《2013年1-5月市场回顾及走势分析2013.6.6 修改.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013年1-5月市场回顾及走势分析2013.6.6 修改.doc（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2013年1-5月市场回顾和走势分析一、上海市1-5月楼市情况2013年1-5月，上海普通商品房住宅供应总量约为545.86万，同比增加约48.4万，同比涨幅达9.73%。2013年1-5月，上海商品房住宅成交总量约为343.3万，同比减少约126.53万，同比跌幅达 26.93%。2013年1-5月，全市普通商品房住宅高成交量区域主要集中在外环线外及远郊区域，成交前三位为南汇、嘉定和浦东新区，金山区总成交量25.77万，位列第8位，占全市总成交量的7.5%。“国五条”正式执行未满两月，多地楼市成交量出现小幅下滑。至目前来看，即使5月成交整体呈现温和反弹走势，但商品房成交量的整体走势要弱于往年
2、。根据现有的趋势，5月全国60个城市的成交量比4月将有不超过5%的跌幅，总体成交量小幅下滑。从单个重点城市来看，由于地方性调控细则执行力度的不同，给5月楼市带来的成交影响也完全不同。北京是几个一线城市中最为特殊的，由于严格执行将北京市相关部门的“限价令”，有效供应的大幅减少，直接影响了北京5月楼市成交。在上海，由于20%个税、限价等政策的执行力度虽均不及北京严厉，但进入5月，市场供应量一路走低，供需热情放缓，呈现下滑的趁势。事实上，相比于前两个月开盘量反弹的表现，5月份上海楼市项目开盘表现不尽人意，其中不少楼盘延期开盘，不明确市场讯息导致各大开发商“休养生息”的态势频现，客户的观望情绪重新弥漫
3、市场。二、金山区1-5月市场情况1-5月，全区共完成房地产投资额15.69亿元，同比增长38.2 %。商品房累计新开工面积54.69万平方米，同比增长285.13%；其中：普通商品住宅新开工面积52.48万平方米，同比增长334.30%；商业用房新开工面积2.22万平方米，同比增长4.60%；商品房累计施工面积273.92万平方米，同比增长18.68%；其中：普通商品住宅施工面积215.58万平方米，同比增长34.40%；商业用房施工面积17.12万平方米，同比下降18.86%；配套商品住宅施工面积41.22万平方米，同比下降16.41%。商品房累计竣工面积19.22万平方米，同比下降9.66
4、%；其中：普通商品住宅竣工面积16.25万平方米，同比增长33.23%；商业用房竣工面积2.975万平方米，同比增长334.12%。商品房累计销售面积42.09万平方米，同比增长92.5%。其中：市场化商品住宅销售面积32.16万平方米，同比增长258.8%；商业用房销售面积4.87万平方米，同比下降24%；配套商品房销售面积1.87万平方米，同比下降62.3%；其他用房（车位，储藏室等）销售面积0.37万平方米同比下降0.03%。商品房成交均价为10706元/平方米，同比增长5.4%。其中：市场化商品住宅成交均价10415元/平方米，同比增长8.1%；商业用房成交均价16531元/平方米，同
5、比增长132.4%；配套商品房成交均价2620元/平方米，同比下降4.6%；办公用房成交均价10528元/平方米，同比增长29.7%。竞争个案销售情况对比（2013年1月1日-5月31日）楼盘名城物业类型1-5月销售套数成交均价（元/M2）目前可售套数龙泽园领翔公寓17511500248金悦华庭公寓4710500155别墅（联排）0-46御景龙庭公寓469200130别墅（联排）0-84蓝堡公馆公寓301200046别墅1950056金域蔚蓝公寓43990092宝华海湾城叠拼341164920龙湾一号公寓8950015联排、双拼101200042绿地蔷薇四季公寓1839000355联排-101
6、御龙首府公寓2209000100别墅-60清风别墅独栋12660010现代御墅联排、双拼61150076海上纳缇公寓1091200019金瀚园公寓11912994363合生创展公寓614000228万盛金邸公寓46711283449红树林公寓496306别墅15149169（一）龙泽园领翔龙泽园领翔一直以来楼盘推广力度较大，受资金压力较大，为快速回笼资金，与中介联动，每月优惠不断，贷款购房98折、一次性付款93折，最低8888元/起等优惠活动方式来吸引客户，这些促销活动或多或少都为龙泽园领翔销售量有所帮助。龙泽园1-5月公寓成交175套，1-2月成交10套，3月加推6期公寓300多套，当月成交
7、100套，成交均价11500元/左右，此成交量在金山房地产市场中属较好成绩。（二）金悦华庭金悦华庭1-5月公寓成交47套，毛坯成交均价为10500元/左右，精装修成交均价为11500元/左右。金悦华庭1-5月别墅无成交，接近尾盘，明显缺乏去化动力，与同地区产品相比，无任何产品特色，难以吸引消费者。金悦华庭本身对楼盘市场推广也表现并不积极，市场表现极为冷淡。（三）御景龙庭御景龙庭1-5月公寓成交46套，成交均价为9200元/，一次性付款95折，贷款97折。御景龙庭虽然别墅一次性付款也打出95折的优惠、贷款97折优惠，但其别墅产品与金山市场上的别墅产品相比，无特色，因此，1-5月别墅未成交。（四）
8、蓝堡公馆蓝堡公馆1-5月成交1套别墅，均价9500元/，在2-5月一直未成交。于2013年5月25日推出152套公寓，面积80-106m的户型，同时推出5千抵5万、7天内签约再优惠1万、一次性付款再优惠2万的优惠活动下，当月成交30套，成交均价12000元/左右。（五）金域蔚蓝金域蔚蓝1-5月公寓共成交43套，成交均价为9900元/，自开盘之初即与中介合作，得益于楼盘品质较高，区位较好打出学区房的概念，推出刚需群体所接受并能承担的价格，从1月开始，销量持续上升中。即使无任何市场折扣，也得到刚需群体青睐。（六）宝华海湾城宝华海湾城其推广活动一直不断，推出一次性付款92折、贷款93折，每周一套特价
9、房，并与中介联动，持续受到客户关注，成交速度较大户型房源而言相对较好。宝华海湾城1-5月成交34套叠拼，成交均价为11649元/。（七）龙湾一号龙湾一号1-5月别墅成交10套，成交均价12000元/左右。在2013年4月推出50套联排，并推出“认筹1万抵3万，并在此基础上，一次性付款再优惠100元/平”的折扣的基础上，当月成交6套别墅。公寓共成交8套，成交均价约为9500元/。（八）绿地蔷薇四季绿地蔷薇四季1-5月公寓成交183套，成交均价9000元/，在2月之前，由于房屋质量纠纷，一直处于封盘状态。于2月重新包装改名“绿地芳满庭”推出市场，并在市区地铁报纸上打出多期广告，其中有一部分公寓被拿
10、来抵作工程款。 （九）御龙首府御龙首府1-5月公寓成交220套，成交均价为9000元/，2013年4月推出299套公寓，并开盘当天推出“3千抵2万，一次性付款再97折”优惠措施以来，凭借周边区域公寓房价格优势在开盘当月销售量达到了一个小高潮。（十）清风别墅清风别墅是金山市场稀缺的纯独栋别墅社区，1-5月成交1套，成交均价26600元/，接近尾盘，再加上整体市场低迷，大面积别墅去化速度较慢，受市场影响显著。（十一）现代御墅现代御墅1-5月成交6套，成交均价为11500元/、优惠95-98折。现代御墅自身定位为高端别墅项目，以纯别墅社区做为自身别墅卖点，开盘之初即以高姿态入市，但因大环境不好，周边
11、区域有私房和工业区影响，成交情况不容乐观。（十二）海上纳缇海上纳缇1-5月成交109套公寓，均价12000元/。于2013年5月3日加推220套公寓，购房享3万抵8万优惠，一周内签约再减1万的优惠活动下，仍成交量平平。（十三）金瀚园 金瀚园1-5月成交119套公寓，均价12994元/，于5月推出322套公寓，并开盘当天9折，赠送中央空调等优惠活动，现93折优惠活动。凭着位于金山百联购物中心、金山城市景观轴成熟地段等优势，销售量稳步上升。（十四）合生创展合生创展1-5月成交6套公寓，均价14000元/, 毛坯均价13500元/平，送中央空调；精装均价15500元/平，精装标准2000元/平。合生
12、创展自开盘以来自身定位高档大盘社区，金山新城内第一家也是唯一拥有豪华会所的高档社区并拥有得海景资源，但市场反响平平。（十五）万盛金邸万盛金邸1-5月成交467套公寓，成交均价11283元/。万盛金邸于2012年12月26日推出公寓房源310套，当天开盘销量近8成。3月份推出房源332套，优惠100元/，当月成交210套左右， 4月份推出房源274套，成交119套，5月份成交28套，此成交量在金山区上半年中属销量最佳的楼盘了。（十六）红树林家园红树林除开盘期间98折的优惠以外，再无其它优惠措施，1-5月别墅成交15套，成交均价14916元，目前剩余9套别墅未售。红树林公寓成交4套，成交均价963
13、0元/，目前仅剩6套底层未售。（以上数据全部来源于搜房网、房地产网以及市调数据，截至5月31日）限购令不解除，总体上来讲，中小户型的商品公寓在2013年将变得紧俏，价格有上涨的动力。大户型商品公寓、别墅去化仍比较艰难，但因为作为成交主力的中小户型的涨价，会造成楼市上涨的氛围，有利于促动一部分买家的入市，因而状况会好于2012年。不过，有能力买大户型商品公寓、别墅的买家大部分已被限购，仍需要对市场进行有效的“刺激”以勾起购买的欲望以争夺有限的客源。三、上海市1-5月住宅用地交易情况借着去年暖风，2013年楼市迎来“开门红”。面对年初楼市传递出的阵阵暖意，房企也丝毫没有“闲着”。2013年刚一开始
14、，融资潮、拿地潮便接踵而来。从1-5月的住宅用地成交情况来看，上海住宅用地成交10幅住宅用地，成交面积66.63万平方米，成交金额97.32亿元。同比2012年1-5月成交面积25.31万平方米，涨幅达163.26%。同比2012年1-5成交金额9.54亿元，涨幅达920%。楼市的热销使开发商对后市普遍看好，从而激发了拿地的热情，不断抬高地价，另一方面，部分大中型开发商在上海的土地储备消化殆尽，面临无新项目开发的窘境，亟需补充库存，这也促使开发商在拿地方面越发激进，从而使溢价率不断升高。四、金山区1-5月住宅用地交易情况今年1-5月，金山区共有25幅土地挂牌出让，共出让面积91.03万，其中2
15、3幅工业用地，另有1幅商住办和1幅动迁安置房。1-5月，金山区共有20幅土地出让成交，共出让面积73.43万，其中有19幅工业用地，另外1幅为动迁安置房。五、金山市场竞争个案未来推量预告御龙首府：预计12月底前， 推出公寓房200多套，面积82-101m；蓝堡公馆：预计6-7月加推公寓76套，80-106m；金域蔚蓝：预计6月推出70套三房136、90套两房97房源；约11300元/m。海上纳缇：预计2013年8、9月份推出214平联排别墅房源，价格待定。 水韵悦城：预计今年下半年推出，具体时间没定，共计约500套左右；君逸国际：预计6月份推出公寓266套，90-1566m，价格待定；6、 市场分析及走势预测（一）宏观环境201
