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1、财务管理内部审计房地产审计文章收集现有的存货，项目的销售收入不会出太大的问题。我觉得，从内审的角度来说，真正有难度的是：1、动迁2、周转房3、出租4、售楼费用5、联建情况6、特殊的成本随便说几句：1、室外的停车场，每天都有记录的，特别是夜间停车记录，有的甚至还有交接班记录，可以从记录下手。2、了解停车场的收费标准，根据收入情况反算出停车情况。3、有的停车场保安的工资也是同停车数量挂钩的。房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法1、从管理当局的诚信度及能力分析。管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格
2、和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否
3、与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为
4、风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的
5、审计策略与方法。针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周
6、转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。针对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出达到不作收入入账之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以对“出租开发产品”、“出租产品摊销”、“在用周转房”、“周转房摊销”、“经营成本”等会计科目进行重点审计，对于“出租开发产品”、“在用周转房”的借方发生额，注册会计师可以通过查阅相应的房屋租赁合同、房屋拆迁补偿合同，核实其业务发生的真实性；其次，对于“出租开发产品”、“出租产品摊销”、“在用周转房”、“周转房摊销”的贷方发生额及“经营成本”的借方发生额，注册会计师可以核查其贷方发生额与借方发生额的相应原始凭据，
7、通过核实相应的原始凭据，查实其是否转为房地产销售。最后，注册会计师仍可以采用分析性复核程序，通过分析上述各种指标，并通过比较来发现是否存在将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的情况。只说一点：房地产项目的可比性比较差房地产项目之间的差异性很大，1、对于某些成本：例如建安费用，由于结构、层数、设计等原因，有一些差异性，但是比较小一些；2、对于某些成本：例如配套工程、设备、基础等，差异性大一些，但总还有迹可循；3、对于某些成本：例如土地，特别是历史项目，非招投标的项目，简直是一加一个样。房地产销售收入和物业管理公司的收入的审计蛮多的：1、一次付清的，给予折扣销
8、售2、内部员工购买的3、办理按揭的4、提前入住的5、买房但是长期未入住的，导致物业费超高的。6、或者是销售包租的。等等，先访谈在说话。物业的话：1、维修收入：维修工具和维修收入2、水电费代缴。3、停车费：这里猫腻很多4、闲置地段出租的，或者搭建违章建筑的。5、仓库改造的。等等谈房地产开发项目的管理审计在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。一、房地产开发项目管理审计的内容从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，
9、审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。二、项目管理审计目标体系的建立在企业内审对项目投
10、资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售工作管理审计目标。2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述
11、资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中，分别体现了各分项成本的总额和支出进度，分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等，也可以进一步细化，根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上，而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。5、项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计
12、划就是项目的融资目标，包括融资金额和时间结点。6、费用控制目标。包括项目的三项费用：财务费用、管理费用和销售费用。三、项目目标实施过程管理审计根据开发项目的目标体系，按照各职能和各时间段确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。项目目标制订并落实到各责任人后，各责任人就围绕各自的目标开展工作，在出现各分目标矛盾需相互协调时，应以组织的共同愿景、总体目标来统一。企业内审应定期对投资项目目标实施过程，围绕以下几方面开展审计工作：1、了解项目年度目标或远期目标划分为阶段工作目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照PDCA（计划做检查行动）循环，检查自己的工作对完成分目标有什么贡献，并在此基础上预测
13、各分目标及总目标的可能完成情况。寻找项目总体目标或分目标要求的行为与当前行为之间的差距，寻找工作努力的重点，把精力集中于解决主要矛盾。审计人员应把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度，审查他们每阶段目标和对下阶段预测的合理性，提出预警意见。2、发现偏差，立刻督促项目管理组织进行诊断，予以纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响分目标的完成、从而影响到项目总体目标的完成，就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是什么、对目标影响大小等问题，并提出纠正行动方案。对偏差的诊断不是立足于发掘原因（当然找原因也是需要的），主要立足点在于分析对目标的影响。3、对项目目标调整的审查应是项目实施
14、过程管理审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况、依据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在实际工作中，要把握调整目标的程序性、出现偏差对目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况进行评估，传统上一般主要针对“完成与否”的问题进行简单化考察，再加上对“客观原因”的酌情评定。这种做法一方面可能挫伤一些人的积极性，如有的目标确因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估；另一方面也助长了评估人员主观评定的风气，使评估失去客观基础。项目管理审计要实现有效的评估应主要集中于实际绩效与目标的偏差，分析
15、产生偏差的原因。管理审计内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及建立纠正行动方案的合理性，即评估责任人应对变化的能力。因为一成不变的目标是不可能的，房地产开发项目实施过程面对的是多因素变化的环境，只有能够准确把握变化、具有积极采取纠正行动能力的责任人，才有可能实现项目的总体目标。四、项目目标成果管理审计项目完成后，企业内审人员应对项目的成果进行综合审计，从完成情况对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。1、重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真
16、分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。3、重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中完成的情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目完成情况与社会房地产项目平均水平的偏差。总之，房地产开发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作，是企业内审在管理审计领域的延伸，运用得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、分析问题，有助于促进项目目标的完成。所完成的审计报告给企业今后的项目决策、实施都能提供很好的资料，从而不断促进企业决策水平、管理水平的提高。（作者：上海静安城建投资有限公司王建伟）谈不上什么经验，只是我们以前碰到过的事和一些做法：1.检
