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1、财务管理企业融资我国房地产企业融资方式的选择研究重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文我国房地产企业融资方式的选择研究学生：XXX学号：1指导教师：王贵春专业：房地产经营管理重庆大学城市科技学院建筑管理学院二O一一年六月ChongqinginstituteofcityscienceandtechnologyuniversityundergraduategraduationthesisOurrealestateenterprisesfinancingmethodsofresearchUndergraduate:LiuJiamengStudentID:1Supervisor:Lect.WangGui
2、chunMajor:RealestateoperationandmanagementChongqingInstituteofTechnologyUniversityCityCollegeOfeconomicmanagementApril2011重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文摘要摘要作为我国国民经济支柱产业的房地产业是资金密集型行业,房地产企业融资具有投资周期长，投资规模大等特点，房地产企业融资一直是业内关注的焦点。我国房地产行业资金来源主要有银行贷款、上市融资、房地产信托融资、债券融资等几个主要的融资方式，每个融资方式都有自己的特点及限制性因素。在我国房地产企业融资方式仍然相对狭窄，融资
3、总额逐年增加，其他融资方式所占比例逐渐增加的现状下，房地产企业要在开发初始阶段、开发过程、建设经营阶段、运营成熟阶段选择合适的融资方式，保证项目的顺利开发及公司的健康运营。跻身在各政策、市场变化莫测的中小企业更要在激烈的竞争市场中积极探寻自己出路，寻找适合自身规模的发展方式，争取在激烈的市场中探寻一条健康、稳定、持续的发展道路。关键词：房地产企业，融资方式，融资现状，发展阶段，中小房地产企业融资方式I重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文AbstractAbstractAsChinasnationaleconomicpillarindustriesoftherealestateindustryi
4、scapital-intensiveindustriesindustry,realestateenterprisefinancinghaveinvestmentcycleislong,theinvestmentscalefeatures,realestateenterprisefinancinghasbeenthefocusofattention.Chinasrealestateindustryfundingsourcesaremainlybankloans,listingandfinancing,realestatetrustfinancing,bondfinancingofseveralm
5、ajorfinancing,eachfinancingwaysallhavetheirowncharacteristicsandrestrictivefactors.Chinasrealestateenterprisefinancingstillremainrelativelynarrow,financingamountincreaseyearbyyear,otherfinancingwaygraduallyincreasingproportion,realestateenterpriseshallpresentsituationinthedevelopmentinitialstage,dev
6、elopmentprocess,theconstructionoperationstage,operationalmaturestagechooseappropriatefinancingway,andguaranteethesmoothprojectdevelopmentandthepanyshealthoperations.Thechangeinpolicy,marketmoreunpredictablesmallandmedium-sizedenterprisesinthefiercemarketpetition,positivelyseektheirwayout,lookingfors
7、uitablescaledevelopmentwaytofightinthefiercemarketexploringahealthy,stableandsustainabledevelopmentoftheroad.Keywords：Realestateenterprise,financing,financingpresentsituation,developmentstage,smallrealestateenterprisefinancingmodeII重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文目录目录摘要IAbstractII引言11.房地产企业融资的含义与特点31.1房地产企业融资的含义3
8、1.2房地产融资主要特征31.2.1以银行信贷为主导的单一融资格局31.2.2房地产融资市场体系不健全31.2.3房地产融资各种方式均有局限性42.我国房地产企业融资方式分析52.1银行贷款52.1.1我国房地产企业银行贷款现状52.1.2银行贷款的特点52.2上市融资62.2.1上市的优点62.2.2上市面临的问题62.3房地产信托融资62.3.1房地产信托融资的特点62.3.2房地产信托融资的优点72.3.3房地产信托融资面临的问题72.4债券融资82.4.1债券的发行方式82.4.2债券融资的优点82.5其他方式92.5.1私募融资92.5.2典当融资92.5.3合作开发92.5.4海外
9、地产基金103.我国房地产企业融资现状113.1房地产企业融资现状113.1.1从融资来源上分析113.1.2从融资总量上分析113.1.3从结构上分析113.2房地产企业融资存在的主要问题113.2.1融资渠道过于单一113.2.2银行体系所承担的风险与收益不对称113.2.3缺乏多层次房地产金融体系123.2.4房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善123.2.5房地产企业融资瓶颈亟待突破123.3发展我国房地产融资渠道的对策和建议123.3.1建立多层次房地产融资体系123.3.2加紧开发房地产金融投资产品123.3.3完善房地产金融法律法规134.在不同发展阶段房地产企业融资方式选择1
10、44.1开发初始阶段主要融资方式选择144.1.1房地产投资银行144.1.2合资144.2开发过程中主要融资方式选择144.2.1银行贷款154.2.2房地产投资信托154.2.3房地产投资基金154.2.4私募基金164.3建设经营阶段主要融资方式选择164.3.1工程承包触资164.3.2回租164.4运营成熟阶段的主要融资方式选择174.4.1发行股票融资174.4.2发行债券触资175.中小房地产企业融资方式探析185.1当前中小房地产企业特点及面临的问题185.1.1缺乏战略规划，盈利模式模糊185.1.2融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高185.1.3运作手法灵活，管理规范不足
11、185.1.4资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足195.2我国中小房地产企业发展对策195.2.1加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力195.2.2准确定位，实行差异化经营战略195.2.3以品牌为载体，拓展企业发展空间195.2.4拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈”20结论21致谢22参考文献23VI重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文引言引言（1）选题背景目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必
12、然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展,保障房地产企业的有效融资已成为整个房地产业所面临的最紧迫问题。近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产企业如何在各个开发阶段选取合适的融资渠道，来保证企业健康发展成为现在一个时期房地产业的主旋律。（2） 研究意义作为国民经济支柱的房地产企业，其发展带动着其他产业的形势。作为资金密集型
13、的房地产企业，其融资方式成为企业研究的焦点。房地产企业的融资具有重要意义：及时的融资可以为房地产企业带来流动资金，使项目的开发得以顺利进行。合理的融资结构可以使企业节约成本，使公司利益最大化。探索多元化的融资方式可以使企业的金融结构趋于合理，减少企业风险。在不同发展阶段选择合适的融资方式，可以使企业在政策的约束下依然可以找到自身的发展方式。（3） 写作方法本文对房地产企业融资方式的研究过程中，使用了以下方法：文献法：本文搜集和分析研究各种现存的有关文献资料，从中选取信息，以达到某种调查研究目的的方法。它所要解决的是如何在浩如烟海的文献群中选取适用于课题的资料，并对这些资料做出恰当分析和使用。比
14、较论证法：通过各种融资方式从各个方面相互进行比较，而得到各自的特点，进而分析适合房地产企业的融资方式。政策分析法：搜集最新的相关的国家政策，与当前的现状结合，分析其对房地产企业融资造成的影响。数据调查法：通过搜集最新的、权威的相关数据用到文章的分析中，使论证更加清晰、文章更加具有说服力。（4）研究内容房地产企业融资的含义。本内容从广义与狭义，内部融资与外部融资两个角度简析房地产企业融资的含义。我国房地产融资方式。本内容主要探讨现在我国房地产企业融资的主要方式，并对各种融资方式的特点进行分析。我国房地产企业融资现状。本内容主要探讨7房地产企业融资的现状以及融资中存在的主要问题。在不同发展阶段房地
15、产企业融资方式选择。本内容主要是探讨房地产企业在由幼稚到成熟的几个阶段中根据自身规模特点选取合适的融资方式。中小房地产企业融资方式探析。本内容主要探讨中小型房地产企业寻找自身出路的对策。15重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文1. 房地产企业融资的含义和特点1.房地产企业融资的含义与特点1.1房地产企业融资的含义房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。在这里主要研究狭义方面的房地产融资。从项目开发到完工自始至终都需要资金来维持，而且发展到一定阶段后如果需要进一步发展的话，还需要扩大融资规模。因此，筹集到充足的资金是房地产企业必须解决的关键问题。房地产融资是政府为保证我国房地产业正常运行，而推出的一项支持房地产开发建设的活动。在此期间，政府会运用多种方式为筹集与融通资金，用于企业房地产的生产、再生产及销售，保证房地产流通及消费的
