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1、第十一章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法,房产税法 房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋这种不动产为征税对象，依据房产余值或租金向房产产权所有人或经营人征收的一种税，属于财产类税。 房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。,房产税的特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税 2、征税范围限于城镇的经营性房屋 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法 4、房产税属于费用税 单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前可以一次扣除,一、纳税人、征收范围、税率 （一）纳税人 凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都
2、是房产税的纳税义务人。 产权属于全民所有的，由经营管理单位纳税； 产权出典的，由承典人纳税； 产权所有人承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 纳税人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税,（二）征税范围： 城市、县城、建制镇、工矿区。 不包括农村房屋。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,工矿区是在矿产资源开发利用的基础上形成和发展起来的工业区，为工业生产地域基本类型之一。其地域范围较大，各工业点分布较分散，企业间的距离较远
3、。,其产生起源于自然资源的开发； 工矿资源开发利用的职能明显，其它职能薄弱； 人口结构男性多于女性，劳动人口比重大，未成年和老年比重小，尤其是新工矿区，表现十分突出； 自然资源的分布决定了工矿区的分布，绝大多数工矿区分布分散； 自然资源开采引起的地面塌陷，露天坑、矿石山、排土场的出现，大大改变了工矿区地表景观，恢复、改造矿区地表形态，是工矿区的重要任务； 工矿区地处农村，劳动力主要来自农村。,按采掘业职工占工矿业职工的不同比例，可划分为三种基本职能类型：采掘业职工占工矿业职工的70%以上的采掘业工矿区。采掘业占极重要地位，加工工业十分薄弱，主要是新开发的矿区、边远矿区和地形复杂的矿区；采掘加工
4、型工矿区，采掘业职工占工矿业职工50%-70%，矿区以采掘业为主，加工工业区占一定比重；加工采掘型工矿区，采掘业职工在50%以下，加工工业由次要上升到主要地位，一般在加工工业发展条件较好的老煤矿区及某些建有冶金工业的金属矿区。,（三）税率 房产税适用比例税率，计税依据不同，适用的税率不同。 经营、自用房=按房产余值计算=从价计征=1.2% 出租房屋=按房产租金计算=从租计征=12% 个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。,二、计税依据和应纳税额的计算 计税依据：房产余值或租金。 1、从价计征时，其计税依据是按房产原值一次性减除1030后的余值。减除幅度由省级人民政府确定。
5、 年应纳税额房产原值（1 一次性减除率）1.2,房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。自2009年起，不论是否记载在“固定资产”科目中，均应按房屋原价计算缴纳房产税。 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的
6、地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。,例：某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后计税，适用税率为1.2%，其应纳房产税税额的计算方法为： 应纳税额=5000（1-30%）1.2%=42（万元）,从价计征应注意的问题： 第一、投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。 第二、融资租赁按房产余值计税，纳税人由税务机关根据实际情况确定。 第三、凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是
7、否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。,第四、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 第五、居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。其中，自营的按余值计征，出租的按租金收入计征。,2、从租计征时，其计税依据是租金。 年应纳税额全年房产租金收入12 例如：某公司出租房屋三间，年租金收入为30000元，适用税率为12%，其应纳房产税税额的计算方法为： 应纳税额=30000 12=3600（元）,应纳税额的计算 1、地上建筑物： 应纳税额=房产计税余值（或租
8、金收入）适用税率 其中：房产计税余值=房产原值（1原值减除比例）,2、地下建筑物： （1）工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。 应纳税额=应税房产原值（1原值减除比例）1.2% （2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。 应纳税额=应税房产原值（1原值减除比例）1.2% （3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。,例：某企业有原值为2500万元的房产，2008年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2008年度应纳房产
9、税为多少？ 解：（1）纳税人以房产联营投资，不承担联营风险，只收取固定收入的，房产税应由出租方按租金收入计缴。 （2）未投资的房产仍按房产余值计缴房产税。 （3）本年应纳房产税 =5012%+250070%（1-20%）1.2% =6+16.8=22.8（万元）,例：某省一企业2005年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某公司作经营用房年租金收入50万元。试计算该企业当年应纳的房产税（注：该省规定按房产原值次扣除20%后的余值计税）。 解：（1）自用房产应纳税额=（1000+60）（1-20%）1.2%=10.176（万元）
10、（2）租金收入应纳税额=5012%=6（万元） （3）全年应纳房产税额=10.176+6=16.176（万元）,例：某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。问该企业当年应缴纳房产税多少？ 【解析】 自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）（1-20%）1.2%+1000（1-20%）1.2%123 =19.2+2.4=21.6 （万元）； 出租的房产按本年租金从租计征=59（月
11、）12%=5.4（万元） 企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27（万元）,三、减免规定、纳税义务发生时间、纳税期限 下列房产免纳房产税： （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产； （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，征收房产税 注意：免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； （4）个人所有非营业用的房产。 （5）经财政部批准免税的其他房产（共12类）,例： 某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。1998年将其中的四分之一对外出租，
12、取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？ 解：省政府机关办公用房免税 出租部分应以租金收税，应纳税额为： 应纳房产税=10012%=12（万元）,例：某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税 1100（1-30%）1.2%3/122.31（万元）,纳税义务发生的时间： 原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税；纳税人自建
13、房屋，自建成次月起缴纳房产税；纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税；在验收前使用、出租、出借的，从使用、出租、出借的当月起缴纳；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税；纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。,纳税期限 房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。 纳税地点 房产税应向所在地的地方税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产座落地点分别向房产所在地税务机关纳税。,城镇土地使用税法 城镇土地使
14、用税对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收的一种税。,城镇土地使用税特点： 1、对占用土地的行为征税 2、征税对象是国有土地 农业土地属集体所有，未纳入征税范围 3、实行差别幅度税额,一、纳税人、征收范围 1、纳税义务人 （1）拥有土地使用权的单位的个人 （2）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，由代管人或实际使用人纳税 （3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税 （4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 在开征此税地区范围内使用土地的所有单位和个人，都是该税的纳税人。,2、征税范围 征税范围包括：城市、县城
15、、建制镇、工矿区。其中城市的征收范围为市区和效区的土地；县城的征收范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征收范围为镇人民政府所在地。 自2009年起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，缴纳城镇土地使用税。,二、税率、计税依据 城镇土地使用税适用地区差别定额税率，按每平方米规定的年税额如下： 1、大城市 0.50元10元 2、中等城市 0.40元8元 3、小城市 0.30元6元 4、县城、建制镇、工矿区 0.20元4元 计税依据为纳税人实际占用的土地面积。,纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定： （1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。 （2）尚未组织
16、测地，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。 （3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。,三、应纳税额的计算及减免 1、计算公式： 年应纳税额 实际占用土地面积（平方米）适用税额 若分季或分月缴纳时： 季度应纳税额年应纳税额4 月应纳税额年应纳税额12,例：某市一商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为6000平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地4000平方米；一座仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为1000平方米；另外，该商场自办托儿所占地面积2500平方米，属三等地段。计算该商场全年应纳城镇土地使用税税额。（一等地段年税额4元/平方米；三等地段年税额2元/平方米；五等地段年税额1元/平方米。当地规定托儿所占地面积免税）,解： （1）商场占地应纳税额=60004=24000（元） （2）分店占地应纳税额=40002=8000（元） （3）仓库占地应纳税额=10001=1000（元） （4）商场
