场价值 4、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、计税价值和征用价值 5、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 6、原始价值、账面价值和市场价值 7、市场调节价、政府指导价和政府定价 8、基准地价、标定地价和房屋重置价格 9、土地价格、建筑物价格和房地价格 10、总价格、单位价格和楼面地价 11、实际价格和名义价格 12、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 13、起价、标价、成交价和均价 14、保留价、起拍价、应价和成交价 15、招标价格、拍

9、卖价格、挂牌价格和协议价格 16、补地价,1、价值、使用价值和交换价值,1）使用价值 是指物品能满足人们某种需要的效用。 2）交换价值 是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。 3）价值 人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。说明：就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。,2、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值,1）成交价格 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 2）市场价格

10、 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。 3）理论价格 理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 说明：就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地 产的市场价格。 4）公开市场价值 公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。 5）评估价值 评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。 说

11、明：从理论上讲，一个良好的评估价值正常成交价格=市场价格。,3、投资价值和市场价值,1）投资价值 某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。 2）市场价值 某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 说明：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的

12、市场价值。,4、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、计税价值和征用价值,1) 买卖价格 买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。 2）租赁价格 租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。 3）抵押价值 抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。 4）典价 典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产的实际价值。 5）保险价值 保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。 6）计税价值 计税价值，也称课税价值，是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。 7）征用价值 征用价

13、值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。,5、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格,1）所有权价格 房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。 说明：中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格。 2）使用权价格 房地产使用权价格主要是指土地使用权价格。以土地为例，中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是建设用地使用权价格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。 3）其他权益的价格 其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益的价格，如租赁权价格、抵押权价格、典权价格、地役权价格等。,6、原始价值、账面价

14、值和市场价值,1）原始价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。 2）账面价值 账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。 3）市场价值 市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。 说明：1、原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。 2、就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,7

15、、市场调节价、政府指导价和政府定价,1）市场调节价 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。 2）政府指导价 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 3）政府定价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。 说明：1、政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于

16、最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。 2、政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。,8、基准地价、标定地价和房屋重置价格,1）基准地价 基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 2）标定地价 标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 3）房屋重置价格 这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价的比较修正来求取。 说明：基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。,9、土地价格、建筑物价格和房地价格,1）土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格