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1、河北上大房地产公司立项报告申报单位及项目概况1-1项目申报单位概况该项目申报单位为河北上大房地产开发有限公司，是专业从事房地产开发与销售的企业，实力雄厚，管理科学严密，组织机构健全。河北上大房地产开发有限公司成立于2008年7月，注册资金1000万元，开发资质暂定，法定代表人,栾东海。公司地址为清河县太行中路东侧，公司类型为有限责任公司。主要经营房地产开发经营。公司成立起就严格按照房地产企业制度要求，从项目运作、工程管理、财务管理等各方面严抓严管；公司办公全部实现自动化，对会计业务全部进行电算化微机处理，工作效率高，准确性高。公司发扬“以质量求生存，以信誉求发展”的方针，坚持“以人为本、诚实守
2、信、出精品、创品牌”的经营宗旨，恪守“系统思考，团队学习，协作高效，务实创新”的经营理念。公司实行董事会领导下的总经理负责制，机构设置有：总经办、财务科、工程科、综合科等。1-2项目概况：清河县上大公寓住宅小区项目位于清河县城区中心向南，新世纪大街以北，珠江街以南，泰山路以西，清河汽车城以东。该项目规划总占地37962平方米（合57亩），地界方正，地形平整。根据前期规划，用地划分为南北两区，其中，南区建设为横跨东西的六层集中住宅小区，占地面积为37962平方米(合57亩)；北区中央设计为小区内直行公路，两侧分别建设三幢六层住宅小区，占地面积为37962平方米(合57亩)。清河县上大公寓住宅小区
3、项目总建筑面积为98217平方米，住宅区建筑面积为93217平方米，车库及其它5000平方米（物业191平方米，会所建筑面积282平方米）。1-2-1建设规模规模确定的依据：根据清河县城市建设规划和城市基础设施的保障能力，以地域面积确定建设规模。1-2-2项目用地规模：项目规划总占地37962平方米（合57亩）。详见居住区用地平衡表1-1。项目用地平衡表表11序号用地构成单位面积所占比例备注1居住用地平方米183019548%2道路及硬化用地平方米8272422%3绿化用地平方米11388.620%合计平方米37962100%1-2-3项目建设规模：该项目工程总建筑面积为98217平方米，详见
4、项目建设规模指标一览表1-2。综合技术经济指标一览表表12序号项目计量单位数值备注1规划总用地Hm23.79621-1南区及北区总用地Hm23.79621-1-1构建筑物用地Hm21.99201-1-2道路及硬化用地Hm20.45111-1-3绿化用地Hm21.13892总建筑面积万9.82172-1住宅区建筑面积万9.3217总建筑面积19920万2-2物业建筑面积万0.01912-3会所建筑面积万0.03822-4户数户2-5入住人口人6243容积率19974住宅建筑密度31.25绿地率%301-2-4建设方案1-2-4-1设计依据（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）（2）城
5、市居住区规划设计规范（GB50180-932002版）（3）商店建筑设计规范（JGJ48-88）（4）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（5）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-952001版）（6）邢台市城市规划管理技术规定（7）国家和地方的其他有关规定1-2-4-2确定建设方案的原则目的1-2-4-2-1严格按照国家、省、清河县政府及有关部门关于商品房建设的有关法律、法规、政策，结合本项目的特点，严格按项目整体规划精心设计，突出项目建设风格、特点，搞好建成后的物业管理，充分利用市政公用设施，确保住户的安全放心，强化人居环境建设，突出以人为本的设计理念。1-2-4-2-2健全
6、工程建设的管理体系，确保建设质量和建设环境，为清河民众提供一个高质量、高水平、高标准的居住环境。1-2-4-2-3严格执行国家有关工程建设的规范、标准和要求，即建筑工程设计规范、消防设计规范、抗震设计规范、给排水设计规范、采光与通风设计规范等。1-2-4-2-4着眼全局，协调合理，尽力减少各建筑物之间的相互影响，努力提高项目建设的社会效益、环保效益、生态效益，严格执行消防、环保、设计的“三同时”，达到各部门建设要求。1-2-4-2-5经济适用、设计新颖的原则，坚持以经济实用为主，力求设计新颖、别致，超前性和实用性相结合，体现现代建筑风格和时代气息，最大限度地合理利用建筑面积，在平面布置上，集约
7、用地，提高土地利用率，充分认识土地的经济价值，营造一流的居住环境；充分认识土地的历史文化价值，体现清河的地域文化特色，延续清河古城千年文脉；充分认识土地的景观价值，塑造优美的城市景观，为城市贡献一张靓丽的名片。1-2-4-2-6配套齐全，服务周到的原则。立足城市现有基础条件，充分利用好城市功能设施，保证水、电、路、暖、气、通讯等公用设施齐全，工程内外道路畅通，并使业主管理、安全保卫、商品贸易、环境保护等物业管理工作高效运营，为业主提供多方位的、及时的各种物业服务。1-2-4-2-7局部服从全局的原则。在建筑设计上以城市总体规划为指导，住宅区采用中心绿地广场和环状路网的布局。在功能设置、土地利用
8、、环境效果等方面与城市总体规划相衔接，实现和谐配套，突出总体风格的特点。在城市经营方面，希望为新城建设树立一个成功的典型；在城市功能方面，希望为新城区注入活力，提升生态档；在城市景观方面，无论日景和夜景、沿街景观和内街景观，建筑景观和户外环境都期望能为城市奉献一个亮点。在城市空间方面，采用开放的街区式布局，结合景观设计，提供一处宜居空间；在城市交通方面，提供充足和便利的停车场，车行道路与城市交通顺畅连通。1-2-4-2-8以人为本的原则，充分利用项目建设地点的有利条件，创造适宜人类居住的空间环境，搞好绿化、美化和物业管理的设计，建成清河县城镇居民热爱的居住、购物、休闲为一体的活动场所，成为二十
9、一世纪的清河新城区建设中心地标。1-2-4-2-9技术先进与质量第一的原则，在保证各类建筑物建筑质量的前提下，尽力应用新型建筑材料、新型节能设备、新型设计造型、小区还力求多融入目前先进的科技成果，体现出较高的利用自然、改造自然和节约能源与资源的效果。1-2-4-2-10满足商户及住户需求的原则，按照国家、省、市关于经济适用房建设的标准，设计出不同层次和不同结构的住宅，以满足民众的要求。总平面布局流线清晰，空间丰富，切合购房者需求。1-2-4-2-11自然景观与人文气息相结合的原则。本小区的建设将东方居住文化中的城市情结与自然生态环境相结合，充分体现生态社区、健康社区、人文社区的理念。1-2-4
10、-3建设方案：建设方案制定本着“以人为本”的设计理念，以人的活动为中心，与城市总体规划相衔接，本项目三面临街，南侧、东侧为主干道。项目占地地界方正，地形平整，划分为南区和北区。南区建设为横跨东西的六层集中住宅小区，北区中央设计为小区内直行公路，两侧分别建设三幢六层住宅小区，同时，建好与居住、生活关系密切的公建设施、交通道路、公共绿地。详见工程总平面布置图。1-2-4-3-1工程结构设计：在该项目用地的范围内布置7栋多层（6层）住宅楼，为混凝土结构；公建（物业、会所）一层，均为砖混结构，半地下、地下车库，为混凝土结构。1-2-4-3-2交通系统规划设计：项目所处地理位置优越，交通十分便捷。内部交
11、通采用U型的道路结构系统，实现人车分流。道路系统共分二级，即外环路、次路。小区主路宽6米，次路（步行景观道）宽4米。整个道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防、救护要求。A.出入口：住宅区主入口设在珠江街，新世纪大街设次入口。B.车流和停车：小区内机动车停车方式采用普通车库、地面停车位三种方式。主要主干道路位置安排室外停车泊位。总停车数246辆。C步行交通：步行交通主要分布在小区的公共开放空间部分，结合入口绿色走廊设置，将整个小区连通。1-2-4-3-3绿化系统及环境景观规划设计：项目建设绿地面积为11388.6平方米，在道路旁进行绿化，绿地率达到30。本项目环境设计以满足改善生态环境，满足
12、居民日常户外使用和构筑良好景观形象为原则。即绿化生态系统、景观形象系统和户外休闲系统，并将之相互融合，形成一个完整的“绿茵”型环境系统。景观中运用园林设计的手法精心布置公共空间，突出“亲水、亲木、亲绿”的景观特色，力求住区中建立一个具有整体性的、充满自然气息的，具有审美价值与文化内涵的个性独特的完整的景观形象。1-2-5土建工程1-2-5-1场地整理：本项目所占土地无不良地质现象，现状为空地，已达到路通、电通、水通、场地平整的施工条件。1-2-5-2主体工程建设：该项目共计建设3栋住宅楼其主要设计内容有：a.住宅楼采用周边式布局，共3栋多层（6层）住宅，均为混凝土结构，总建筑面积19920平方
13、米。b.按照经济适用房设计原则要求，该工程质量定位较高，设计做到超前性、实用性、经济性，采用多种类、多套型的，以满足不同住户的要求，本着“经济、适用、安全、美观”的原则。本次设计住宅部分选择了二室一厅一卫，三室一厅一卫等几种户型。c.平面功能设计原则是为住户提供合理的商住环境，创造良好的经营与居住空间。北区3栋及南区1栋住宅楼均为条式楼（多层6层住宅楼），设计为一梯两户。d.楼体空间结合多种处理手法，形成层次丰富的空间氛围，采用简洁现代的屋顶造型，形成整齐连续的沿街景观。楼体外墙色彩采用暖色调，以浅色为主，和玻璃形成虚实对比，窗选用双层中空玻璃、塑钢窗。立面通过框架结构的进退凹凸，形成立面层次
14、的进深感。通过局部高起的塔楼来突出入口，形成高低起伏的屋顶轮廓线。e.本项目建筑设计为二类建筑，二级耐火等级，工程设计抗震类别为丙类，抗震设防烈度为六度。1-2-5-3公建（物业191平方米、会所282平方米等设施）为一层，采用砖混结构，建筑面积共计473平方米，采用混凝土结构，建筑面积946平方米。1-2-5-4其它工程a.给排水工程：本项目用水采用县城供水公司提供的水源，由城市供水管网引入项目区，室外供水管道采用铸铁管和PVC管，排水直接排入化粪池，经消化处理后排入城市排水管网，排水管道室内采用UPVC塑料管。该项目生活最高日用水量为637M3/d。室内消防用水定额按15L/s，室外消火栓
15、用水定额按20L/s计算，火灾持续时间按2小时估计（详见下表）清河县上大公寓住宅小区项目用水量表表1-3序号项目名称最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）1住宅399382公建4143道路绿化394未预见量58合计53742消防用水252本项目需要排出的水，主要是生活污水和雨雪水。生活污水经化粪池处理达标后，通过地下排水管网汇入城区污水排水系统。雨雪水通过项目道路两侧排水沟汇入城区雨水排水系统。经测算，日排生活污水排放量为223m3/d。b.热力供应与采暖：本项目采用城市集中供热。供热室外设计参数：冬季采暖室外计算温度-3.9，冬季采暖室内设计温度卧室18。由于建筑节能措施的大力推广与应用，住宅每平方米散热能力按13.5W/m2设置，商业采暖指标为14.2W/m2,总热负荷为1322KW。本项目冬季采暖所需热力，由城市供热管线接入
