《2019【城市进入研究】河北沧州房地产市场准入研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019【城市进入研究】河北沧州房地产市场准入研究（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、沧州房地产市场准入研究,团结务实专业高效,市场策划部 2017.3.2,壹,城市背景,加入“知识星球 行业与管理资源”库，免费下载报告合集,每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）； 免费下载资源库已存行业报告。 免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。 免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。,微信扫码二维码，免费报告轻松领,微信扫码加入“知识星球 行业与管理资源”， 获取更多行业报告、管理文案、大师笔记,加入微信群，每日获取免费3+份报告,扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Team
2、kon） 添加好友请备注：姓名+单位+业务领域 群主将邀请您进专业行业报告资源群,【区域概况】 沧州，河北所辖的地级市；是国务院确定的经济开放区、沿海开放城市之一，也是石油化工基地和北方重要陆海交通枢纽，是环渤海经济区和京津冀都市圈重要组成部分。,区划:沧州市辖5市辖区、2县、1自治县和3县级市，分别为运河区、新华区、青州区、黄骅区、渤海区、东光县、献县、孟山回族自治县、河间市、泊头市和任丘市； 面积:陆地总面积13419平方千米 人口:户籍总人口774.4万人，常驻人口744.30万人，市区常住人口约47.16万人，人口呈外溢状态。,区位: 沧州市是河北省的一个地级市，地处河北省东南，东临渤
3、海，北靠天津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，距北京200公里，距天津100公里，距石家庄和济南均为220公里。,数据来源：沧州统计年报,【人口经济】 市辖两区；人口规模中等，GDP值北高南低，市区吸附力较强！,人口经济:沧州市县级单位较多，共16个。经济和人口均集中在城市北部，承接京津冀产业溢出。由于整体环境较好，市区吸附力较强，是未来城市集中区域。,【经济发展】 经济总量中等，增速稳定！经济总量省内第3，人均产值排名居前；,【产业发展】 第二产业比重放大，现阶段以石油化工产业为主导，第三产业持续发展，但整体占比仍不及南方城市！,沧州以石油化工、管道装备及冶金、机械制造、纺织服装、食品加工等主
4、导行业占全市规上工业的85.3%。 石油化工业完成增加值343.7亿元，增长5.9%； 管道装备及冶金业完成292.7亿元，增长23.3%； 机械制造业完成338.7亿元，增长26.9%； 服装纺织类完成57.7亿元，增长4.6%； 食品加工业完成39.4亿元，增长3.1%。 石油化工、管道装备及冶金、机械制造、纺织服装、食品加工在规模以上工业增加值中所占比重分别为27.3%、23.3%、26.9%、4.6%和3.1%。,【消费收入】 城市居民收入及消费水平较低，15年城镇收入及消费分别为26350、10389元。可支配收入呈稳步增长态势！,2015年，沧州市实现社会消费品零售总额1104.3
5、亿元，比上年增长9.6%。城镇实现零售额807.3亿元，增长9.4%；,2015年，城乡居民收入稳步增长。全体居民人均可支配收入完成17764元，同比增长10.3%。其中城市居民人均可支配收入完成26350元，同比增长9.0%；农村人均可支配收入完成10389元，同比增长10.0%。,【房产投资】 房产投资规模指标处于基本正常水平，但低于同类型河北各县市！,【城市交通】 对外至天津、北京主要城市1小时交通圈，同城效应显现； 对外高速路网已开通，交通便捷；,交通区位 距首都北京240公里，距天津120公里，距省会石家庄221公里。 客运铁路情况：京沪铁路、京沪高铁 高速公路情况：S11-海滨高速
6、公路，G2-京沪高速公路，G2-沧州环城高速公路，S3-沧州环城高速公路，S3-廊沧高速公路。 沧州水上交通便利：京杭大运河，渤海海上运输。 空运交通相对便利,交通规划目标：以“东出西联、南北贯通、内网加密、外部连接”为总体目标，加强交通枢纽和黄骅港综合大港的建设，构建以空港、黄骅港、高速公路、高速铁路为主骨架，以市域道路系统与客货运系统为后盾，具有良好的多式联运枢纽设施，足以支撑大客货集散量的“外通内畅”的立体交通运输网络格局。实现依托高速公路陆路运输“153060”的目标，沧州市中心城区和各县市中心城区15分内可进入高速公路网，沧州中心城区以高速出入口为起点30分钟达到市域相邻县市、60分
7、钟通达市域内全部县市。,（1）全面对接京津和沿海地区，积极引导区域空间一体化发展。 （2）完善疏港交通体系，加快区域交通枢纽地位的提升。 （3）采取差别化、分层次的交通组织，加快区域一体化发展。 （4）完善都市区公交服务体系，促进同城化发展。,【城市交通】,【城市规划】,【城市规划】 按照“集核发展、轴带引领、多点支撑”的空间发展策略，全市构筑“一核多星、一轴三带”的城乡空间结构。,（1）“一核”指沧州都市区。是市域内城市建设的重点与密集发展地区，是市域核心城市功能和产业功能的集中地区。 （2）“多星”指都市区之外的其他各县市城区和部分中心镇。按照“完善城镇体系、培育特色城镇”的发展思路，构建
8、大、中、小城市及小城镇协调发展的城镇格局。 （3）“一轴”指石黄城镇发展轴。依托石黄高速公路，串联黄骅港、黄骅中心城区、沧州中心城区和献县县城，形成市域中部东西向城镇发展主轴。该轴线是石家庄-衡水-沧州-黄骅城镇发展轴的东段主体和出海口，是支撑沧州市产业转型和新型城镇化的重要战略空间。 （4）“三带”指沿海发展带、京沪发展带和京九发展带。依托长深高速公路、京沪高速公路、京九客专等区域性交通干道，打造东、中、西三条南北向城镇发展带。,沧州中心城区：京津冀城市群重要的产业支撑基地，环渤海地区重要的交通枢纽和现代化港口城市，沧州市域政治、经济、文化中心，京津冀以运河、武术、杂技为特征的文化旅游服务基
9、地。 黄骅中心城区：河北省现代制造基地及港口服务中心，沧州市新型制造业基地、职业教育中心，黄骅市域的政治、经济、文化、科教中心。 任丘中心城区：京津冀城市群特色节点城市，河北省新兴区域中心城市，重要的石油化工基地。 泊头中心城区：沧州南部区域的中心城市，以运河文化为特色、以机械装备制造业为主导产业的现代化工贸城市，中国铸造之乡，中国汽车模具之乡，河北省大气污染处理设备制造基地，河北省农产品加工示范基地。 河间中心城区：全国重要的电线电缆、汽车配件和新材料生产基地，京津冀新兴的生态文化旅游城市，冀中地区商贸物流中心。 青县县城：沧州中心城市北部综合组团，京津产业梯度转移的承接地，京津冀重要加工制
10、造业基地，北方田园水乡城市。 盐山县城：国家管道装备产业制造、研发、物流基地，沧州东南部重要中等城市，临港经济配套区，宜居宜业生态城。 献县县城：石黄经济发展轴重要节点，市域西部以发展装备制造业、食品饮料、新能源和现代服务业为主的城市。 东光县城：沧南地区生产服务中心之一，以商贸服务、现代制造业为主的生态园林城市。 肃宁县城：中国裘皮之都，冀中南区域性交通枢纽和商贸物流中心，生态园林城市。 吴桥县城：世界著名的杂技之乡，京沪产业发展带节点城市，以发展加工业为主的生态型旅游城市。 南皮县城：中国五金机电产品生产基地，纺织制衣加工基地，玻璃制品生产进出口基地。 孟村县城：中国重要的管道管件研发及制
11、造基地，清真农产品供应基地，穆斯林和八极拳等地域文化突出、城市特色明显的小城市。 海兴县城：以特色轻工业和商贸物流为主导的滨海城市。,【城市职能】,1、预售条件： 需主体出地面，方可办理预售（个别项目报批后取得预售证，但个别项目已结顶也未取得预售，可操作空间较大）。 2、按揭条件： 主体工程出地面1/3,就可以按揭放款。（个别项目按揭受限） 3、按揭利率： 商业贷款：首套房20%，二套房30%，其中二套房利率上浮10%，（恒大要求首付50%） 4、普通与非普通住宅界定 144为分界线,【预售条件】 预售条件相对难以把握，可控空间较大！,经济：经济发达，沧州地级市，全省前列； 人口：人口基数中等
12、，增长速度较慢； 消费：城市居民收入及消费水平一般； 投资：房产投资规模指标处于较低水平 产业：第二产业比重放大，现阶段以石油化工等为主！ 规划：目前西向发展良好，后期东向发展； 政策：预售条件，需主体出地面，方可办理预售（个别项目报批后取得预售证，但个别项目已结顶也未取得预售，可操作空间较大）。,经济总量良好，人口规模中等，城市基本面优质，房地产投资有一定潜力,【城市背景总结】,贰,一级市场,运河区,新华区,老城区,未来沧州的布局将由老城区、西部新城和高新技术开发区组成。 新华区是沧州的老城区，道路狭窄，交通拥堵。 运河区干净整洁，道路宽阔，是宜居之地。在整个城市规划里，运河区是城市发展的重
13、点，目前运河区发展成熟。 未来城市规划打造东部新城，形成东部“产城一体”。,西部新城,东部新城,【城市区域】 市辖两区，分为运河区和新华区，目前西部新城较为成熟，未来城市规划发展向东！,【土地市场】 近6年年均纯住宅成交总建可上市210万方，楼面价在800-2000元/， 城西新区是沧州住宅市场主要供应源，老城供应稀缺；,【房价地价比】,【出让明细】 2016年出让土地宗数主要集中在老城南区，平均楼面价以2300-2500元/为主，均为下半年出让，土地含棚户改造，评估实际土地成本3000-3500元/平米左右。,【2017年出让土地明细】 2016年底土地熔断2宗，熔断楼面价为3675元/平米
14、。预计2017年土地成交价在4500-6000元/平米。,叁,二级市场,【房产板块格局】 沧州市区格局小，共分为两个区块,运河区,新华区,老城区,西部新城,东部新城,沧兴一品 物业类型：普通住宅,经济适用房 报价：均价约10000元/平米 地址：新华区千童南大道与百川路交叉口,天成名著 物业类型：普通住宅 报价：均价约8000元/平米 地址：运河区吉林大道与杭州路交汇,宏宇亚龙湾 物业类型：普通住宅 报价：均价约9600元/平米 地址：运河区广州路以南，青海大道以西，沧州师院以北,天成明月洲 物业类型：普通住宅,别墅 报价：均价约13000元/平米 地址：沧州市运河区名人植物园北侧，与植物园一
15、水相接,建工凤凰城 物业类型：普通住宅,经济适用房 报价：均价约11000元/平米 地址：运河区 永安大道、鲸川路、晴川路围合之地,塞纳左岸 物业类型：普通住宅,经济适用房 报价：均价约7200元/平米 地址：运河区学院路与朝阳大街交叉口西北角,华元一世界 物业类型：普通住宅 报价：均价约9000元/平米 地址：运河区东临永安大道，西临开元大道，南至万泰家园，北靠一城枫景小区,万泰丽景 物业类型：普通住宅 报价：均价约8500元/平米 地址：运河区新华西路与经二路交叉口北行200米（五七新村旧址）,贻成御景狮城 物业类型：普通住宅 报价：均价约9500元/平米 地址：运河区浮阳北大道以西，化机
16、厂路口以南,沧州恒大城 物业类型：普通住宅 报价：待定 地址：高新区 浮阳大道以西，永安大道以东，永济路以北，市妇幼以南,龙岸清华 物业类型：普通住宅,商铺 报价：均价约8200元/平米 地址：运河区 北环和迎宾大道交叉口东北,沧州保利花园 物业类型：普通住宅,商铺 报价：待定 地址：运河区 迎宾大道与永济路交口,禧福荷堂 物业类型：普通住宅,经济适用房 报价：均价约16000元/平米 地址： 新华区荷花池南侧,伯爵世家 物业类型：普通住宅,别墅,经济适用房 报价：均价约8000元/平米 地址：千童北大道9号,【板块定位】 老城区土地稀缺项目供不应求，运河区为主要竞争区域位置决定项目出路，新华区以未来发展规划为卖点。,【市场量价】 沧州楼市整体比较稳定。整体楼市一直保持量价齐升的局面。,【存量压力】 沧州整体显性库存压力比较小，截止1月底市运河区库存量约为12万方，未来隐形存量达436万方，产品存销压力较大,【分区量价】 2016年运河区平均成交量占全市50%以上，区域房地产发展集中。新华区紧随其后；其他区域由于个案楼盘影响成交量有所提升。,【企业项
