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1、第五章 投资性房地产,投资性房地产的转换、处置与核算,第一节 投资性房地产的概念、范围,一、投资性房地产的概念 是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼而有而持有的房地产。,3,二、投资性房地产的范围,属于投资性房 地产的项目,不属于投资性房 地产的项目,5,第二节 投资性房地产的确认与初始计量（续）,投资性房地产的取得途径,外购的投资性房地产,自行建造的投资性房地产,6,（一）外购投资性房地产成本构成,内容： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 会计处理 借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产成本 公允价值变动 贷：银行存款,成本模式,公允价值模式,后续计量,7,（二
2、）自行建造的投资性房地产成本构成,内容： 包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 会计处理 借：投资性房地产 贷：在建工程（开发产品） 借：投资性房地产成本 贷：在建工程（开发产品）,何时确认为投资性房地产,8,第三节 投资性房地产的后续计量,一、采用成本模式计量的投资性房地产 计提折旧或摊销分录： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销 取得租金收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入 发生减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,建筑物,土地使用权,一经计提，不得转回,9,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产,（一）采用
3、公允价值模式计量的条件 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,10,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续）,（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。 公允价值上升时： 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 反之，相反处理,11,三、投资性房地产后续计量模式的变更,变更方式： 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账
4、面价值的差额，调整期初留存收益。,12,第四节 投资性房地产的后续支出,一、投资性房地产后续支出的处理原则 满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本 不能满足投资性房地产的确认条件，应当将其费用化，计入支付当期损益,13,二、资本化的后续支出,成本模式计量 改扩建发生：借：投资性房地产在建 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产 发生改扩建支出：借：投资性房地产在建 贷：银行存款等 改扩建完成：借：投资性房地产 贷：投资性房地产在建,14,二、资本化的后续支出（续）,公允价值模式计量 改扩建发生：借：投资性房地产在建 投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 发生改扩
5、建支出：借：投资性房地产在建 贷：银行存款等 改扩建完成：借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产在建,借或贷,15,三、费用化的后续支出,于发生时： 借：其他业务成本 贷：银行存款等,16,第五节 投资性房地产与非投资性 房地产的转换,一、房地产的转换形式,17,二、非投资性房地产转换为投资性房地产,（一）自用房地产转换为投资性房地产 采用成本模式计量 借：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备,18,第五节 投资性房地产与非投资性 房地产的转换（续）,采用公允价值模式计量 企业将自用建筑物或土地使用权转换
6、为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益，公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积。 借：投资性房地产成本 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备 公允价值变动损益 贷：固定资产/无形资产 资本公积其他资本公积,公允价值小于账面价值,公允价值大于账面价值,19,（一）自用房地产转换为投资性房地产（续）,（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 采用成本模式计量： 存货跌价准备 贷：开发产品 借：投资性房地产 成本 采用公允价值模式计量： 存货跌价准备 公允价值变
7、动损益 贷：开发产品 资本公积其他资本公积,公允价小于账面,公允价大于账面,20,三、投资性房地产转换为非投资性房地产,（一）投资性房地产转换为自用房地产 采用成本模式计量 借：固定资产/无形资产 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备,21,（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）,采用公允价值模式计量 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 借：固定资产/无形资产 公允价值变动损益 贷：投资性房地产成本 公允价值变动
8、,借或贷,借或贷,22,（二）投资性房地产转换为存货,采用成本模式计量 借：开发产品 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产,23,（二）投资性房地产转换为存货（续）,采用公允价值模式计量 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 借：开发产品 公允价值变动损益 贷：投资性房地产成本 公允价值变动,借或贷,借或贷,24,第六节 投资性房地产的处置,一、投资性房地产的终止确认与处置损益 终止确认条件： 处置损益：处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额,被处置,永久
9、退出使用,预计不能从其处置中取得经济利益,25,二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置,借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,26,三、采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置,借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 借：资本公积其他资本公积 公允价值变动损益 贷：其他业务成本,借或贷,借或贷,贷或借,借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 借：资本公积其他资本公积 公允价值变动损益 贷：其他业务收入,27,思考题,1.什么是投资性房地产？包括哪些项目？ 2.投资性房地产有哪些后续计量模式？ 3.如何确定投资性房地产的取得成本？ 4.如何对投资性房地产的后续支出进行会计处理？ 5.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量需要满足哪些条件？ 6.如何进行投资性房地产后续计量模式的变更？ 7.在不同后续计量模式下投资性房地产转换的会计处理有何不同？ 8.在不同后续计量模式下投资性房地产处置的会计处理有何不同？,
