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1、富力地产北京公司房地产开发流程概述,总工办 周静媛 2011年7月,做什么？ 怎么做？,做什么？,一、什么是房地产开发 二、房地产开发的类型 三、房地产开发与房地产开发经营的区别 四、房地产开发企业的定义,二、房地产开发的类型 房地产开发包括土地开发和房屋开发。 土地开发（一级开发）主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形： 一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地； 二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。,二、房地
2、产开发的类型 房地产开发包括土地开发和房屋开发。 房屋开发（二级开发）一般包括四个层次： 第一层次为住宅开发； 第二层次为生产与经营性建筑物开发； 第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发； 第四层次为城市其他基础设施的开发。,三、房地产开发与房地产开发经营的区别 房地产开发与房地产开发经营是有区别的。 房地产开发是指依中华人民共和国城市房地产管理法的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是中华人民共和国城市房地产管理法第二条第三款明确的定义。 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房
3、的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。 两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格如，有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。,四、房地产开发企业的定义 房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。进行的主要业务有： 1、土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2、房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继
4、续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3、城市基础设施和公共配套设施的开发。 4、代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。,做什么？,综上所述： 房地产是房产与地产的总称。 房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。 房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。,做什么？ 一、什么是房地产开发 二、房地产开发的类型 三、房地产开发与房地产开发经营的区别 四、房地产开发企业的定义 怎么做？ 房地产开发流程
5、,房地产开发流程,从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段 主线：房屋建造流程 副线：房屋销售流程,第一阶段 可行性研究和项目决策阶段,土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步。 我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，由于划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使
6、用年限之后，要到建设行政主管部门备案。,营销,设计,开发,成本,工程,意向土地信息,成本测算,项目可行性研究报告,概念设计,立项申请报告,土地基础资料收集,市场定位/产品建议书,土地出让合同,基础资料深入收集,关键决策阶段 - 土地决策、开发决策、技术决策,土地取得,项目立项,专业评审,项目决策会,营销,第一阶段 可行性研究和项目决策阶段,规划及首期单体设计,专业确认,寻找新的土地资源,项目可行性论证,购买（投标）土地,规划设计建议 （户型配比）,市场调研报告,小结,第二阶段 建设前期准备阶段,征地及拆迁安置是取得土地使用权后的第一项工作，是开工建设的基础。在取得建设用地规划许可证之后，就需要
7、进行征地及拆迁安置的工作。 开发商需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。,第二阶段 建设前期准备阶段,项目设计是关系到项目是否符合市场需要及决定项目成本的重要一步。 对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、扩大初步设计和施工图设计3个具体步骤。 房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成规划方案设计，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发方案复函/修详规审查批复。 规划方案设计得到批准后，即可以进行初步设计，
8、包括人防初步设计、消防初步设计等。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。,营销,设计,开发,成本,工程,政府土地出让合同,建设工程施工许可证,全套施工图设计,建设工程临时施工许可证,示范区/桩基施工图,桩基础招标,建设用地规划许可证,国有土地使用权证,修详规批复意见/方案复函,专业确认,设计调整,第二阶段 建设前期准备阶段,工程总包招标,桩基础开工,人防/消防报建图,人防/消防意见,报规证图纸,建设工程规划许可证,施工图审查意见,规划设计与
9、报建,施工图设计与报建,成本实施阶段 - 设计与报建,初步设计,规划设计与报建,初步设计,规划设计与报建,施工图设计与报建,初步设计,规划设计与报建,销售推广策划,小结,营销,设计,开发,成本,工程,销售开盘,放线/开槽（开工）,第三阶段 建设阶段,正负零,预销售许可证,工程形象进度,竣工验收及备案,结构封顶,规划验收/消防验收,交楼,建设工程施工许可证,全套施工图设计,建设工程临时施工许可证,示范区/桩基施工图,桩基础招标,工程总包招标,桩基础开工,施工图审查意见,验收与交楼,主体施工,基础施工,质量实施阶段 - 工程施工,销售推广实施,竣工验收及备案,规划验收/消防验收,桩基础招标,小结,第四阶段 销售阶段（略）,物业,设计、销售,客服,成本,工程,第五阶段 交付使用阶段,交楼,产品提升阶段 售后服务,项目后评估,产权初始登记 （大产权）,业主产权证办理 （小产权）,售后服务,竣工结算,正式为小区居民服务,小结,谢 谢！,
