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1、成本管理程序1. 目的规范武汉地产公司成本管理工作，增强成本控制力度，努力降低成本，提高开发项目经济效益。2. 原则以市场需求为导向，保证质量为前提，强调过程控制，规范操作手段。3. 适用范围武汉公司所有开发项目的建安成本管理工作。4. 定义 无5. 职责5.1 总经理负责：u 审批项目各阶段的成本测算与报告；u 审阅项目成本月报u 组织开发项目成本控制工作总结。5.2 主管副总负责：u 审核项目各阶段的成本测算与报告；u 审阅项目成本月报；u 审批主要材料设备定位与选型建议、主要材料设备价格控制表；5.3 成本部负责：u 组织编制项目各阶段的成本测算与报告；u 组织实施项目各阶段成本管理工作
2、。6. 程序6.1 项目立项6.1.1项目拓展阶段u 设计部提交项目成本估算规划指标后2天内，成本部编制完成项目建安成本测算，提交项目开发部，按项目拓展与评估工作程序执行。6.1.2可行性研究阶段u 成本部参与公司组织的项目可行性分析、项目策划评审，项目开发部提交评审会议纪要后3天内，成本部调整建安成本测算。u 计划督办提交项目总体开发计划后4天内，成本部编制建安成本现金流量表。u 建安成本测算、建安成本现金流量表提交财务管理部，按项目评估与立项工作程序执行。6.1.3集团立项审批阶段u 集团召开项目听证会前，成本部负责解答、澄清集团成本管理人员提出的质疑。u 集团评审通过，项目正式立项后，项
3、目可行性分析报告中的建安成本测算为该项目工程投资控制的预控目标。6.1.4项目立项后u 合作条件或招标拍卖条件的关键因素发生变化，将对公司构成重大不利影响时，成本部配合项目开发部完成相关专题报告。6.2 方案设计阶段6.2.1过程控制u 设计部按照预控目标，组织该阶段的设计管理工作。u 成本部参与设计部组织的方案及有关成本专题的讨论，配合设计部完成方案经济性分析、多方案比选、成本专题的调研工作。6.2.2成本目标确定u 方案设计完成，设计部提交设计文件5天内，成本部编制完成项目建安成本匡算，提交财务部汇总编制项目发展成本。u 总经理组织评审后，项目发展成本在方案听证会召开前3天，报集团财务管理
4、部。u 集团总裁审批后的项目发展成本，为该项目的成本目标。各分项目标的实施、控制、动态监控，按照职能部门划分如下：u序号费用项目名称设计/工程部成本部营销部开发部财务部一土地成本二前期费用2-1勘察费用2-2规划设计费2-3报批报建费2-4造价咨询服务费2-5工程监理费2-6临时工程费三建安工程成本四开发间接费4-1工程保险费4-2现场驻地办公费用4-3资本化利息4-4物业管理基金五营销费用5-1宣传推广费用5-2广告代理费用5-3销售代理费用5-4售楼机构费用5-5为满足销售需要发生的建安费5-5-1售楼处设计费用5-5-2售楼处装修施工及维护费用5-5-3示范单位(样板房)设计费5-5-4
5、示范单位(样板房)施工及维护费5-5-5装修套餐设计费用5-5-6装修套餐施工费用5-5-7售楼临时通道修建及维护费用5-5-8其它5-6物业管理费用5-7配套设施补贴5-8其它费用六公司管理费七财务费用6.3扩初设计阶段6.3.1过程控制u 成本部将建安成本目标合理分解到每一个单项工程或专业工程，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标，以书面型式提交设计部。 u 设计部按照成本目标分解值进行限额设计，成本部参与设计部组织的各专业成本控制点与控制方法的讨论，配合设计部完成设计任务委托书或设计合同中有关限额设计的条款。u 设计部将设计阶段成果及时反馈成本部，成本部经理
6、安排造价工程师完成主要控制指标的跟踪、复核工作。6.3.2扩初设计文件评估u 扩初设计完成，设计部提交扩初设计文件2周内，成本部编制项目成本概算，完成扩初设计阶段成本分析报告。u 设计部组织相关职能部门，评审扩初设计，审核项目成本概算，在保证成本目标不被突破的前提下，确定设计的优化方向。设计部经理安排专人做好会议记录，形成扩初设计评审会议纪要。u 设计部按照扩初设计评审会议纪要，在施工图设计过程中优化设计。6.4施工图设计阶段6.4.1主要材料设备的选型u 项目成本概算完成后1周内，成本部编制完成项目主要材料设备清单，以电子邮件的方式发给设计部。u 成本部配合设计部完成主要材料设备定位与选型建
7、议。u 成本部组织相关职能部门，讨论主要材料设备定位与选型建议，确定主要材料设备的选型与与价格控制区间，明确尚须进一步调研的材料设备。成本部安排专人做好会议纪录，完成主要材料设备选型会议纪要。u 成本部依据会议纪要，编制主要材料设备价格控制表，提交主管副总审批。待定的材料设备调研完成，主管领导审批后，成本部完善主要材料设备价格控制表。u 设计部在材料设备选型定版，成本部在组织招标时，材料设备的单价不得突破主要材料设备价格控制表中该项材料控制价的上限。6.4.2施工图预算（标底）u 收到设计部提交的施工图纸后30天内，成本部完成主体工程预算（标底）编制。u 预算编制按预结算工作细则，造价咨询单位
8、选择按造价咨询单位选择与业务委托工作细则。u 在编制施工图预算（标底）时，图纸不明确与待落实事项，成本部应及时以书面形式提交设计部，设计部须在1天内回复。u 主体工程招标完成后1个月内，成本部及时完成施工图设计阶段项目成本分析报告，并以电子邮件的形式报集团财务管理部备案。6.4.3图纸会审u 设计部内部组织的施工图纸会审，须提交会审记录至成本部备案。u 成本部参与工程部组织的施工图交底，对施工单位的回复，成本部应依据合同进行经济性复核。6.5项目实施阶段6.5.1招投标管理按招投标管理程序执行。6.5.2合同管理按合同管理程序执行。6.5.3设计变更、现场签证管理按补充预算工作细则执行6.5.
9、4进度款支付管理按预结算工作细则执行。6.5.5工程结算按预结算工作细则执行。6.5.7项目成本月报u 成本目标经集团审批后，成本部建立项目建造成本状况月报制度。u 每月8日前，成本部依据上月已签定的合同、招标结果、已结算项目，预计项目建安成本，编制成本月报，报副总、总经理审阅。u 每月10号，成本部将成本月报以邮件的方式报集团财务管理部，并负责澄清集团的疑惑，落实集团财务管理部交办的有关事宜。6.5.8成本控制工作总结u 开发项目竣工结算完成后，总经理组织营销、设计部、工程部、成本部，探讨成本控制过程中的得失。成本部安排专人做好记录，完成项目成本控制工作总结，报集团财务管理部备案。u 成本部
10、经理组织修改相关程序，完善成本控制程序与相关作业指导书。7.5.9成本数据分析与成本数据库维护按成本信息系统工作细则执行。8 支持性文件8.1 招投标管理程序8.2 合同管理程序8.3 预结算工作细则8.4 补充预算工作细则8.5 造价咨询单位选择与业务委托工作细则8.6 成本信息系统工作细则9 质量记录9.1 可研成本测算、发展成本目标、成本分项控制目标9.2 主要材料设备定位与选型建议、项目主要材料设备价格控制表9.3 方案、扩初、施工图各阶段成本分析报告9.4 成本月报9.5 项目成本控制工作总结主要材料设备价格控制表序号材料设备名称规格型号单位总数量（估计值）控制单价（元）总价（元）备注
