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1、I我国经济适用房市场供求失衡的原因分析摘 要经济适用房是我国现行住房保障体系的重要组成部分，该制度自1998年建立以来，对于解决中低收入者的住房困难问题起到了不可替代的作用，它已经成为中低收入家庭改善居住条件的主要渠道。我国政府对经济适用房价格构成作了限定，由此使得经济适用房的价格低于完全意义上的商品房的价格。按照供求均衡理论的一般原理，价格偏低的经济适用房应该会产生超额需求，呈现出供不应求的状态。可是，近几年的数据却显示经济适用房处于供过于求的状态。这种现象值得我们进行深入的思考。本文通过对我国经济适用房市场的供求状况进行分析，发现了我国经济适用房在总体上处于供过于求的状态。产生这一现象的原
2、因主要包括中低收入者的收入跟不上房价的上涨，有购买意愿却没有购买能力；市场供求的价格弹性较大，价格变化导致供求失衡；经济适用房体制也存在着一些问题等等。最后在此基础上对这种失衡状态提出了一些具体的对策和建议。【关键词】经济适用房 市场失衡 超额供给 收入 价格弹性IIAnalysis of affordable housing market imbalance between supply and demand in ChinaAbstractAffordable housing is an important part of our current housing security syst
3、em, since its establishment in 1998, the system has played an irreplaceable role to solve the housing difficulties of low-income persons.It has become the main channel for low-income families to improve their living conditions. Our government made affordable housing prices constitutes limited, thus
4、the affordable housing price is lower than the price in the full sense of the real estate. In accordance with the general principles of supply and demand equilibrium theory, the low price of the affordable housing should produce excess demand, showing a shortage of state. But, in recent years, the d
5、ata has shown that affordable housing is in a state of oversupply. This phenomenon is worthy of our in-depth thinking. Through our affordable housing market supply and demand analysis, this article found that affordable housing in China is in a state of oversupply on the overall. The main reason for
6、 this phenomenon including that its hard for the low-income persons to keep up with the rise in house prices,they have the purchase intention but dont have the power of purchasing; supply and demand of the market of price elasticity is larger, the price changes lead to the imbalance between supply a
7、nd demand; there are some problems in the affordable housing system. On this basis, this article has made a number of concrete measures and recommendations for the imbalance. 【Key words】Affordable housing Market imbalances Excess supply Income Price elasticityIII11 绪论1.1 研究背景我国的社会保障制度虽然已经取得了很大的发展，但是
8、在弱势群体的住房保障问题上仍然存在着很多的不足。“在任何一个国家和地区，除了高收入和部分中等收入家庭有能力依靠自身的力量去解决住房问题外，大部分中等收入和那些低收入家庭必须借助政府的帮助，去解决住房问题或改善其居住条件。保障居民的生存权，是任何一个国家政府的义务和责任。” 1因此，对于低收入人群的住房保障问题，政府和社会都应该予以足够的重视。在中国，几乎有 70- 80的人口都被划分为低收入人群，住房问题急需得到解决。经济适用房制度便是基于这种基本的国情应运而生。“经济适用房是指由政府统一建设、以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住房
9、。2” 它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。由于经济适用房的价格低于市场上普通适用房价格，而中国大多数人口都属于低收入人群，对经济适用房的需求很大，所以经济适用房从理论上来说应该是供不应求的。可是近年来经济适用房市场却出现了供过于求的状态，如下图所示，从 2001 年至 2010 年，我国经济适用房的竣工面积都是大于销售面积的。这说明
10、了我国经济适用房每年都存在一定的存量，经济适用房在总体上供给是大于需求的。这种现象与理论背道而驰，值得我们去分析和思考其背后的原因。010002000300040005000600070002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010年 份面积（万平方米）竣 工 面 积销 售 面 积图 1.13 20012010 年我国经济适用房的竣工面积与销售面积对比图本文主要是通过对经济适用房市场的供给和需求的分析，揭示了目前经济适用房市场出现供过于求这种现象的原因，并找出解决这一失衡问题的对策，从而更好地健全和完善我国的住房市场，真正缓解中低收入家庭
11、的住房压力，促进社会的安定和谐，推动经济的发展。1.2 研究现状陈聪慧运用价格歧视理论对我国经济适用房政策进行了可行性分析，发现其在理论上是可行的，国家对低收入阶层实施低价售房的模式可以兼顾社会和经济两个方面，可以增加社会福利水平。但是在实施过程中却存在着许多的问题，作者对这些问题进行了探讨并给出了建议。政府需要干预住1姚玲珍.中国公共住房政策模式研究M.上海：上海财经大学出版社 2003 年版，第 36 页2袁永坤，西安市经济适用房现状分析与发展战略研究D.西安建筑科技大学，2006,7:8-11.3 数据来源见表 2.12宅市场，更要学会应用经济的手段，充分发挥市场的调节作用，健全信息系统
12、，用公开透明的信息引导生产与消费，改善供需关系。韩立达、柴芳是通过梳理我国经济适用房发展的历史沿革，从而揭示出我国经济适用房存在的一些问题，最后在此基础上提出完善经济适用房制度的具体途径。许名豪对我国经济适用房市场现状、存在问题进行了博弈分析，从博弈论的角度来解释经济适用房各种问题产生的原因，并提出了相应的政策建议。龙奋杰、董黎明利用帕累托最优和消费者(生产者)剩余理论对经济适用房建设的政策目标进行了经济学分析。依据我国 31 个城市的数据，通过测算价格、竣工量和空置率等指标，对城市经济适用房供给政策绩效进行了评价。研究结论可以为地方政府制定城市经济适用房政策提供依据。目前，各个学者从可行性、
13、历史沿革、博弈论、政策绩效等多方面对经济适用房政策进行了研究。随着市场经济的发展，经济适用房市场的供需失衡状况进一步显现出来，房价也节节攀升。本文主要是从经济适用房市场的角度，详细阐述了我国经济适用房的供求状况，并分析了市场出现供过于求这一现象的原因，最后针对这种失衡状态提出了相应的对策。2 经济适用房市场均衡状态分析2.1 经济适用房的供求基本理论2.1.1 经济适用房的供给经济适用房的供给是指在一定时间内开发商愿意而且能够提供到市场上进行交易的经济适用房的数量。由于经济适用房是属于政府主导下的一种社会保障性住房，所以，经济适用房的供给并不是一种完全意义上的厂商行为，它是受政府的宏观政策影响
14、的。从短期来看，经济适用房的供给是固定的。这主要有两个方面的原因。首先，在短期内政府能够提供的经济适用房的用地面积是一定的，因此在一定的规划条件下，经济适用房的供应数量也是受限的。其次，经济适用房的供给受我国经济适用房政策的影响。政府规定开发商的利润应该低于3%，所以即使经济适用房的价格上涨，开发商也不会大幅增加经济适用房的开发量。短期供给曲线如图 2.1 所示。图 2.1 短期供给曲线图 图 2.2 长期供给曲线图从长期来看，开发商可以通过进出该行业或者对自身规模进行调整，从而达到利益的最大化。开发商的均衡供应量会变为其长期平均成本曲线的最低点。因此市场的长期供给曲线会对应着不同价格水平上经
15、济适用房的供给量，它是一条向右上方倾斜的曲线。长期供给曲线如图 2.2 所示。2.1.2 经济适用房的需求经济适用房的需求是指中低收入者在某一时期内在经济适用房市场上按照一定的价格水平愿意而且能够购买的经济适用房的数量。它包含了两层含义：第一是愿意购买，也就是说中低收入者自身的购买意愿，这个主要是由中低收入者现有的居住状况以及个人的偏好决定；第二是能够购买，也就是指中低收入者的购买能力，这主要是由中低收入者的现有收入水平与经济适用房的价格水平之间的差距决定的。当经济适用房价格的上涨时，中低收入者对于经济适用房的需求是减少的。收入效应使得中低收入者的实际收入减少，而替代效应使得中低收入者对经济适
16、用房的需求量下降，3收入效应与替代效应同时作用，使得经济适用房的需求量与其价格成反方向的变动。2.2 经济适用房市场的非均衡分析在经济理论中，均衡是指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态。这里的供求均衡是说在经济适用房市场上需求量和供给量相等的状态，也就是市场出清的状态。如图 2.3，市场需求曲线与市场供给曲线的交点 E 为均衡点，它所对应的分别为市场的均衡价格 N 和均衡数量 M。图 2.3 经济适用房市场的供求均衡图2.2.1 经济适用房市场的超额需求分析从定义上出发，经济适用房政策是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施。建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿供给给开发商使用的。并且经济适用房只销售不出租，实行政 府 指 导 价 格 制 度 ， 其售价由市、县人民政府根据成本价等几项因素综合确定，严禁提价。所以经济适用房的价格低于市场上普通商品房价格，我国经济适用房市场的常态应该是供不应求。如图 2.3，当经济适用房
