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1、物业管理调研报告,前言,2013年1月19日，物业公司与营销部一行6人赴上海对科瑞物业部分已交付项目进行了为期一天的研调。 物业公司重点针对科瑞物业的内部管理和业务运营进行了深入的考察和学习。 本研调报告按照以上逻辑从物业公司的内部管理与运营进行汇报。,上海科瑞物业管理发展有限公司,研调物业公司简介,上海科瑞物业管理发展有限公司，专业从事各类商品住宅（公寓、别墅）、办公楼宇、商场、学校、工业园区、机关等全委托物业管理、物业顾问服务等业务，兼营室内装潢、商务咨询、企业营销策划、园林绿化工程等服务。 科瑞物业于2002年1月18日成立，由绿地控股集团控股、多方投资组建。 科瑞物业是上海市物业管理行
2、业协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位，连续六年被评为先进会员单位（20062011）。科瑞物业为国家壹级物业管理资质企业；2011年中国物业管理协会庆祝行业30周年首次进行的全国物业管理企业综合实力百强评选，科瑞物业名列全国第41位，上海第7位；2011年度物业服务类上海名牌；2012年5月首次发布企业社会责任报告；2011年上海市首批物业管理行业诚信承诺AAA级企业；2009年荣膺“上海市质量管理奖”；连续五年上海市物业服务公众满意度排名前列企业（20072011），成为上海“金牌服务企业”；2008年获得上海中小企业“品牌企业”和“品牌产品”；获评中国物业管理行业理论研究创新奖；
3、中国物业管理行业履行社会责任范例企业。,考察项目简介,国际丽都城,国际丽都城居住环境安静，交通方便快捷，生活配套一应俱全，方便居民的日常生活。项目以实用、舒适、分区合理为整体规划原则，户型选择丰富，居住实用率高。项目规划创造一个具有公共文化空间、亲和力与和谐人文特色的社区。地处北京西路石门二路口，分三期开发。层高3米，豪华挑高LOBBY，每户配TEMPSTAR户式中央空调，德国威能壁挂式热水炉。停车位个数 ：570（一期、二期）、121（新贵），会所（新闸路911号三楼）。,绿地和创大厦,绿地和创大厦位于普陀区崛起中的江苏路商务圈地段中心内环内黄金枢纽，商务元首帝座，4条轨道交通3大城市动脉3
4、区铂金交汇中心，曹杨路450号，占地12，000平方米，大楼总建筑面积，其中地上44305.97平方米，地下15052.29平方米，建筑地下二层，地上25层，建筑幕墙总高度106.9米。地下机动车库位277个，目前大厦的入驻率在95以上。本栋大楼大胆的运用对转角削切的手法，使得整个建筑富有立体的动感，其逐段收分变化，形成层层峻拔旋转升腾的视觉雄姿，蕴含茁壮日上之意。使25层高的5A智能甲级写字楼和地下停车场及下沉式裙楼商场在整齐排列的幕墙LED独特光效灯光照耀下，立面银灯点点，光阴交错，婀娜多姿，熠熠生辉，令建筑充满活力和生机。,研调内容,一、安管 二、监控室 三、消防器材管理 四、标识化管理
5、 五、保洁 六、绿化 七、前台 八、地下室停车场 九、提示语 十、人员编制及其他,一、安管,立岗,形象岗,门岗,科瑞优点：形象好，衣着整洁，精神振作，能持续保持良好的工作状态。 绿洲差距：形象一般，精神萎靡不振，工作责任心不强。 改进措施： 1、加强新进员工岗前培训。 2、工作过程中发现问题及时纠偏，加强在岗培训。 3、加大考核力度。,二、监控室,科瑞优点：整洁、规范 绿洲差距：杂乱、无序 改进措施： 1、清理监控室无关杂物，保证室内环境整洁。 2、增加门禁系统。 3、规范、定置化管理。 4、加强员工思想教育，提高工作责任心。 5、加大考核力度。,三、消防器材管理,科瑞优点： 整洁、规范 绿洲
6、差距：不整洁，甚至配件不全，不规范 改进措施： 1、对岗位职责要求加强员工培训，提高专业知识能力。 2、制作物业专用标识卡，规范标识化管理。 3、加大考核力度。,四、标识化管理,科瑞优点：标识化管理，一目了然 绿洲差距： 无标识 改进措施： 1、实行标识化管理。 2、加大巡查力度，发现问题，及时纠偏。 3、增加防火门、强电井、弱电井、配电间等的铜牌标识。,五、保洁,科瑞优点： 窗明几净， 随时保持卫生整洁，明确责任人 。 绿洲差距： 不能保证持续整洁状态 改进措施： 1、对岗位职责要求加强员工培训，严格按照要求开展保洁工作，保证持续性整洁。 2、增加墙角护板。 3、明确责任人，加大巡查与考核力
7、度。,六、绿化,科瑞优点： 绿化带内无垃圾，绿化常绿，到处有温馨提示 绿洲差距： 绿化带内白色垃圾，绿化无生机、无提示语 改进措施： 1、对岗位职责要求加强员工培训，严格按照要求开展保洁工作，保证持续性整洁。 2、增加温馨提示语，增加垃圾桶。 3、加大巡查与考核力度。,七、前台,科瑞优点： 大气、整洁、规范 绿洲差距： 不规范 改进措施： 1、提高管理水平，提升物业形象。 2、加强员工培训，提升服务能力。 3、增加宣传架。,八、地下室停车场,科瑞优点： 管理规范，随处可见导视语 绿洲差距： 管理不规范 改进措施： 1、提高管理水平，提升物业形象。 2、增加导视语。,九、提示语,坡道口 提示语,
8、门禁处 提示语,科瑞优点： 管理规范，随处可见提示语 绿洲差距： 管理不规范，无提示语 改进措施： 1、提高管理水平，提升物业形象。 2、增加提示语。,十、人员编制及其他,结 语,在交流的过程中，对方公司有几个观点和建议很值得我们参考和反思： 1、物业没有资产，但物业有资源。其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。哪怕你卖奔驰，业主也可以接受，只要手续合法，价格比外面稍便宜。 2、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发，换位思考，以人为本的管理。而人情化的管理就会没有原则，时间长了就会形成帮派。 3、企业管理要强化执行力，企业决策出台前可以讨论，出台后只有强制。企业里大多数人只要执行，千万不要怀疑你的老板，如果你有能力就自己当老板，否则你就打工，而打工首先就是服从。决策以后行不行不是执行层考虑的事，是决策层考虑的事。企业分工不同，各人所处的层面不一样，基层如果总是考虑决策层的事，企业肯定做不好。 4、行动胜于一切，观念胜于一切。观念首先要跟的上，然后一但做出决定，就大胆地去做，认真去做，做的过程中会碰到问题，那就想办法解决它，而不是讨论做不做的问题。,
