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1、商业地产面临的拆迁困境及化解方略春昌商业地产项目面临的拆迁困境及其化解策摘要近年来，由于旧城改造涉及多方的利益，由于房屋拆迁造成的纠纷逐渐加剧，城市房屋拆迁在一定程度上成为“城市第一难”，许多城市的房屋拆迁陷入困境，处于停滞状态。春昌地产项目属于衡东县旧城改造项目之一，由于项目涉及的人数多、情况复杂，该项目已经历时十年之久，但目前仍有住房10户面积702.36平方米，门面18户443.03平方米没有拆迁，给公司造成巨大的损失，置公司的发展陷入巨大的僵局，因此对公司目前的拆迁困境的研究是必要的。本研究从春昌商业地产目前面临的拆迁纠纷出发，利用产权理论和博弈论分析公司面临的困境，结合项目面临的拆迁
2、安置补偿现状，指出造成目前公司面临的拆迁困境的主要原因在于：被拆迁人与开发商的利益诉求不同；有效沟通的缺乏；社会保障制度的缺失；媒体宣传的错误导向；通货膨胀加剧了拆迁难度。并进一步分析目前的拆迁困境给微观层面上和宏观层面上造成的负面影响，指出解决目前公司面临的拆迁困境的紧迫性。最后，在尽量满足开发商、被拆迁人、政府三方既得利益的前提下，提出相应的解决方略，以此来解决公司拆迁过程中的现实性问题。这样，一方面，有利于盘活公司资产以及减少财务成本和资金机会成本：另一方面，有利于公司摆脱长达十年的拆迁困境，使公司在地产领域的发展中迎来自己的盛世。同时，拆迁困境的摆脱、春昌大厦的尽早完工，能够促进就业、
3、带动经济发展、提升城市形象，给当地带来巨大的社会效应和经济效应。关键词：旧城改造，拆迁困境，化解策略AbstractInrecentlyyears,theurbanhousedismantlementhasbecamethefirstplaceofcitydifficultiesinsomedegree.Partlybecausedifferentinterestswereinvolvedintheoldcityreconstruction.Theotherreasonwasdisputesaboutthehousedismantlementhaveincreasedgradually.Hou
4、sedismantlementinmanycitieshavetrappedintrouble,evensomedroppedinastagnantsituation.ChunchangestateprojectbelongstotheprojectsofHengdongcountyurbanrenewal.Thisprojecthaslastfor10yearsbecauseofthenumbersofpopulationandcomplicatedcases.Butatpresent10familiesabout702.36squaremetersandappearancesof18fam
5、iliesabout443.03squaremetersstillhavenotdemolished.Thecompanyhasdevelopedintoahugedeadlockandcausedgreatdamages.Soitisnecessarytoresearchthedilemmaofthecompany.ThisstudybasedonthedisputesofChunchangcommercialrealestatefacedwith.Usingtheoryofpropertyrightsandgametheorycombinedwiththesituationoftherel
6、ocationcompensationtoanalyzethedilemma.Therearemanyreasonsoftheplight.Suchasthehugedividebetweendevelopersandremovingpeople,thelackofeffectivecommunicationandsocialsecuritysystem,wrongorientationbymediaandinflation.Andthepaperfurtheranalysisthenegativeeffectsonmicroandmacrolevelaboutthecurrentpredic
7、ament.Thestudypointedouttheurgencyofresolvingtheremovingdilemma.Finally,atthepremisetomeetthedemandsofthethreeparties,thepapertablesthecorrespondingstrategytosolvetheproblemsintheprocessofthereality.Ontheonehand,thesepreceptscouldnotonlyrevitalizethecompanyassetsbutalsoreducefinancialandcapitaloppor
8、tunitycosts.Ontheotherhand,thecompanycouldgetridofthedilemmainthelast10years,evenreachitsheydayintherealestatesector.Atthesametime,gettingoutoftheplightandtheChunchangbuildingisCompletedassoonaspossiblecanpromoteemployment,driveeconomicdevelopment,improvetheimageofthecityandbringhugesocialandeconomi
9、ceffect.KEYWORDS:urbantransformation,straitsofresettlement,resolutiontactics目录摘 要IAbstractII第1章 绪论11.1研究背景11.2国内外研究现状21.2.1国外的研究现状21.2.2国内的研究现状41.3研究目的和意义61.4研究方法和研究思路61.4.1研究方法61.4.2研究思路6第2章 理论基础82.1产权相关理论82.1.1产权的概念82.1.2产权的性质82.1.3产权的功能92.1.4理论启示102.2博弈论相关理论102.2.1博弈论的概念102.2.2博弈论的构成要素112.2.3博弈论的
10、基本假设112.2.4博弈论的分类122.2.5理论启示122.3项目管理相关理论132.3.1项目管理的概念132.3.2项目管理的内容132.3.3项目管理的功能142.3.4理论启示14第3章 春昌地产项目的拆迁分析153.1春昌地产项目简介153.2春昌地产项目拆迁安置补偿现状163.2.1确定拆迁安置补偿方案的总体思路163.2.2春昌地产项目开发商面临的拆迁困境213.3春昌项目拆迁困境的原因分析233.3.1被拆迁人与开发商的利益诉求不同233.3.2有效沟通的缺乏283.3.3社会保障制度的缺失303.3.4媒体宣传的错误导向313.3.5通货膨胀加剧了拆迁难度32第4章 春昌
11、地产项目拆迁困境所造成的负面影响334.1微观层面上的负面影响334.1.1给被拆迁人带来的负面影响334.1.2给开发商带来的负面影响344.1.3给衡东县政府带来的负面影响364.2宏观层面上的负面影响384.2.1影响社会稳定384.2.2加大了衡东县社会发展的社会成本，制约当地的经济发展水平38第5章 春昌地产项目拆迁困境的化解思路395.1基于利益诉求不同导致的拆迁困境化解思路395.1.1明确补偿的标准、内容395.1.2丰富补偿方式395.1.3做好被拆迁人的思想工作405.1.4政府职能部门加大房屋拆迁纠纷的司法救济力度405.1.5政府职能部门构建矛盾纠纷调解机制415.2基
12、于有效沟通缺乏导致的拆迁困境化解思路415.2.1加强信息公开415.2.2建立良好的沟通平台425.3基于社会保障制度的缺失导致的拆迁困境化解思路435.2.1政府职能部门可以对贫困家庭进行相关的政策倾斜435.2.2建立与衡东县经济发展水平相适应的社会保障体系445.2.3采取各种措施促进就业、预防失业445.4基于媒体错误宣传造成的拆迁困境化解思路445.4.1加大拆迁政策的宣传力度445.4.2坚持正确的舆论导向44第6章 结论与展望466.1结论466.2展望46参考文献48致 谢51第1章绪论1.1研究背景城市旧城改造不仅是城市房地产开发和城市环境管理的重要内容，也是城市土地资源可
13、持续利用的重要一环1。城市房屋拆迁作为旧城改造和城市环境管理的基础性工作，关系到当地政府、开发商、被拆迁单位及城镇居民的切身利益，广受社会各界瞩目。但是，城市房屋拆迁在为城市旧城改造和城市发展做出重要贡献的同时，也存在很多问题，与社会主义市场经济体制极大不适应。一方面，在城市扩建改建过程中，原有的城市房屋不断被拆除，原居民的生态环境从此被打破。适应新的环境需要调整，而调整需要成本，包括时间成本和搬迁过程中的直接经济成本。如果被拆迁人的损失得不到合理赔偿，他们会迁怒于政府，甚至影响到社会稳定。另一方面，开发商作为拆迁方也是从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算
14、的经济组织。这个组织受制于追求自身经济目标最大化的约束，在拆迁问题上从成本控制到最小而被拆迁人从补偿方面尽可能最大双方的利益相冲突，因而导致城市改建扩建中因房屋拆迁引发的纠纷越来越多。目前，因拆迁问题引发的上访事件在所有上访事件中所占的比例很大，由于房屋拆迁而导致的群体性事件有增无减,随着城市建设步伐的加快，一栋栋高楼大厦拔地而起，一个个城市绿化广场点缀其中，城市环境和形象大大提升，这些日新月异的变化相当部分都是建立在对旧城区的拆迁改造之上的。然而与此同时，因房屋拆迁而引发的各类信访、上访、起诉以及重大群体性案件也呈上升，华东某省会城市全部上访事件的70以上都是因为拆迁问题。城市房屋拆迁在一定
15、程度上成为“城市第一难”，许多城市的房屋拆迁陷入困境，处于停滞状态。湖南省春昌有色选冶有限公司是一个以有色金属“钨、铅”为主的，集采矿、精选、冶炼、深加工、销售、回收于一体的综合型企业，拥有直接对外投资合营或单独注册的矿山开采、粗铅冶炼、废旧物资回收、房地产等五个经济实体，下辖新塘、甘溪、杨林、电解铅、常宁市春兴科技粉末非金属有限公司、浙江临安湘赣矿产品有限公司、衡阳市常宁砂岭铅锌锡业有限公司以及房地产春昌项目。公司已进入湖南省民营企业100强。春昌项目，位处湖南省衡东县衡岳北路与兴衡西路的交汇处，是衡东县一直以来的黄金商圈。项目北接新世纪步行街，南边是鑫东宾馆，东面是人气旺地嘉汇超市，西边是
16、刚开通的兴衡大桥，是去新城区的必经之路。春昌项目是衡东县原南方商贸城旧城改造项目，总的分为四个部分。一是原新城商店面积约707平方米于2000年以360万元竞买获得该地房地产开发权，二是原城关镇政府面积约600平方米于2005年以580万元竞得该地；三是原供销社单位原商业门面面积约2800平方米于2006年以850万协议转让所得；四是原南方商贸城个体经营户私人房产以280万元收购所得。原南方商贸城建设于六十年代，建筑密度过大，违章建筑林立，基础设施不健全，缺乏必要的卫生和消防设施，房子破旧不堪居住环境恶劣，公共安全存在隐患；同时该地段一直以来都是临街铺面、散铺租赁的传统模式已完全不适应现代市场经济发展的需要
