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1、财务管理企业盈利未来房地产行业中长期成长性和盈利能力将呈趋势性下降和讯股票研究房地产Table_MainInfoTable_Title行业周报2010.08.09三套房贷从严，量增后行业降价心态趋变新版房产行业周报第88期（8.2-8.8）孙建平李品科021-6010-5sunjianpinglipinkeS13S34本报告导读：2010年研究和配置房地产行业必读品。摘要：Table_Summaryl 在7月初开始的销量连续3-4周回升后，本周一手房销售环比稍降。l 一手本周销量环比下降4%，其中一线城市下降5%，二线下降4%。各城市涨跌互现，其中南京、武汉、苏州、武汉、上海上扬，而其余城市有
2、所下降。l 一手销量同比下降47%，其中一线城市同比下降49%，二线下降45%。本周各城市同比基本均下降，其中苏州、杭州、北京、天津、南京的同比降幅在50%以上。l 二手房销量环比下降9%，同比下降60%。其中天津本周环比上升33%，北京、深圳、武汉、杭州等分别下降19%、10%、17%、17%。l 一线城市一手房降价仍不普遍，二三线城市房价总体仍高位盘整。目前京沪区域部分相比3-4月高点降价15%左右的项目获得热销。一手房一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为31%，其中一线城市上升30%，二线上升30%，以上数据与推盘的结构也有较大关系。l 近期去化时间基本稳定在12个月左右，略降
3、。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升20%。上海二手挂牌量相对4月升50%。l 目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE15-16倍，RNAV折价9%。一线地产10年PE14倍，RNAV折价14%；二线地产10年PE16倍，RNAV折价3%。整体主流开发类10年16倍，RNAV折价9%，PB3.3倍；出租类10年23倍，RNAV折价15%，PB2.6倍。l 相比6-7月商业银行私自信贷放水，8月初政策面再度从严，预计将对销量产生一定冲击，但中期看将有利于促进房价调整。周三我们提醒投资者朋友京沪深穗杭一线城市三套房贷停贷，其它城市三套房贷首付利率相比二套房贷提高，并对部分银行有验证，此
4、后至今多家媒体也已证实。l 我们观察到很多一二线城市开发商和二手房东因为销量持续回升而不愿意降价，若普遍可能导致政策被迫再严厉和地产股价再次下跌。l 因中长期驱动因素边际下降、行业制度规则逐渐完善，未来房地产行业中长期成长性和盈利能力将呈趋势性下降，维持行业中性评级。l 保险投资不动产比例可达10%，行业影响参见3月30日专题报告，推荐中国国贸、世茂股份、金融街、张江高科、阳光股份等代表股。l 趋势投资典范是中国宝安和建发股份，也是“X+地产”代表品种。l 开发类公司中，中长期投资价值潜力较大的是鲁商置业、京投银泰、北京城建、冠城大通、嘉凯城、华发股份、福星股份、亿城股份等。Table_Inv
5、est评级：中性上次评级：中性Table_Industry细分行业评级房地产经营中性房地产开发中性Table_Report相关报告中国商业地产系列研究报告之一：保险资金投资不动产对商业地产影响分析，2010.3.30中国国贸：价值显著低估的优质品种，2010.7.27中国宝安：价值显著低估，新能源汽车和房地产配置首选，2010.7.8房地产2010年下半年投资策略静待水落石出2010.06.27房产行业周报87期（7.26-8.1）：销量止跌且降价者量增，政策面无放松2010.08.02三部委二套房认定标准严格，基本符合预期政策系列研究之四，2010.6.7土地增值税政策力度加码，公司影响不一
6、政策系列研究之三，2010.6.6土地增值税清算力度可能超预期政策系列研究之二，2010.5.27保障房开发对房地产投资和GDP的影响政策系列研究之一，2010.5.21房地产：试点征收住宅保有环节房产税传闻点评，2010.4.9地产近期观点和一二三线城市调研概况，2010.5.19一、三线城市房地产市场调研报告安徽、上海、北京、廊坊等联合、草根调研纪要，2010.5.27重庆区域楼市联合调研纪要，2010.3.15房价定乾坤-2009年房地产行业投资策略，2008.12.05图表目录图1一手房销量环比回升：本周各城市销量涨跌各现3图2典型城市一手房成交量：销量底部渐稳3图3典型城市房价对比：
7、一线城市部分新盘有15%下调3图4全国12个典型城市去化时间表现：近期稍降4图5全国12个典型城市可售量表现：上升20%4图6北京二手成交量：环比稍降，本周同比下降56%5图7深圳二手房成交量：快速回升，同比下降33%5图8杭州二手房成交量：环比稍降，本周同比下降60%5图9天津二手房成交量：环比回升，本周同比下降44%5图10武汉二手房成交量：环比下降，本周同比下降48%5图11杭州二手房成交均价：高位波动5图12深圳二手房成交均价：整体下降，近期稍回升6图13天津二手房成交均价：高位波动6图14本周成交量同比：跟踪的所有城市同比均下降6图152010年1.1累计至今同比：惠州、武汉相对表现
8、较好6图16北京一手住宅成交量：环比回升，同比下降41%7图17上海一手住宅成交：环比上升，同比下降39%7图18深圳一手房：环比上升，同比下降46%7图19广州一手房：环比上升，同比下降18%7图20杭州一手房：环比稍降，同比下降58%7图21苏州一手房：环比持平，同比下降56%7图22天津一手房：环比稍降，同比下降54%8图23武汉一手房：环比稍降，同比下降44%8图24重庆一手房：环比稍降，同比下降11%8图25惠州一手房：环比稍降，同比上升9%8图26南京一手房：环比下降，同比下降67%8图27成都一手房：环比下降，同比下降37%8图28北京一手房价：受成交结构影响，价格明显下降9图2
9、9上海一手房价：高位波动9图30深圳一手房价：郊区部分开发商价格松动9图31天津一手房价：房价高位波动9图32苏州一手房价：高位波动9图33杭州一手房价：高位波动9图34武汉一手房价：高位波动9图35重庆一手房价：高位波动9图36北京一手住宅去化时间：17个月10图37上海一手住宅去化时间：5个月10图38南京一手房去化时间：16个月10图39惠州一手房去化时间：8个月10图40深圳一手房去化时间：21个月10图41杭州一手房去化时间：6个月10图42上海二手住宅可售量：二手较4月上升45%11图43上海一手住宅可售量：一手较4月上升21%11图44深圳一手房可售量：维持低位11图45北京一手
10、住宅可售量：维持低位，稍上升11图46苏州一手房可售量：维持低位11图47南京一手住宅可售量：维持低位，稍上升11图48一线地产企业2010年PE11图492010年一线公司/A股地产平均16倍PE11图502010年二线地产企业PE/A股地产平均16倍PE12表1一二线核心城市一手商品房整体成交量具体表现4表2一二线核心城市平均需要消化目前可售库存的时间：8个月4表3地产公司拟再融资情况一览表11表4近期地产行业限售股解禁一览表121. 本周销量环比稍降本周一手房销量环比：整体成交量本周环比下降4%，其中一线城市下降5%，二线城市下降4%；各城市涨跌互现，其中南京、武汉、苏州、武汉、上海上扬
11、，而其余城市有所下降。一手房销量同比：整体同比下降47%，其中一线城市同比下降49%，二线下降45%。本周各城市同比基本均下降，其中苏州、杭州、北京、天津、南京的同比降幅在50%以上。本周二手房销量：环比下降9%，同比下降60%。其中天津本周环比上升33%，北京、深圳、武汉、杭州分别下降19%、10%、17%、17%。房价：近期一手房成交价格仍在高位波动，一线城市部分开发商约有15%左右松动。二手房价仍在高位波动为主，并无明显大幅下降，近期北京部分二手房价稍升。目前一手房一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为31%，其中一线城市上升30%，二线城市上升30%。以上城市数据与推盘的结构也
12、有较大关系。供应量及去化时间：近期去化时间基本稳定在12个月左右，略降。从4月中旬的4.2个月上升为11.6个月，近期去化时间也基本稳定在12个月左右。一手房整体可售面积仍处于低位，同比下降3%，相对四月中旬的最低点上升20%。上海二手挂牌量相对4月中政策出台之前上升47%。图1一手房销量环比回升：本周各城市销量涨跌各现7月初开始整体销量底部回升图2典型城市一手房成交量：销量底部渐稳图3典型城市房价对比：一线城市部分新盘有15%下调-图4全国12个典型城市去化时间表现：近期稍降图5全国12个典型城市可售量表现：上升20%-注：以上平均去化时间一二线城市整体4周平均值（已去除春节因素）表1：一二
13、线核心城市一手商品房整体成交量具体表现(单位：万平米)区域城市20102010本周2010本周20102010累计2010累计本周8.2-8.8%2009增幅%2008增幅累计%2009增幅%2008增幅环比增幅长三角上海31.49-39%34%795.5-49%-23%1%杭州8.64-58%40%323.3-47%78%-16%苏州8.01-56%0%318.8-47%18%4%南京6.55-67%-285.2-51%-80%珠三角深圳4.54-46%-38%153.1-67%-19%8%广州11.80-18%-371.3-48%-2%惠州3.299%163%137.151%280%-7%
14、环渤海北京19.56-41%94%691.1-43%18%-5%天津17.32-54%124%649.9-23%65%-11%中西部重庆35.88-11%158%1209.5-11%79%-9%成都15.28-37%-628.3-16%-0%武汉14.93-44%35%804.2-1%124%3%合计/平均177.30-41%61%6367.5-34%37%-3%表2：一二线核心城市平均需要消化目前可售库存的时间为12个月北京上海深圳南京苏州杭州惠州可售面积1227.6581.9342.2340.0270.0225.1119.3最新销售面积（周）16.528.23.95.07.98.83.3可售面积/月销售面积17.34.820.615.88.05.98.4平均需要消化库存的时间（月）11.5
