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1、第三章 房地产评估,第一节 房地产评估概述 第二节 成本法在房地产评估中的应用 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 剩余法在房地产评估中的应用 第六节 基准地价法在房地产评估中的应用 第七节 路线价法在房地产评估中的应用 第八节 在建工程评估,第一节 房地产评估概述,一、房地产特性 1、土地特性： 土地：自然供给（无弹性） 经济供给（有弹性） 自然特性：数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性。 人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经济位置可变、可垄断。,土地所有权 属于国家or集体，所有权不能流转 土地所有权和使用权分离制度 地价指土地使用权价
2、格,出让,土地使用权转让的方式 出售or交换or赠与,出让期限,70年 居住用地,40年 商业、旅游、娱乐用地,50年 教、科、文、卫、体等,转让,性质 （权利义务+地上附着物所有权）一并转 期限 合同期限原使用者已使用期限 限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让,出让方式 协议or招标or拍卖or挂牌,2、土地使用权,出租 未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租 抵押 不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户 申请续期 最迟于届满前一年 期限届满未申请or申请续期未被批准 国家无偿收回,3、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。 4、房
3、地产特点： 房地产位置的固定性、区域性和个别性 房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等） 房地产投资数额巨大。 房地产易受政策影响（规划、征用） 房地产相互影响（领近）。 房地产增值保值性。,二、房地产评估分类,1、房地产分类 （1）居住房地产 按档次分 普通住宅：为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，进行一般装修。 高级住宅：为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。 按市场化程度分 社会保障性住宅：政府、单位、个人共同投资，以优惠的税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。
4、市场化商品住宅：以市场价交易的各类住宅。 按住宅评估标的物分：住宅单元、住宅楼、居住小区。,（2）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复杂，且折旧快。 （3）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，单价差异大；受腐蚀的可能性大。,2、房地产评估分类,（1）房产评估、地产评估、房地产评估 房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处
5、置权四个方面。 地产是具有一定权属关系的土地。“地”一般指与房相关联的“地皮”，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产”指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。,（2）单项评估与整体评估,单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。 具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。 一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独
6、立的使用功能，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。 整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。 如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价,三、房地产价格种类,所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格,市场价实际成交价 评估价基准地价（区域均价）、标定地价（具体宗地价）、课税价格,土地价格 建筑物价格 房地产价格,总价格
7、 单位价格：单位地价、单位房价、单位房地产价格 楼面价格,公告价格政府定期公布的土地价格 申报价格房地产成交价格申报制度 拍卖价格、招标价格和协议价格 底价、期望价和补地价,按权益,按形成,按实物形态,按单位,其他价格,基准地价、标定地价,城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。 标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。,底价、期望价和补地价
8、 底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。 期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。 补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。,四、房地产价格特征,土地价格不由生产成本决定-而是地租的资本化。 房地产的保值性与增值性。需求日益增加；供给受种种条件的限制。 房地产价值的个别性。不可移动性、个别性等因素决定。 房地产价格构成的复杂性 。其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。 房地产价格的多因素制约性 。 房地产价格表现形式的多样性。 房地产价格与物权的密
9、切相关性（所有权、使用权及其他权益）,五、房地产价格影响因素,1、一般因素 影响一定区域内所有房地产价格的因素,经济发展经济增长速度、国民生产总值、物价指数 居民收入、财政金融 产业结构第三产业比重大地价高,人口数量、密度、素质 家庭规模小型化，住宅套数需求量增加 房地产投资涨跌+平抑 城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定+治安程度,政策因素土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系,心理因素价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等,经济,社会,2、区域因素,指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性。对该区域房地产价格产生影响。 影响住宅房地产价格的主要区域因素
10、： 日照、风向等气候条件； 当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境； 街道的宽度、构造； 离市中心的距离及交通状况； 商业网点的配置状况； 上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况； 学校、公园、医院、健身等配置状况； 噪音、污水、空气等污染程度及防治状况； 景观环境装况；,影响商业房地产价格的主要区域因素： 商业群落状况及地段的繁华程度； 顾客来源及购买力状况； 顾客的交通手段及交通状况； 营业类别及竞争装况； 经营者的创造力及资信状况； 土地利用的管制状况等。 影响工业房地产价格的主要区域因素： 道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况； 动力供应和供排水状况； 劳动力市场的供应状况
11、； 与关联产业的位置关系； 与生产紧密联系的气候、地质、水文状况； 政府行政上的指导与管制，如排污限制。,3、个别因素,指某具体房地产表现的个别特性。它是决定相同区域房地产出现差异价格的依据。 影响土地价格的个别因素 位置、面积、地势、地质 形状、宽度、深度 临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地） 容积率：与地价同方向变动，但不成正比 用途：商业用地价住宅用地价工业用地价 土地的生熟程度、土地的使用权年限 影响房屋建筑物价格的个别因素 面积、构造、材料、新旧程度、用途 设计、设备、装修水平、内部格局 施工质量、外观 楼层、朝向、产权 环境质量（景致环境、交通环境、人文环境、社区环境等） 各种法
12、规对建筑物的管制,房屋朝向因素调价系数参考表（%）,房屋楼层因素调价系数参考表（%）,六、房地产评估程序,评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤： 明确估价的基本事项：包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。 拟定估价作业计划：主要内容包括：1）初选估价方法或评估的技术路线；2）确定投入人员。3）制定评估作业日期及进度安排。4）评估作业所需经费预算。 实地勘察：包括：1）对象房地产的位置及其周围环境。2）对象房地产的使用情况及现状。3）了解当地房地产市场的特征和情况。 收集分析相关资料。 运用估价方法进行估算并决定估价结果 。 撰写估价报告 。,第二节 成本法在房地产评估中的应用,
13、一、适用范围：特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。 二、新开发土地的成本法评估 新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+利润 自有与借贷资金均计算利息（土地取得成本与开发成本） 利润可以按投资计算，也可以按收入计算。,土地取得费： 城市-出让金、动迁费； 农村：土地补偿费+地上附着物、青苗补偿费+劳动力安置费+新菜地开发建设基金 土地开发费：基础设施配套费+公共设施费+小区开发配套费 基础设施配套费用于住宅建设配套的“三通一平”、“七通一平”费用，即大市政费。 公共设施费-用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等
14、。 小区开发配套费-小区变电站、增压站、道路、绿化、人防等。 管理费及税费按社会平均水平及国家有观规定计算。,土地补偿费,青苗补偿费,附着物补偿费,劳动力安置费,养老补偿费,菜田建设基金,耕地占用费,土地垦复基金,征用农用生地费用,城市取得毛地费用,土地出让金,过渡补助费,搬家奖励、补偿,家用设施移装费,其他设施补偿,停产损失费,一级市场政府有偿出让金,二级市场土地有偿转让费用,土地取得费,房屋拆迁补偿,土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6-10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。 青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产
15、值计算。承包地应支付给个人。 地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。 安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置补助费；S-征用前3年单位面积平均年产值；D-补助倍数，4-6；P-征用耕地面积；H-人均耕地面积。,新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元/亩；50万人以上，5000-7000元/亩；不足50万人，3000-5000/亩。 耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的
16、税额一次性征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，2-10元/m2;1-2亩，1 .6-8.0元/ m2;2-3亩，1.5-6.5元/m2;3亩以上，1-5元/m2； 土地管理费：征地中发生的办公、宣传、差旅等费用。以前四费之和基础上提取2%-4%。,例1、某房地产开发商投资房地产开发费共1000万元，其中自有资金300万元，借入资金700万元，投资期为2年，均匀投入，月利率为1。问该项投资利息最有可能是（ ）万元。 例2、某宗地取得费用和开发费用每平方米300元，当地银行一年期贷款利率9，二年期贷款利率10，三年期贷款利率11，开发周期为三年，第一年投资占总投资12，第二、三年投资各占总投资1/4，问该土地每平方米应负担利息为（ ）。,例3、某地块是通过城镇土地出让而取得，出让金为150元/平米；拆迁费75元/平米；其他费用（包括税费）45元/平米，开发费300元/平米，当地银行一年期贷款利率9%，二年期10%，开发周期为2年。第一年投资四分之三，利润率为10%。试计
