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1、石景山区第二水泥管厂项目一级开发工作方案2009.6目 录第一部分 项目基本情况6第一章 区域位置及自然环境6第二章 土地利用现状情况8第三章 地上物现状情况8第四章 项目规划指标说明11第五章 项目背景12第六章 道路及市政工程现状调查分析14第七章 一级开发内容及验收要求15第八章 工作依据18第二部分 总体方案20第一章 拆迁工作方案20一、拆迁情况概要20二、适用政策、补偿依据21三、拆迁工作内容及流程21四、拆迁工作组织机构23五、拆迁补偿方式26六、拆迁费用构成及成本核算26第二章、市政建设方案33一、市政基础设施建设实施原则33二、市政基础设施建设工作依据34三、市政基础设施建设
2、工作流程35四、市政工程施工顺序36五、市政管线施工时应重点控制的环节37六、市政咨询成果37七、项目综合设计成果40八、市政建设费用42第三章 项目可行性分析44一、项目总投资估算44二、一级开发成本单价46三、土地入市交易分析46第三部分 定向安置房建设方案51第一章、项目涉及拆迁安置情况51第二章、定向安置房原则“三定三限三结合”52一、“三定”原则52二、“三限”原则53三、“三结合”原则54第三章、定向安置用房建设方案55一、安置房选址原则55二、安置房建设选址55三、安置楼建设规模56四、安置房建设标准56五、开发进度57六、安置房设计方案59七、定向安置房成本测算61八、安置房建
3、设主体及资金筹措62第四部分、开发进度控制方案64第一章、土地供应方案64一、土地及定向安置房供应时间64二、一级开发验收标准64第二章、开发进度计划65第三章、开发进度的控制措施68一、拆迁工作的控制68二、市政基础设施建设进度控制70三、定向安置房建设进度控制72第五部分 成本控制方案75第一章、质量控制方案75一、项目开发质量控制目标：75二、项目开发质量保证措施：75第二章、成本控制方案79一、项目成本控制原则79二、项目成本控制依据：79三、项目成本控制措施：80第六部分 风险控制方案83第一章、风险分析83一、投资环境风险83二、工程质量风险83三、政策风险83四、管理风险83第二
4、章、风险控制措施83一、投资环境风险防范措施83二、工程质量风险防范措施84三、政策风险防范措施84四、组织架构保证防范措施84第一部分 项目基本情况第一章 区域位置及自然环境一、项目区域位置位于石景山区八角地区，东至八角东路，南至八角南区一号路，西至石景山体育场西路，北至石景山体育场南路。本项目图1-1 本项目用地区域位置图二、自然环境分析1、区域位置及交通石景山区位于首都北京的西部，属于北京市的新市区，距天安门仅16公里，与海淀区、丰台区、门头沟区相毗邻。区域总面积84.32平方公里。该区交通畅捷，可进入性强。一线地铁，横贯全区；运营在长安街、阜石路、京门路等北京主要公交线路及在区内运行的
5、公交线路交叉成网，并有五处铁路专用线，大宗铁路货运可直接进区。2、自然环境石景山区属暖温带半湿润季风性大陆气候，四季分明，全年平均气温13.4度，年平均降水量在680毫米左右，山地占全区总面积23%，植被茂密，平原地区绿化率覆盖达到40%，地下水质优良，生态环境良好。石景山区位于北京市西山风景区南麓和永定河冲积扇上，地势北高南低，略有起伏。西临永定河与门头沟相邻，北倚海淀区的克勤峪、香山、卢师山，东抵八角东路、玉泉路与海淀区相连，南至吴家村、张仪村一线与丰台搭界。地势北高南低，略有起伏。本地域因俗称京都“第一仙山”的石景山而得名。对该地区的地理位置和地域特点历史上描述为：“东临帝阙，西濒浑河”
6、。石景山区西北部山地是太行山余脉，约占全区面积的三分之一。比肩而立的40余座山峰，虽不太高，但面对东南部一望无垠的华北大平原却也气势不凡。其间岩壁峥嵘、峰峦叠翠、鸟语花香、泉水涓涓、云雾渺渺、苍秀清雅，系北京十大风景区之一-西山及永定河风景游览区最佳丽之处。区境南部横亘着古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山与绿水之间的中部和东南部，是永定河冲积扇形成的夹带残丘的平原，为全区人民生产生活的主要地区，有现代化游乐园景和旅游服务设施优美。3、旅游资源石景山区得益于大自然赐予的地理环境和丰厚的历史积淀，蕴藏着众多人文名胜：耸立在永定河畔的石景山上寺庙林立，碑碣垒垒，晾经台、藏经洞、大戏台别具一格。一
7、代名园八大处，宛如七星北斗缀在卢师、平坡、翠微山三山之间大放异彩。世界稀有的释迦牟尼炅牙舍利珍藏于此处灵光寺。国家重点保护文物，拥有明代壁画糟品的法海寺，似一颗璀璨的明珠与幽雅碧秀的蟠龙山交相辉映。此外，先躯者之魂-八宝山革命公墓、没落王朝的历史见证-明代宦官田义墓和宝胜仙桥、万善桥、慈善寺、双泉寺、承恩寺等物华天宝均荟萃于石景山这块美丽的土地上。区域里秀丽的自然风光、珍贵的人文名胜、欢快的娱乐场所，构成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉环境，自古以来，就是人们四季旅游的风水宝地。第二章 土地利用现状情况石景山第二水泥管厂项目总占地面积约为21.3955公顷，全部为划拨方式取得的国有土地，不涉及征
8、地。其中第二水泥管厂17.3346公顷，北京市第六建筑工程公司1.3621公顷，北京宏润投资经营公司0.0765公顷，北京市政工程总公司0.0068公顷。序号土地使用权人土地面积（公顷）备注1第二水泥管厂17.33462北京市第六建筑工程公司1.36213北京宏润投资经营公司0.07654北京市政工程总公司0.0068合计18.78表1-1第二水泥管厂土地利用现状表第三章 地上物现状情况项目用地范围内全部为建设用地,其中工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅
9、面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米；住宅面积为46295平方米，分别为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。地上厂房、住宅房屋均为6-7成新。土地状况及地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。表1-2第二水泥管厂地上物状况明细表序号项目名称面积（）1住宅462951.1家属楼1#-6#361431.2六建平房居住区101522非住宅43177.62.1第二水泥管厂39012.62.2北京宏润投资经营公司38252.3北京市政工程总公司340
10、合计89472.6其航拍现状图、用地现状照片如下：照片1 工业厂房本项目图1-2 本项目用地航拍图照片2 办公建筑照片3 居民住宅楼照片4 六建平房第四章 项目规划指标说明依据石景山区20052020年控制性详细规划，本项目用地规划以居住用地为主，另有配套商业金融和幼托用地以及代征用地，主要进行住宅和商业金融项目建设，以满足石景山区中部地区环境改善及居民生产生活质量提高的需求。其控制性详细规划图见下图：图1-3石景山区控制性详细规划图本项目全部为国有土地，具体规划指标如下：土地面积：21.3955公顷，其中建设用地面积：14.8316公顷，代征道路用地面积5.7375公顷，代征绿化用地面积0.
11、8264公顷（最终以勘测定界报告为准）。规划建筑规模约38.331万平方米。其中：商业金融约8.715万平方米，居住约24.416万平方米，其他约5.2万平方米（最终以规划意见书为准）。表1-3 第二水泥管厂规划情况表分区用地性质规划用地面积（公顷）建筑高度（米）容积率规划总建筑面积（万）A体育用地3.29451.54.935B商业金融2.496038.715C居住用地8.25602.823.1D托幼用地0.3390.80.264E居住用地0.47602.81.316合计14.8338.33图1-4 第二水泥管厂规划意见书附图第五章 项目背景1、项目来由石景山区是北京传统的重工业基地，以首钢等
12、第二产业作为经济发展支柱产业，产业工人、工业技术人员在石景山区人口中占比较重要的部分，在“十一五”规划中，石景山区未来的功能定位和发展方向是首都休闲娱乐中心区，产业发展方向呈现由第二产业向第三产业转变的趋势，十一五期间，随着首钢涉钢产业搬迁和区政府大力发展数码娱乐、旅游休闲等产业，石景山区所承担的CRD（休闲娱乐中心区）服务职能将得到进一步强化。2006年初，石景山区科技园并入中关村科技园，石景山区未来的经济将持续增长，它将在北京市今后的城市发展过程中承担市内的人口转移功能和新产业吸纳集聚功能，从而带动区域商品住宅市场发展，其房地产开发发展态势良好。目前，区委、区政府正本着将石景山区建设成为“
13、体现首都经济特征的现代工业区、富有传统特色又鲜明时代气息的都市休闲旅游区、人居环境一流的文明区”，即将石景山区建设成为“现代、绿色、文明”的新市区而努力。 在以上背景，以及市委、市政府“加快推进国有企业重组改制的指导意见”等文件精神指引下，依据“北京市推进污染扰民企业搬迁加快产业结构调整实施办法”中的有关要求，配合环保部门做好大气环境整治、减少污染源等专项工作，决定对第二水泥管厂进行搬迁，同时调整用地性质，实施土地一级开发。2、规划落实 实施过程中，先行对用地范围内的企业进行拆除，然后对用地范围内的居民住宅进行拆迁，接着进行市政基础设施建设等土地一级开发工作，严格落实规划指标。3、特殊政策根据
14、北京市人民政府办公厅关于转发时发展改革委市监察局加强扩大内需重大项目绿色审批通道管理和检查有关文件的通知（京政办函200914号）和关于绿色审批通道推进小组成员单位落实市政府“加快、简化、下放、取消、协调”要求的具体工作措施汇总文件的精神，本项目已纳入绿色审批通道，在手续申报批准中将按照简化流程办理，大大缩短了手续办理的时间。第六章 道路及市政工程现状调查分析1、道路交通现状规划用地范围内南北方向为八角西街和八角东路，东西方向为体育场南路和南边规划路，中间有鲁谷路沿东西方向贯穿项目用地。以上五条道路中现在已有体育场南路修建完成，其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。表1-4项目周边道路现状情况编号道路名称规划等级道路长度（米）红线宽度（米）备注1八角西街南延城市次干路540402八角东路南延城市支路560253南部规划路城市支路320304鲁谷路西延城市次干路320455体育场南路城市次干路31
