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1、绿城重庆城市进入性研究,谨呈：绿城集团,重庆正合嘉地产顾问有限公司 Chongqing Zhenghejia Real Estate Consultanting Co.,Ltd. 中国重庆市北都新区财富中心财富园3号A栋1楼2号,决策点二:怎么进？ 绿城进入模式研判通过第一部分解读，从取地模式、进入方式等维度研判适合绿城的进入模式,城市研判模型,加入“知识星球 行业与管理资源”库，免费下载报告合集,每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）； 免费下载资源库已存行业报告。 免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方
2、案，企业运营制度。 免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。,微信扫码二维码，免费报告轻松领,微信扫码加入“知识星球 行业与管理资源”， 获取更多行业报告、管理文案、大师笔记,加入微信群，每日获取免费3+份报告,扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Teamkon） 添加好友请备注：姓名+单位+业务领域 群主将邀请您进专业行业报告资源群,PART 1,进不进？ 城市宏观解读,城市宏观解读 整体市场解读 开发环境解读,“重庆” 两江哺育中国新城市价值高地 中国五大中心城市 最年轻直辖市 长江经济带西部地区核心增长极,【整体规划】重庆下辖38个区县，分为五大功能区，其中都市功能核心区和都市功能
3、拓展区构成重庆主城，主城区为典型人口输入型，对区县吸附能力强,【重庆主城】主城包括九个行政区，一个国家级新区（两江新区）；城市发展主力向北，房地产开发由内环内向二环扩散,主城区指： 渝中区；江北区；渝北区；北碚区；沙坪坝区 ； 九龙坡区； 大渡口区；巴南区；南岸区； 两江新区 主城核心： 渝中区是全市政治、文化、行政中心，核心为解放碑CBD 江北区以观音桥商圈为核心，江北嘴是金融CBD 发展现状：二环时代，内环范围区域基本开发完善，现主力开发二环覆盖区域 城市发展主轴：向北发展 两江新区：行政区域辖:江北区、渝北区、北碚区3区部分区；是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，包括人
4、和、鸳鸯、大竹林、礼嘉等15个建制镇和街道 北区：指江北区、渝北区、两江新区 北六板块：指北区当前主要发展的六个板块：照母山、礼嘉、悦来、中央公园、大竹林、蔡家,【经济指标】保持年11%GDP增速，总量位居全国主要城市第6；克强指数各项指标排名对比城市前三,全国主要城市2014-2016年经济总量,重庆市2011-2016年GDP情况（单位：亿元）,备注：对比城市为南京、长沙、杭州、重庆、武汉、郑州、南昌、成都、西安、贵阳、昆明,【投资结构】投资拉动型城市；投资以基建投资为主，房地产投资占比20%-30%，城市房地产发展有强力支撑,重庆&全国固定资产投资与GDP比值情况,重庆&全国房地产开发投
5、资占固定资产投资占比情况,重庆&全国基础设施建设占固定资产投资占比情况,重庆近年大力投资基础设施建设，2020年前，重庆基础设施投入将达1.2万亿元 2015年人民网 致力于全方位立体交通体系建设，是重庆融入国家战略的新机遇 同时，基础设施的完善，使得主城与区县、主城内各区域各板块互通有无，刺激城市房地产市场发展,【城市交通/路网】已形成“双环七射线高速路网”、“一枢纽五干线两支线铁路网”；区县与主城便捷通达，进一步催生区县进城购房客群,重庆市铁路路线图,截止2012年，重庆已经形成一枢纽五干线两支线铁路网 截止2016年底 全市铁路运营里程达到2231公里 铁路货物运输量绝对值为1788.6
6、万吨，旅客运输量为4910.95万人次，同比增加23%。,截止2016年底重庆已经形成“一环七射”的高速公路网 全市高速公路通车总里程2818公里 路网密度2.96公里/百平方公里 公路货物运输量绝对值为89388.71万吨，同比增长2.8%。旅客运输量为55594万人次,【城市交通/轨道】现已开通4条线路，十七线一环将在2050年全部建成，预计2020年可通车共计10条线路；二环内板块对轨道交通依附性大，城市新区房地产开发受益明显,【产业结构】主城 “退二进三”产业战略促进三产高速发展，产业升级阶段,二产中，汽车制造业、电子信息制造业发展成熟，2016年两大产业对工业贡献率达55%，拉动全市
7、工业发展。,重庆市2011-2016年三产占比结构表,重庆市2011-2015年三产拉动力情况 （单位：%）,【产业结构】通过产业升级，现阶段二产以汽车制造、电子制造为核心产业；三产以金融业、批发零售业为核心产业,2016年重庆市6+1支柱产业总值在二产中占比情况（分项）,重庆市2016三产主导产业在三产GDP总值中的占比情况,二产：城市二产以汽车制造、电子制造为核心驱动产业 三产：以金融业、批发零售、房地产为核心产业，同时政府机构产业占有一定比重,【产业分布】二产整体外迁区县，优势产业留主城区，以北区为主；三产高新企业扎堆北区；未来北区聚集中高财富人群,二产主力产业分布图,三产主力产业分布图
8、,【财富结构】主流底层人群持续稳定，部分中产人群发生结构性变化调整，调整速度有赖新兴产业发展，顶层人群稳定,汽车产业、电子制造全面持续夯实基座人群,新兴物流行业中高产人群,小贷金融全面凋敝,未来金融行业孵化人才,建筑行业各层级老板受房地产影响进入震荡调整期,传统行业持续巩固楼市基座，以建筑行业为基础的各类财富人群短期内下行。 物流行业推动基座及中产人群扩容，金融业短期凋敝后续孵化白领与城市中产。,中高端 人群,基座不断夯实,智富人群替代“野蛮生长”时期生意人 进入金字塔中上层,经济没有结构性增长，顶层少量稳定,【人口质素】重庆内生型高素质人口能力较差，但对外人口政策宽松，保证“中坚人口基数”,
9、2016年211大学数量,数据来源：成都第六次人口普查统计、重庆市第六次人口普查统计,2016年重庆落户要求细则,城市投资环境小结,占位层面：五大中心城市，国家新区，各项利好加持，发展有预期 规划层面：两江新区，主力向北，北区成为城市主力发展轴 交通层面：路网、轨道完善，城市互通有无，进一步催生城市购房人群 产业层面：产业不断调整，产业聚集北区，三产占比扩大带来城市中间阶层容量 政策层面：宽松的人才政策，保证人才的不断输送 人口：产业人口聚集，中间层基数庞大，高端向北聚集,PART 1,进不进？ 城市宏观解读,城市宏观解读 整体市场解读 开发环境解读,【整体供销】保价控量政策持续，土地成交量逐
10、年下滑，2016年量跌28%，价涨40%；年底双翘尾，量价水平 大幅拉升。,注：因供应和成交存在一定时间差，故有些年份成交建面供应建面,【区域成交】土地成交量多集中在北区，北区占比达46%,【区域价格】主城整体溢价率保持在28%以上，北区超54%,【成交排名】地王集中在一线开发商，2016年地价攀升，地王单价相对于其他同类城市仍属于较低水平,【供地计划】两江新区2017年供地主要集中礼嘉、蔡家,2017年两江新区分版块土地供应计划表,土地市场小结,土地市场“保价控量”成常态 2016年土地量跌价升 土地成交北区，北区地价和溢价水平双高 与其他二线城市相比地王地价较低 2017年两江新区土地供应
11、集中蔡家、礼嘉,【预售存量】供需逆转，去存明显，2016年供需比仅0.75，成交量上涨24%；2016.9月后成交量价出现井喷，现阶段库存见底，将持续推高房价,2016年商品住宅 供应建筑面积1607万方，同比减少1.1% 成交建筑面积2123万方，同比增加24.2% 成交建面均价7003元/，同比上涨5.5%,2017.1-2主城商品房市场成交对比表,2011-2016年重庆商品住宅新开工面积及增速走势图（单位：万方）,主城区住宅2016-2017年2月供销比变化,【新开工面积】住宅新开工面积持续三年大幅走低，当前市场阶段性供应不足，存量见底，严重的供不应求态势使得市场处于价格上升预期；,【
12、整体存量】主城商品房市场存量约1.86亿方，未来可开发量较充足；未来商品房价格增幅水平或将受到大量土地供应影响,区域存量与去化周期对比,【成交结构】重庆商品房市场刚需占主导，高层占比近80%，总价100万以下占比90%，去年底开始改善占比开始扩张,重庆主城2012-2017年1-2月住宅成交总价段结构,【区域表现】回归传统，三北一南领涨,2017年1月主城各区（别墅+洋房+高层）成交量分布图,2017年1月主城各区（别墅+洋房+高层）成交建面均价分布图,【价格变化】三北价格重新筑底，均价大幅度攀升,典型板块均价变化,典型项目均价变化,趋势研判： 1.供应不足态势持续，市场仍将处于上升预期 2.
13、区域分化加剧，普涨背景下，北区和渝中区涨幅将会大于其它区域,商品房市场小结,供需逆转，去存明显，2016供需比仅0.75 2016.9月成家量价出现井喷，同时新开工面积大幅走低 现阶段库存见底，严重的供不应求态势将持续推高房价 城市整体存量约1.86亿方，未来可开发量较充足 土地大量供应板块或将抑制商品房价格 回归传统，三北一南价格领涨,PART 1,进不进？ 城市宏观解读,城市宏观解读 整体市场解读 开发环境解读,开发环境之政策环境,【政策现状】土地市场进入门槛提升，大企业优势更加显著；表态为主的政策基调，高压打压难现,表：重庆2017年房地产政策,销售端：,保证金比例20%-50% 审查保
14、证金来源：不得为银行贷款、股东借款、转贷、募集资金 原则上1年内付清全部土地款，对于部分地块，政府要求开发商3个月以内缴纳所有土地出让金,拿地端：,【政策影响】外地客户比例受新政影响不明显,政策解读小结,当前政策最终效果直接降低一二级市场供应，将进一步推高地价和房价水平 重庆政策调控基调，历来以表现为主，政策难现对需求端端高压打压,开发环境之典型房企现状,国内上市房企发展现状 本土未上市房企发展现状 土储机构发展现状,【投资热度】随着重庆城市价值的不断提高，全国各大品牌、区域性房企纷纷布局重庆，市场投资热度较高,2016年“新一线”城市，重庆、成都等15个城市上榜,随着重庆城市价值的不断提高，
15、全国各大品牌、区域性房企纷纷布局重庆,【投资热度】前十房占20%份额，外埠本土各占半壁江山,数据来源：重庆市房管局,图：2015年商品房企业销售金额排行TOP10各物业成交金额（亿元）,图：2016年商品房企业销售金额排行TOP10各物业成交金额（亿元）,2016年VS2015年,102 63 49 46 41 41 39 34 28 26,主要由融创欧麓花园城、融创凡尔赛花园,同比,【龙湖/开发策略】,拿地策略：在城市核心区高溢价拿小规模地块，通过投资型产品实现价值突围（例石桥铺新壹城和观音桥佰乐街）新兴板块规模化拿地，通过改善产品破局，重塑区域认知,龙湖2015-2016年拿地情况,龙湖拿
16、地策略,【龙湖/项目分布】主力项目均在北区，城市新区以大规模项目为主，核心地段以小规模项目为主,龙湖2016年在售项目情况,【龙湖/产品线】面积段、总价段均趋大化；2016年100产品占比43%；总价100万以上产品占比27.5%；除公寓产品外，近年传统住宅类产品以改善为主,龙湖2015-2016年产品分面积段成交结构,龙湖2015-2016年产品分总价段成交结构,【万科/开发策略】,拿地策略：2007年收购渝开发项目进入重庆市场，无明显战略意图，存量项目开发进程慢，旺市下补货，除照母山地块外，均底价拿地,万科2015-2017年拿地情况,万科拿地策略,【万科/项目分布】北区以改善产品为主；西区以刚需产品为主,万科2016在售项目情况,【万科/产品线】产品面积段、总价段均趋小化，近年企业布局刚需市场,万科2015-2016年产品分面积段成交结构,万科2015-2016年产品分总价段成交结构,【融创/开发策略】,拿地策略：全城铺开，规模化拿地
