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1、培训课件：板块市场分析的基本方法上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心,别墅产品市场研究,别墅项目分布图 Google地图，灰色边框，标注在售楼盘 突出项目所在区域,在售项目数量，通过项目的数量和体量对市场容量初步评价； 分布特征：是否有别墅项目集中区域，高端别墅区； 形态特征：纯别墅项目或者混合物业项目，那种类型居多； 项目所在区域的该类项目分布情况。,项目分布特征,别墅产品市场研究,项目分布特征,对项目规模特征的描述：别墅体量超过20万方项目的比例 对项目产品类型的描述：那种产品类型为主（叠加、联排、双拼、独栋、其他创新形式） 对建筑风格的描述：那种建筑风格居多，或者较平均。,别墅
2、产品市场研究,在售项目主要参数,别墅产品市场研究,在售项目主要参数,烟台市别墅项目规模较小，只有泰晤士新城是超过20万方的别墅项目； 联排别墅和双拼别墅占主导，仅天越湾几个豪宅项目配置少量独栋别墅； 一半左右的别墅采用了西班牙、地中海风格，烟台别墅的建筑风格基本都是欧式风格。,对各个产品类型面积段分布的描述：面积段分布的集中程度，集中于那个面积段； 对于面积段跳出普遍范围的项目可重点描述。,独栋面积段分布图 悬浮的条形图 标注面积段集中的区域,双拼面积段分布图 悬浮的条形图 标注面积段集中的区域,别墅产品市场研究,产品面积特征分析,别墅产品市场研究,产品面积特征分析,独栋别墅的面积段大多在40
3、0700平米之间，天马相城的独栋别墅涵盖4001000平米，独栋别墅可选范围广。,450700平米是烟台双拼别墅最集中的面积段，大部分项目的主力户型面积都落在该区间。,400,1000,380,630,460,923,350,700,450,500,490,560,350,700,500,700,210,260,对各个产品类型面积段分布的描述：面积段分布的集中程度，集中于那个面积段； 对于面积段跳出普遍范围的项目可重点描述。,联排面积段分布图 悬浮的条形图 标注面积段集中的区域,叠加面积段分布图 悬浮的条形图 标注面积段集中的区域,别墅产品市场研究,产品面积特征分析,别墅产品市场研究,产品面积
4、特征分析,烟台联排别墅面积主要集中在300570平米，相对联排别墅来说面积偏大。,175,288,230,450,烟台别墅上有较少的叠拼产品，已建的项目中多为200300平米左右的叠拼别墅。,400,570,700,450,330,700,280,对各个产品类型价格分布的描述：价格分布的集中程度，集中于那个价格段； 对于价格跳出普遍范围的项目可重点描述。,双拼均价分布图 条形图 标注均价集中的区域,独栋均价分布图 条形图 标注均价集中的区域,别墅产品市场研究,单价特征分析,别墅产品市场研究,单价特征分析,烟台海景独栋的价格均在15000以上，马山寨的独栋别墅是目前烟栋别墅市场价格最高的，均价达
5、到23000元/平米。,拥有海景资源的双拼别墅的均价一般在1400016000元/平米范围内，而无海景资源的汤墅王朝价格较低。,对各个产品类型价格分布的描述：价格分布的集中程度，集中于那个价格段； 对于价格跳出普遍范围的项目可重点描述。,联排均价分布图 悬浮的条形图 标注价格集中的区域,叠加均价分布图 悬浮的条形图 标注价格集中的区域,别墅产品市场研究,单价特征分析,别墅产品市场研究,单价特征分析,有海景资源的别墅均价在13000-15000，天越湾因为较好的开发商及物业管理口碑，联排别墅均价在烟台市场处于高位。,烟台市的叠拼别墅均价都在10000元以上，原石滩的叠拼别墅达到13000元/平米
6、。,对各个产品类型总价分布的描述：总价分布的集中程度，集中于那个总价段； 对于总价段跳出普遍范围的项目可重点描述。,独栋总价分布图 悬浮的条形图 标注面积段集中的区域,双拼总价分布图 悬浮的条形图 标注面积段集中的区域,别墅产品市场研究,总价特征分析,别墅产品市场研究,总价特征分析,烟台的独栋别墅较少，价格也较为分散；马山寨的独栋别墅总价在烟台别墅市场上最高；天马相城由于面积段分布较广，总价段跨度也较大。,600,800,750,双拼别墅的总价主要集中在700800万之间；西海岸因为户型都偏小，总价显得较低，而桃源一品因为面积段范围大，总价范围也较大。,700,1400,1200,1800,4
7、20,1000,600,800,750,对各个产品类型总价分布的描述：总价分布的集中程度，集中于那个总价段； 对于总价段跳出普遍范围的项目可重点描述。,联排总价分布图 悬浮的条形图 标注面积段集中的区域,叠加总价分布图 悬浮的条形图 标注面积段集中的区域,别墅产品市场研究,总价特征分析,别墅产品市场研究,总价特征分析,烟台的联排别墅较多，总价主要集中在370620万元之间，泰晤士小镇因个别户型偏小使得总价较低，天马相城因为有些户型较大而使总价高于平均水平。,烟台已建的叠拼别墅较少，只有两个项目，原始滩的面积相对西海岸的较大，总价较高。,450,430,600,700,500,800,620,3
8、20,550,对项目销售速度的描述：常规的销售速度，销售情况较好的销售速度。 各产品类型间去化速度的对比； 热销的项目及热销的原因简述。,在售项目销售速度图或者列表 显示月均销售套数 如果能分产品类型统计销售速度更好 月均销售套数统计采取主要销售周期内的数据（剔除尾盘、无供应的时段）,别墅产品市场研究,去化速度分析,别墅产品市场研究,去化速度分析,烟台市场目前在售的别墅项目基本都只剩下尾盘； 市场对于独栋别墅的消化较快，天马相城，马山寨的独栋别墅基本都已售完，两者同时也拥有稀缺的一线海景资源；而混合社区中的经济型别墅如联排，叠拼的销售情况好于双拼别墅； 泰晤士新城因为小户型占多数，较受市场欢迎
9、，去化速度较快； 原石滩因为今年8月份就开始接受认购，在10月1日开盘，所以月均去化统计数显得较高。,对上述主要结论的概述； 对于客户层次或者区域超出普遍水平的可重点分析。,在售项目客源情况描述表格或者比例图 显示客户区域来源、购买动机、职业及收入状况,别墅产品市场研究,客户来源分析,别墅产品市场研究,客户来源分析,烟台别墅项目的客户主要以烟台本地人为主，占到总体客户的70%80%，有少部分北京、上海、东北的投资客； 烟台别墅的购买客户多是自住为主，有少部分投资，别墅客户多是私营企业主和企业中高层管理者。,项目图片 可选择区位图、实景图、效果图、总规、沙盘等 不要用不清晰、或者带水印的图片,别
10、墅产品市场研究,典型个案分析,项目概况,别墅产品市场研究,典型个案分析,项目概况,项目户型配比、主力户型等产品信息 项目户型配比列表（面积比或套数比）； 若无法拿到具体数据，可根据已有信息估算，做比例饼图； 突出主力户型、面积段。,别墅产品市场研究,典型个案分析,户型面积设置描述分析：户型面积的覆盖面：相对于同区域项目，户型面积设置的差异程度； 主力户型、面积段的描述分析。,产品设置,别墅产品市场研究,典型个案分析,产品设置,主力、特色户型（优缺点等）分析：面积控制是否合理、主要功能间的尺度是否合理、动线设置是否合理、是否存在朝向、通风的问题等。,别墅产品市场研究,主力、特色户型图,典型个案分
11、析,典型户型分析,别墅产品市场研究,典型个案分析,半地下室建筑面积：114.63,一层建筑面积：105.45,二层建筑面积：105.45,三层建筑面积：74.06,中庭的设计是该户型的一大特色，但是造成该户型面宽窄，进深过长，造成一定的使用不便和销售抗性。,典型户型分析,价格走势、销售情况 供求价格走势图； 如果可以分产品列示更好；,别墅产品市场研究,典型个案分析,对于销售速度的分析； 对于各个产品类型的销售速度的分析； 对于价格走势的分析；,销售情况,别墅产品市场研究,典型个案分析,天马相城销售均价走势,标有红点的属于已经售完的房源,销售情况,别墅产品市场研究,典型个案分析,客源分析,别墅产品市场研究,典型个案分析,客源分析,别墅产品市场研究,典型个案分析,项目总体评价,别墅产品市场研究,典型个案分析,项目总体评价,别墅产品市场研究,市场特征总结,别墅产品市场研究,市场特征总结,别墅产品市场研究,市场发展阶段判断及前景预测,别墅产品市场研究,市场发展阶段判断及前景预测,别墅产品市场研究,本案机会点分析,别墅产品市场研究,本案机会点分析,THANK YOU,
