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1、广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析广州市金沙洲房地产营销策划方案1项目投资环境分析1.1广州宏观经济分析广州是广东省省会,全省政治、经济和文化中心。也是中国的南大门，已建城2212年，也是中国“海上丝绸之路”的发祥地，历来都是重要的港口城市。经贸繁盛，万商云集，每年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了83届。作为世界大都市协会的会员城市，广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标，致力于建设成为区域性，国际性的金融中心，商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽，成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。广州地势东北高、西南低,依山傍水,北部和东北部是山区,南部是珠江三角洲
2、冲积平原。亚热带季风气候,夏无酷暑,冬无严寒,雨量充沛,四季如春,繁花似锦，十分适合人类居住。广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市,总面积7434.4平方公里，2006年末全市户籍人口760.72万人，常住人口超过1000万人。2002年-2006年自广州市第八次党代会以来，在广州市委、市政府的正确领导下，广州市以科学发展观统领全局，国民经济持续较快增长，不断取得新成就，迈上新台阶。广州整体宏观经济向好，经济总量连上新台阶，主要表现为以下几个方面：1）、国内生产总值逐年提高，人均GDP超过万元美2006年全市实现地区生产总值（GDP）60
3、68.41亿元，同比上年增长14.7%，比2002年增长71.2%，年平均增长14.4%。按户籍人口计算,人均地区生产总值预计超过10000美元。按常住人口计算，人均地区生产总值预计超过7800美元。目前广州市经济总量在全国主要城市中居第三位。2）、工业结构调整不断推进，第二产业占比例上升2002年广州市地区生产总值三次产业的比例为3.2237.8158.97，2006年地区生产总值三次产业的比例为2.439.957.7。2006年广州市工业总产值将达到8102.82亿元，同比增长15.3%，比2002年增长1.0倍。3）、固定资产投资稳步增长，房地产投资总额增加2006年全市全社会固定资产投
4、资为1696.38亿元，同比增长9.0%，为2002年的1.68倍。2006年全市房地产投资总额为556.79亿元，同比增长9.6%。4）、社会消费品零售总额上升，消费需求不断增强2006年，社会消费品零售总额2182.77亿元，比2002年增长59.2%。四、人民收入水平不断提高。2006年全市职工平均工资为36273元，分别比上年和2002年增长7.2%和41.8%；城市居民年人均可支配收入为19851元，比2002年增长48.3%。图1.1广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间2006年GPD对比指标名称单位2002年2003年2004年2005年2006年年均增减（%）广州市生产总值（当
5、年价）亿元3203.963758.624450.555154.236068.4114.4第一产业亿元103.07109.91117.15130.22145.514.7第二产业亿元1211.341485.931788.062045.222419.3817.1第三产业亿元1889.552162.782545.342978.793503.5213.0工业总产值亿元3788.914705.915766.696767.968102.8219.6全社会固定资产投资额亿元1009.241175.171348.931519.161696.3814.6房地产投资总额亿元424.19405.94502.23488
6、.86556.7911.2社会消费品零售总额亿元1370.681494.271677.771898.742182.7712.3一般预算财政收入亿元245.87274.77302.87371.26427.0816.4一般预算财政支出亿元326.67370.09408.34438.41506.8311.6城镇居民年人均可支配收入元133801500316884182871985110.4市户籍总人口万人716.61722.90731.43744.10760.723.4表1.120022006年广州宏观经济数据图1.2广州近年来经济发展趋势图1.3广州个人可支配收入由图1.1，图1.2，图1.3分析
7、，广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间2006年GPD对比,广州的GDP紧次于上海、北京位居于全国的第三位。广州每年的GDP都在迅速增长，增长速度维持在13%左右。而且增长速度与其他各城市相比，发展增长速度比较快。2006年广州人均可支配收入接近2万元，近年来逐年在增加，年均增长速度在10%左右。1.2广州房地产市场分析1.2.1广州房地产市场现状图1.4广州近年房地产完成投资情况1）、投资规模、建设总量逐年增大2006年广州全年房地产业投资实现增加值396.39亿元，增长15.5%。全年房地产开发业完成投资556.79亿元，同比上年增长9.6%。房屋施工面积5460.37万平方米，房屋竣工面
8、积1449.01万平方米，同比上年分别上升2.8%和下降9.4%。从02年-06年，每年的投资量基本在增加。表1.22006年房地产开发数据指标单位2006年比上年增长(%)房地产开发亿元556.799.6房屋施工面积万平方米5460.372.8房屋竣工面积万平方米1449.01-9.4商品房销售面积万平方米1316.883.5商品房销售合同金额亿元861.9526.3商品房空置面积万平方米453.03-15.62）、商品房销售面积增加，空置率下降2006年，广州市商品房销售套数为112298宗，同比增加1.8%；全年商品房销售面积1316.88万平方米，同比增长3.5%。商品房销售合同金额8
9、61.95亿元，同比增长26.3%。从交易数据中可看出，近年广州商品房交易面积年均为1100万平方米左右，但交易额增幅大大高于交易面积的增幅，说明近年广州市商品房销售价格增速较快。2006年末，商品房空置面积453.03万平方米，同比下降15.6%。3）、近年来商品房价格高速上涨2006年，广州市新建商品房均价为6806元/平方米，比上年上涨23.05%，房价涨幅是近三年最大的一年。近年房价上涨过快的根本原因有：一是市场呈供不应求局面。二是经济发展加速，居民收入增加，居民消费能力和购买力增强。表1.3近年广州商品房市场吸纳表（含二手）年份本年批准预售面积本年交易面积年度市场吸纳率累计批准预售面
10、积累计交易面积累计市场吸纳率2003年938.961046.54111.46%938.961046.54111.46%2004年971.921121.86115.43%1910.882168.40113.48%2005年939.71099.97117.06%2850.583268.37114.66%2006年917.121158.07126.27%3767.74426.44117.48%4）、市场呈现供不应求局面，市场吸纳率增大由图1.5分析，根据近三年商品房供求情况来看，2006年商品房的供应量最少。但2006年，新增商品房成交量为1158.07万平方米，超过近三年成交水平。供应量在减少，但
11、是每年的交易量在增加，市场呈供不应求的局面。而且，新增商品房却低于近三年供应水平，新增量与交易量存在严重的市场缺口，市场吸纳率高达126.27%。图1.5广州近年商品房供求状况1.2.2广州房地产市场的总结：1）、广州市房地产业发展呈现新的特点，房地产开发投资持续增长。2）、商品房存量“消化”加大，商品房销售面积继续增长，供应量减少，商品房空置量持续大幅下降，消化存量商品房取得明显成效，呈现供不应求的局面。3）、广州市商品住宅的价格已处在一个较高的水平，市场正在消化、承接。广州经济增长导致房价高涨，面对着“国六条”“十五条细则”“穗七条”“十部门联合调整楼市”等政策的逐渐影响市场，再加上加息的
12、压力，预测广州的房价可能回稳或小幅回落。4）、“国十五条”，广州地方细则已出台，90平方米户型所占比例量的限制为整个城市建筑面积总量，而非每个项目总量。因此，从广州市整体房地产市场来看，户型结构供应将有较大的改变，趋向与中小户型。5）、一系列的宏观调控政策，使得房地产开发门槛日益抬高，开发资金日益吃紧、行业利润空间日益缩小。6）、2006年的宏观调控力度更大，仅央行加息就有两次；对楼市的调控也从“宏观”走向“微观”，连户型比例、产品定价、销售执行、购买对象等都列入了调控的具体范畴。展望2007年，宏观经济调控及对楼市的调控估计仍将深入、持续下去。2007年将是2006年政策导向下的执行年。1.
13、3广州白云区房地产市场分析1）、白云区房地产逐渐发展，不断升温过去的白云区在广州人认为是偏远的“郊区”地带，房地产发展相对滞后，楼盘也一直在2000-3000元/平方米徘徊。2000年开始方圆、祥景、时代、富力、正域、恒大等大型品牌发展商进驻，出现了一大批的生态型、体育型、建筑质量型、时尚型和山水型等楼盘应运而生。2003年是白云区楼盘大跃进的一年，黄石路、白云大道新盘新货辈出，成为“十一”黄金周广州楼市最大的亮点和成交的最大赢家。目前白云区住宅均价主要集中在4800-5800元/平方米之间，由于价格实惠、户型实用，吸引了大批的置业者，目前区域居住形象不断提升。广州“北优”规划以及南湖豪宅区的
14、形成等众多利好令白云区楼市迅速崛起、腾飞，在未来1-2年内白云区将会成广州楼市发展的重点打造对象，区域楼市还将会不断升温。2）、白云区未来市政规划利好，配套完善白云区是广州市的文化、商贸、交通、旅游副中心之一，未来区内将划分为七大功能区：综合发展区、中部集聚发展区、东北部联合发展区、北部整合发展区、东部山林生态保护区、流溪河水源保护区和机场控制优化发展区。新出台的政府规划中将白云区2010年的规划用地面积将由目前的825平方公里调整到895.44平方公里，令白云区的版图得到扩充。近期白云区的市政规划焦点将重点集中在对白云新城、区内交通网络的各项完善方面。市政规划的出台、区域功能的明细划分，规范
15、了区内各项设施分布，为白云区楼市发展注入新元素，进一步优化了区内的房地产投资环境。“白云新城”带动白云楼市不断向好，必将成为广州楼市的热点。华南快速干线及地块延线等市政配套的建设，使本区域与外区的连接更加便利，进一步加强交通通达性，缩短与市区中心的空间、心理距离。国际会议中心的建设及大规模项目进驻，有利于提升区域的整体形象。表1.4市政规划利好因素利好因素简析白云新城定位为广州城市副中心，白云区级中心，现代化生态型商贸文化中心；规划面积11.41平方公里，规划人口15万人。广州白云国际会议中心总规划用地约27公顷，总投资约31亿元，06年6月底可以完成会议中心主体工程，2007年1月投入使用，定位为省人大政协服务的大型会议中心。项目设计新颖
