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1、房地产法学授课提纲,刘 国 臻 （2011年9月）,前言,一、课程性质、考核范围和授课形式 二、房地产法学教学与研究状况 （见房地产法教学参考资料之一）,三、教材和参考书目 1.程信和、刘国臻编著：房地产法，北京大学出版社2010年9月第二版，国家“十一五”规划教材。 2. 李延荣、周珂著：房地产法，中国人民大学出版社2008年7月第三版。 3. 金俭主编：房地产法学，科学出版社2008年年3月版。 4. 陈耀东主编房地产法，复旦大学出版社2009年10月版。 5. 吴庆宝主编：民事裁判标准规范，人民法院出版社2006年1月版。,（三）效力层次低 法律少、行政法规、部门规章、地方立法和规章司法
2、解释多。 （四）经济法学特色 名称、立法目的、内容和法律法规汇编。 （五）滞后 按揭、物权、土地征收。,五、如何购房 （一）房地产的两大价值（功能） （二）购房的目的性 （三）风险防范,第一章 房地产法概述,第一节 房地产、房地产市场和房地产业 一、房地产的法律含义 (一)现实生活中的房地产 房地产是土地、房屋的财产的总称。 房产与地产有时可分，有时不可分。 “房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。,（二）法律意义上的房地产 在我国现阶段，土地所有权为国家土地所有权和农民集体土地所有权两种。 房屋方面，我国存在三（四）种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。,综
3、合起来说，房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。,二、房地产市场及其发展 （一）房地产市场的概念和特征 我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。,土地和房屋这两种生产要素，已逐步成为市场经济的重要组成部分。 房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为
4、一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。表现在：,1.综合功能 2.多级市场 3.法定形式 4.部分限制 5.国家适度干预,（二）房地产市场的发展 1978年12月中共十一届三中全会，正是在这种新的社会历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展。,第二节 房地产关系的法律调整 一、房地产关系 （一）房地产关系的概念 房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系本质上属于经济关系，因为它具有直接的物质内容。,房地产关系又是一类特殊的经济关系，其一是土地资源的稀缺；其二是土地、房屋的不可位移；其三是对不动产的法定要求。,房地产关系，按其法律特征
5、，可分解为民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。 （二）房地产关系的分类 上述两种不同性质的房地产关系，有时各自单独存在，有时又交织在一起而构成综合性经济关系。无论采用行政处理，抑或采用司法处理，首先都需要对房地产关系进行分类。,1.行政复议法第6条规定：“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的”。,第30条第2款规定：“根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用(收)土地的决定、荒地、滩涂、海域等自然资源的所
6、有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。” 依照上述规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。,2.最高人民法院1992年11月25日发出的关于房地产案件受理问题的通知。该通知提出了三点意见： 第一，凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。,第二，公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地
7、人民法院的行政审判庭依法受理。,第三，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于: (1)历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷， (2)因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷， (3)因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷， 均不属地人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。,按照以上意见，当事人之间的房地产权益属于民事性质的关系； 行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系； 至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可
8、由各有关部门、单位自行处理，但分析起来，还是可能分别属于民事权益关系或者行政管理关系的。 举例：德国鸡事件。,3.最高人民法院1996年7月24日在其关于受理房屋拆迁、补偿、安置等条件的批复中提出：第一，公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。,第二，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。 以上意见，也是把平等主
9、体之间的民事（商品）性质的关系与不平等主体之间的行政管理性质的关系明确地区分开来。,二、我国房地产立法发展及概况 （一）新中国成立到1978年12月 1949-1958年，我国的土地制度发生了巨大的变化。首先是通过实施1950年6月28日的土地改革法。 从总体上看，到1978年12月，房地产方面称得上是“立法”的规范性文件甚少，主要是依靠大量政策和行政文件进行管理。,（二）十一届三中全会以来 1宪法 宪法规定了土地实行国家所有和集体所有；规定保护公民的合法的房屋所有权。 1988年4月12日国家修改宪法，规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律
10、的规定转让。”,2法律 1986年6月25日的土地管理法，1994年7月25日的城市房地产管理法等， 2002年8月29日通过的农村土地承包法， 2007年3月16日通过的物权法。,此外，还有：1989年12月26日的城市规划法（城乡规划法）； 1997年11月12日的建筑法； 1999年8月30日的招标投票法；1989年12月26日的环境保护法；1993年7月2日的农业法（2002年12月28日作了修正）； 1991年6月29日的水土保持法；以及其他相关的法律。,3行政法规 土地管理法实施条例，基本农田保护条例，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地复垦规定，城市房屋拆迁管理条例，住房公
11、积金管理条例以及其他相关的行政法规。 4地方性法规,5规章 又分两类： 一是国务院有关部、委，包括建设部、国土资源部及原国家土地管理局在本部门权限范围内制定的有关规章； 另一类是省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章。,6司法文件 1988关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）， 1995关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答， 2003关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，,2004关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 2005关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释 物权法司法解释有两个
12、： 1、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,7政策文件,第三节 房地产法的概念、体系和基本原则,一、房地产法的概念 （一）房地产法的含义 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。,（二）房地产法调整对象的内容 1土地、房屋财产关系 2土地利用和管理关系 3城市房地产开发经营关系 4城市房地产管理关系 5城市物业管理关系,二、房地产法的体系 房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。 我国的房地产法律体系按其内容分布
13、划分，应由三部分立法组成：,一是综合法，宪法、民法通则等法律中的有关规定； 二是专门的法，土地管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法。 三是相关的法，合同法、担保法等法律中的有关规定。,三、房地产法的地位 有人认为房地产法是民法的内容，有人认为房地产法是经济法的内容，有人认为房地产法应成为一个独立的法律部门。,房地产法的全部规范，兼具民法、经济法的某些特征、即兼有私法、公法的因素，是一个综合性的法律体系。 广东电视台有房产频道。,四、房地产法的基本原则 （一）我国有关法律、法规和政策文件中的表述 土地管理法中没有使用“基本原则”的用语，但使用了“制度”、“基本国策”、“原则”等概念。,基本农
14、田保护条例中使用了“方针”的概念。 土地复垦规定中提出：土地复垦，实行“谁破坏，谁复垦”的原则。 城市房地产管理法中使用了“制度”、“原则”等词。 国有土地上房屋征收与补偿条例中使用 “原则”。,国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，提出了深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则。基本原则是：“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持新房新制度、老房老办法，平稳过渡，综合配套。”,（二）对我国房地产法的基本原则的分析 1土地公有原则 2土地有偿使用原则 3十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 4.房地产综
15、合开发原则 5.城镇住房商品化原则 6.宏观调控与市场调节相结合的原则,第四节 房地产法律关系,一、房地产法律关系的概念和特征 房地产关系经过法律的调整，上升为房地产法律关系，即房地产权利义务关系 。 房地产关系是房地产法律调整的对象，而房地产权利义务关系则是房地产法律调整的结果。,房地产法律关系具有以下法律特征： 1范围的有限性 2客体的确定性 3种类的多样性,二、房地产法律关系的要素 房地产法律关系包含以下三个要素： （一）主体 （二）客体 （三）内容 三、房地产法律关系的内容,第五节 房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系,一、房地产法与规划法的关系 根据城乡规划法，规划行政主管部门对城
16、市建设必须坚持 “一书两证”制度：,第一，选址意见书。 第二，建设用地规划许可证。 第三，建设工程规划许可证。 从特定意义上说，城乡规划法的部分规范也可列为广义房地产法的重要组成部分。,二、房地产法与建筑法的关系 从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。 三、房地产法与住宅法的关系 我国缺少住宅法。 要不要制定一部住宅法或者城市住宅法？国家有关部门正在考虑这一问题。住房保障法。,第二章 房地产管理体制,第一节 我国房地产管理体制的沿革 一、从建国初期到“文革”期间的管理体制 1950年成立了地政局， 1953年地政和房产合并为人民政府领导下的地政房地产管理委员会，之后改名为房地产管理局。至“文革”时，各省、自治区、直辖市和各地（市）、县人民政府都设立了土地管理机构。,1950年中央人民政策设内务部，在内务部下设民政司和地政司，分管全国的房产和地产；各地方人民政府分别设立地政局或地政处。 从1953年起，全国各大中城市先后设立了房地产管理局，负责对城市住宅和部门非住宅的房屋进行管理。,
