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1、物业经营管理第七章成本管理考试的基本要求：掌握：物业管理中的成本及其分类和成本估算方法熟悉：成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原理，程序与组织体系。第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本（掌握）（一）成本的含义一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用（如进行物业的维修、清洁和保养等发生的费用，具体包括物业维修用机器设备的耗费、维修用材料的耗费、人工费等方面的耗费），称为物业管理企业的生产费用。为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就称为该特定物业的物业管理成本。一定时期内，物业管理企业为受
2、托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。物业管理企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，称为物业的物业管理的经营管理费用。它们都作为期间费用处理，不计入成本（即营业成本），但计入并冲减当期损益。也就是说，在损益表中应该包含经营管理费用，用于计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。综上所述，物业管理企业的成本（即物业管理成本），就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。29一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本
3、，称为物业服务企业的(D)。（2010年）A管理费用B咨询费用C财务费用D营业成本（二）物业管理成本构成物业管理企业财务管理规定指出，除该规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度。由此可知，物业管理成本由以下两个部分构成：1营业成本营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（1）直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动的人员工资、奖金及职工福利费等。物业管理单位管理人员的工资不应记在这里，应记在间接费用里，这里记的应该是“一线”人员的工资、奖金及福利费。比如负责保安、绿化、保洁等具体工作的人员，他们的工资、奖金及职工福利
4、费都要记在这里。（2）直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。（3）间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。这里的间接费用都是针对物业管理单位本身维持运营所发生的一些费用，而不是为了维持所管理的物业发生的费用。2期间费用或经营管理费用期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于
5、某一会计期间耗用的费用。（1）管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费、摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用)。其中：公司经费：包括公司总部管理人员的工资、奖金及职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销
6、及其他公司经费等。劳动保险费：是指公司支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、职工退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金。按规定支付给离退休干部的各项经费等。董事会费：是指公司最高权利机构，如董事会及其成员为履行职责而发生的各项费用，如差旅费、会议费等。税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。无形资产摊销：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。（2）财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：利息净支出，是指公司在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额；汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，
7、是指已经收入的外币资金在使用时、已经发生的外币债权和债务在偿还时，由于时间和汇率的不同而发生的折合为记账本位币的净损失，以及不同货币之间的买卖、兑换，由于实际兑换的汇率与账面或记账汇率的不同而发生的净损失；金融机构手续费，是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费；公司筹资发生的其他财务费用。30下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是(B)。（2010年）A财务人员的工资B金融机构手续费C法定税费D财务部门办公费关于物业管理成本的构成或开支范围，要注意以下特别规定：（1）物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入营业成本，不计入管理费用；（2）物业管理企
8、业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用；（3）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。（4）发生的坏账损失，计入管理费用，不能计入营业成本；（5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资支出；被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定之外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。（三）划清营业成本与期间费用的界限营业成本与期间费用两者是不同的。成本是在收益实现后就可以得到补偿，但期间费用不行，应计
9、入当期损益。凡期间费用都要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。二、物业管理成本的分类（掌握）（一）按照经济性质分类按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：（1）外购材料。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。（2）工资。指企业职工的工资总额。（3）职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。（4）折旧费。指按照规定计算的固定资产折旧费用。（5）利息支出。指财务费用中
10、银行借款利息支出减去利息收入后的净额。（6）税金。指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。（7）其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。按照费用的经济内容(或性质)进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。（二）按照经济用途划分按照经济用途划分，物业管理成本可分为营业成本和期间费用。按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。（三）按照与业务量的关系划分按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。（1）固定成本。这是指在相关的范围内，所发
11、生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。但当物业管理服务业务量的增减超过一定幅度(相关范围)时，固定成本会相对地有所增减，所以固定成本也称为“相对固定成本”。（2）变动成本。变动成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。比例变动成本是指所发生的费用随业务量而成正比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。（3）半固定或半变动成本。是指成本
12、的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。半固定或半变动成本又称混合成本，指的是即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手。此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。（四）按照计算依据不同划分按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划
13、分，但要注意的是以下这些成本，并不是成本的构成。（1）目标成本。在目标利润已经确定（依据）的基础上所要求实现的期望成本。（2）定额成本。成本项目按定额（依据）计算，再汇总出物业管理成本。例如，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出定额成本。（3）计划成本。在计划期内经过预测（依据）而预算出来并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。（4）实际成本。在计算期内依据实际费用支出（依据）而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待
14、成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。（五）按照与决策的关系划分按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。（1）边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，这时的服务量为企业获得最大利润的服务量。（2）差异成本。是指不同经营管理方案间成本的差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加
15、或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。（3）机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。（4）估计成本。是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。（5）沉没成本。是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。（6）可缓成本。是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。（7）可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。（8）附加价值成本。是指当投入的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。将成本划分为边际成本、差异成本和机会成本等，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，以提高企业物业经营管理服务的经济效益具有十分重要的意义。第二节成本估算方法（重点）一、成本估算的目的物业管理服务成本，主要包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。专项维修资金，是从业主预先缴纳的
