物业设施设备管理培训课件

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1、物业 设备、设施管理,物业与物业管理 物业- 已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地。 物业管理 - 受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维 护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。,物业设备、设施 建筑物本体及场 地上的相关供配电、供排水、供气、供冷(暖)及运输系统、弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部份。,物业设备、设施管理的意义 物业管理者按照一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术标准要求，对物业所有的公共设备、设施进行日常养护和维修，使物

2、业所有的公共设备、设施处于良好的工作状态，并尽量保持其使用价值，与物业使用者提供高效、优质、安全、便捷的综合服务。,建筑物设备、设施分类 暖通、卫生设备、设施 电气设备、设施 辅助设备、设施,暖通、卫生设备、设施 给水系统、排水系统、消防水系统； 喷水冲洗机、洗地毯机、洗外墙机械； 供冷系统、通风系统、锅炉(供热)系统。,电气设备、设施 高压变电系统、供配电系统、应急供电系统； 消防报警系统、安防监控报警系统； 通讯、视像、广播、智能化网络系统； 垂直电梯、自动扶梯、液压客梯/货梯； 建筑物防雷及接地系统。,辅助设备、设施 油烟处理、泼水处理、噪声处理； 景观喷泉、灯饰广告设施； 体育运动设施

3、、健身器械、娱乐及游戏设施。,物业设备、设施管理目的 给物业使用人创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境； 有利于提高城市管理的社会化、专业化； 有效延长物业设备、设施的使用年限及确保其功能的正常发挥； 以最经济的寿命周期费用，获取最大的设备、设施投资效益。,物业设备、设施管理的目标 保持设备、设施的完好 保障设备、设施“安全、可靠、经济、合理”运行 延长设备、设施寿命周期。,管理者应具备的素质 有超前意识和忧患意识； 有良好服务意识和技术素质； 有全面计划管理意识； 有全面质量管理意识。,设备运行管理的“八字”方针 安全通过对设备(设施)的维修管理，使物业使用人感舒适安全； 可靠设备

4、的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行。,设备运行管理的“八字”方针 经济加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额管理； 合理合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修计划和方案；,一 有良好的服务意识和技术素质 设备管理者不但要具有坚实的理论基础知识，还要具有良好的物业服务管理识。不但熟悉本专业 设备系统的性能，而且要 有较强的处理实际问题能力。还要有良好技术素质，才能应付和处理随时可能发生的设备故障，才能发现和消灭设备事故于未然，使设备保持完好水平，确保物业管理的正常运转。,设备管理者应具备的素质,二

5、有超前意识和忧患意识 一位优秀的设备管理者，要具有不断进取，善于接受新事物和勇 于创新改革的良好素质。要经常检讨设 备管理，设备状况。不断 改进管理，改进设备，提高技术水平和管理水平。 对于新建的物业，要争取超前介入设计，施工阶段的工作，从物业管理的角度对设计、施工中的不合理，提出改进意见，使物业建成后，更能满足物业管理的要求，更好地为业主服务。,设备管理者应具备的素质,三全面计划管理的水平 “三全管理”即：全面计划管理、全面质量管理和全面经济核算。全面计划管理亦即“目标管理”。可分为短期、中期、长期三种管理，具体要求如下： a.短期计划短期计划，一般是指月度工作计划和季度工作计划是物业日常全

6、面管理的工作计划。月度和租季度计划要做到立项有据，目标明确，措施具体，限定完成时间，实施人员落实。短期计划费用由管理费支出。,设备管理者应具备的素质,b.中期计划 中期计划是指年(半年)检项目和计划在三至五年内规划进行的项目计划。三至五年内的规划项目是指：设备更新及大检修、建筑物的局部翻修和新增设施及设备项目，通过这 些项目，可以提高物业档次，保值或升值，其费用应由维修基金支出，但必须经业主委员会批准。应该指出：中期计划也包括设备的年检(半年检)项目，这部份中期项目的费用由管理费支付。,设备管理者应具备的素质,c.长期计划 长期计划是指物业的长远规划。一般是在五年以后实施的，应该由物业管理处提

7、出规划项目和可行性报告，经业主委员会批准后，纳入年度计划安排其费用由维修基金支出。,设备管理者应具备的素质,四有全面质量管理的意识 全面质量管理是一项全面性的包括所有工作的质量管理。一项工作的全过程和全公司的人员都要参加的质量保证工作，是一项系统工程。ISO9002也是一项质量保证系统工程，是国际认可的工 作质量标准，它涉及到企业工作的各个方面，一个企业经ISO9002论证合格，就能得到国际认可，就可以和国际上其他国家的工作接轨，能提升企业的信誉和知名度，拓展国际工作空间，从而为企业带来效益。,设备管理者应具备的素质,所谓全过程的质量管理是指物业管理工作的每一个环节，每一个人的工作，从任务下达

8、，准备条件，实施和达到目标要求的全过程都要符合予定质量标准，不会因为某工作环节而导致整个工作项目的失败。为了保证全面质量管理达到理想的效果，就需要得到管理制度和工作标准予的以支持。,设备管理者应具备的素质,物业设备、设施管理内容 设备、设施的基础管理； 设备、设施的安全管理； 设备、设施的运行管理； 设备、设施的维护管理； 设备、设施的节能管理。,基础管理 组织架构、管理文件； 物业设备、设施原始资料； 物业设备、设施现场资料。,安全管理 安全作业制度； 设备、设施安全操作规程； 设备、设施安全检查制度。,运行管理 设备、设施运行操作； 设备、设施运行监控； 设备、设施巡视检查。,运行巡视检查

9、“八要决” 看 设备、设施外观有否异常； 听 设备、设施运行声音； 闻 设备、设施有否异味； 摸 设备、设施运行温感、震感； 测 设备、设施各种参数； 查 设备、设施运行标准； 比 设备、设施运行数据的差异； 记 设备、设施巡检检查的情况。,看、听、摸、闻、查、测、 比、记 是用眼、耳、鼻、手加上专业技术手段进行巡视检查，以及时发现问题迅速找到原因，将故障或事故消灭于萌芽状态之中。 看： (1) 看设备外观有无异常：渗(水、油)、漏(水、油)、滴(水、油)、松、散、变形、移位、缺、锈、灼痕(爬弧放电)、电晕(高压电缆头)、热痕(发热变色)烟尘、标志脱落、防火门是否能自动关闭，消防栓是否有人动用

10、或漏水，安全设施有否损坏、丢失； (2) 看设备周连有无：杂物、易燃、易爆、易挥发性化 学物品等，影响设备工作的物体，可能造成设备产生不安全的因素、状况。,设备巡视检查“八字诀”,听：(1) 运转声音是否正常，节奏是否有变； (2) 有无异常的滴水声，其它不正常的震动声及放电声； (3) 消防管道的流水声(管道正常时应无声)； (4) 环境有无与平时不同的声音； (5) 风管漏风嘶嘶声； (6) 在声音吵杂环境可用一软管，一头贴耳，一头移动，可以清楚，准确听局部声音情况(听诊器作用)； 闻：(1) 有无燃物焦臭味； (2) 有无化学物品特殊味； (3) 有无一种因高温产生的特别味； (4) 有

11、无与正常时无关的气味。,设备巡视检查“八字诀”,摸：注意在操作时须先对触摸物验电，而后先用手背试摸后，再用手指、掌心触摸。 (1) 用手对设备测温，下列谨供参考，因各人手感温度不同，最好自己先测试一下感觉：37-38可长时 触摸感觉到热；40左右可长时间触摸，但有点难受；45左右感觉很热，可短时触摸；70以上感觉汤手，一触即缩回。 (2) 手压设备感觉震动状况，寻找不正常的震动源； (3) 用手持短木棒，触压某一部分，根据声音与手感的感觉可查到松动的震声源。 查：(1) 查仪表指示与正常要求值是否一致； (2) 查清看、听、闻、摸所发现的问题； (3) 查记录、原始数据；,设备巡视检查“八字诀

12、”,测：测量各种参数值，例：电流、绝缘电阻、水压、风压、温度、限位等各种物理量与化学量值。 比：(1) 设备正常使用中的数据与不正常的数据比较； (2) 正常设备与检查中设备的比较 (3) 本设备的原始记录数据与检查时的比较。 记：(1) 记录：将巡视检查的真实情况、问题的发现、处理、报告情况、时间、结果、交接，并将记录对应存入分类的档案中； (2) 熟记：平时应该熟悉设备状况、工作原理、动作要求等并深深地记在脑海里，遇到设备出现问题可快速反应与判断。,设备巡视检查“八字诀”,维护管理 完善之保养及维修，会令物业保值甚至增值。 日常养护、定期检修、计划保养； 故障维修、紧急抢修； 预防维修、更

13、新改造。,设备维擭管理的内容 (1) 卫生和水电设备的日常性保养。物业管理公司与房单位要负责管区范围内的计划养护、零星保修和改善添装任务；水、电表的供应和修理要由自来水公司、供电公司办理。零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位规定期限及修理，人为损坏则要由住用者自费修理。 (2) 水泵和水箱设备的日常性保养。每月或每季度保养一 次，并定期列入大修或者更新计划。 消防设备的常规性保养。对消防专用水箱一般在规定 期限内试水 、放水，以防止出现缺水、堵塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵的措施。,设备维擭管理的内容,暖气设备和其他特种设备的常规性保养。按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进

14、行两次全面检查、维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻工作；对其他特种设备，按季度专人负责管理、维修、养护。 电梯设备的常规性保养。对电梯设备按专业分管，每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养组或厂家的专业人员负责，随叫随到进行抢修。电梯设备的大修 更新，则要由专业力量或者发包给电梯修理厂进行。,设备维护管理的要求 (1) 设备日常保养是以设备操作人员为主，主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。 (2) 操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情 况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验油标、油位、压力表、温度表、指示信号、

15、保险装置、各系统安全装置，正常后方可投入使用。 (3) 操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，及时调整和紧固松动的机件。,(4)下班前或停机前，一般须留一定时间对设备进行清扫、擦试、注油、整理、润滑、切断电源。 (5) 专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除。,设备维护管理的要求,三严 严格管理好设备及安全防擭装置，确保完好无损，线路路平直整齐，接线端及线口不外露，开关及防擭端盖完好无缺，各种工具附件放置整齐，各种标示清晰

16、醒目美观。 严格执行安全操作规程，遵守交接班制度、工作制度，节约能源，降低物耗。 严格执行设备保养制度，做好设备、设施维擭保 养工作，有详细完整的检查、保养项目内容及检测数据记录。,设备运行操作和维擭人员必须做到“三严、四会”,四会 会使用专业设备，熟悉设备原理、结构、性能、能熟练操作。 会保养设备，使设备保持无灰尘、无油污，铁见本色，漆见光，管辖范围环境清洁。 会检查设备，确保管辖的设备性能良好、操作灵敏可靠。 会排除故障，能正确判断故障先兆及导致原因，掌握故障排除方法，准确及时修复。,设备运行操作和维擭人员必须做到“三严、四会”,完好之考核标准 三干净 设备设施干净、机房干净、工作场地干净； 四不漏 不漏电、不漏油、不漏气、不漏水； 五良好 密封良好、润滑良好、性能良好、紧固良好、调整良好。,计划保养维修 对建筑物本体及其相关的设备、设施，定期进行检查和测试，及时地进行保养和维修，以保证建筑物及其设备、设施的完好，有效延长其使用寿命。,设备故障的规律,初期故障期； 偶发故障期； 磨损故障期。,设备故障率曲线,