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1、大红门西路项目住宅部分市场定位 建 议,（一）、本案条件分析 一、座落区位分析 二、周边配套设施 三、 本案各项规划指标 四、本案SWOT分析,（二）、区域市场分析 一、南三、四环之间在售项目供应量分析 二、区域项目价格分析 三、建筑形态及风格分析 四、区域项目户型面积、比例分析 五、区域项目景观分析 六、区域项目配套设施分析,（三）、项目市场定位建议 一、客群定位 二、形象定位 三、产品定位 四、价格定位,（一）、本案条件分析 一、座落区位分析,城市环线四环路、三环路,本案,四 环 路,本案,距离三环路1200米,距离四环路1300米,马 家 堡 东 路 将 拓 宽 50 米,地铁4号、5号
2、线,本案,距离地铁5号线 3600米,马 家 堡 东 路,石榴庄路,距离地铁4号线800米,周边物流集散地分布状况,沙子口文化用品批发市场,红桥批发市场,玉泉营环岛家具城,草桥汽车交易市场,新发地物流中心,1、木樨园窗帘布艺市场 2、沙子口文化用品批发市场 3、红桥批发市场 4、新发地物流中心 5、花乡花卉市场 6、玉泉营环岛家具城 7、草桥汽车交易市场 8、大红门服装城,二、周边配套设施,周边道路 马家堡东路 槐房路 角门北路 马家堡路 马家堡西路,本案,马 家 堡 东 路,槐 房 路,马 家 堡 路,角 门 路,马 家 堡 西 路,南 三 环 路,中 轴 路,南 四 环 路,周边公交 运通
3、108 运通107 343路 957路 807路 14路 百利宝 603路,本案,商业 大中电器 美廉美超市 鑫华鑫星商场 鑫利厚农贸市场 万客隆 苏宁电器,本案,餐饮娱乐设施 麦当劳 肯德基 渔公渔婆 文韬蓝天酒店 奇迹健身 恋日美食城 花港渔家 KTV练歌房 高尔夫练习场,本案,配套学校 马家堡小学 角门小学 赵登禹中学 欣宇幼儿园 赵登禹小学 十二中初中分校,本案,银行 建设银行 中国农业银行 北京农村商业银行 中国银行 华夏银行 中国工商银行,本案,医院 同仁官苑医院 博爱医院,本案,集贸市场 福成大厦 天雅大厦 大红门服装城 集美家居 木樨园窗帘布艺市场,本案,三、 本案各项规划指标
4、,四至东至马家堡东路南至西马场北里西至北旅汽车厂宿舍北至石榴庄路,本 项 目,汽车厂 宿舍,马场北里小区,石 榴 庄 路,马 家 堡 东 路,万客隆超市,苏宁 电器,规划建设用地面积60483.692，居住用地41000平米，商业用地16483.692平米，教育科研用地3000平米； 代征绿地：6000平米； 建筑规模：住宅102500平米、商业49451.076平米、托幼2400平米； 容积率：住宅2.5、商业3.0、托幼0.8； 建筑高度：商业金融60米、住宅60米、托幼12米； 绿地率30%,四、项目SWOT分析,优势,1、本项目紧邻三环、四环主路，距三环主路1300米，距四环主路120
5、0米，距中轴路1300米，公共交通发达，有8条公交线，距地铁4号线800米，距地铁5号线3600米，马家堡东路即将拓宽至50米，交通十分便捷。 2、项目周边物流集散产业发达，如大红门服装城、木樨园窗帘布艺市场，沙子口文化用品批发市场、红桥批发市场、新发地物流中心、花乡花卉市场、玉泉营环岛家具城、草桥汽车交易市场等。 3、本项目周边生活配套齐全，如东侧紧邻万客隆超市、苏宁电器城等，生活便利。 4、区域居住氛围基本成熟，周边邻近远洋自然、怡然家园、西马金润家园等项目都已经建成。,5、地块形状方正，东西长，南北短，比较容易设计出舒适度较高的住宅。 6、本项目商业面积49450平方米，商业部分对面是万
6、客隆、苏宁电器城，又地处十字路口交汇处，有条件成为区域商业中心，从而对商业招商十分有利，又可促进住宅销售。 7、地块内规划有6000平方米集中绿地，便于规划，有利于提升项目形象。,劣势,1、北京南城历史上一直是平民居住区，被冠以“下风下水”，虽然北京南城环境逐步改善，但短期内人们难以转变观念。 2、项目周边市政基础设施相对比较薄弱，周边除物流产业发达外，缺乏产业集群或经济板块的支持。 3、项目南侧紧邻木材厂老旧宿舍楼，一定程度上影响本项目的形象，建议与地方办事处联系以为奥运增光添彩为由，我公司出资给六栋楼粉刷颜色。 4、项目周边缺乏有一定档次且集中的商业配套设施。 5、周边区域自然、人文景观较
7、杂乱，缺乏高档项目支持。 6、建设用地南侧有一座现状锅炉房，占地面积约1341平方米，对规划方案 有制约。,机会,1、在北京市两轴两带多中心规划中，处于重点发展区域。 2、北京市住宅市场持续升温，四环内的住宅项目越来越少，现阶段大红门西路地区土地供应非常有限。 3、近年来南城借助政府扶持快速发展，各项基础设施逐步完善，所开发项目档次逐步提高，人们逐步改善对南城项目的印象，区域形象逐步提升。 4、待本项目入市时，周边项目多数基本已经销售完毕，在近阶段少有新项目入市，为本案入市提供了良好的平台。 5、随着地铁5号线2007年、地铁4号线2009年相继投入使用，极大的提升该区域交通出行能力。市调得知
8、目前地铁4号线是周边几个项目的重要卖点，比如：星河城、枫南世嘉、远洋自然、瑞丽江畔、西马金润家园。,6、区域住宅市场需求旺盛，从周边项目的销售周期、销售率来看，星河城三期建筑面积50万平方米，在两年半的时间基本售完。建筑面积65万平米的西马金润家园，其中45万平方米，在两年的时间基本售完。瑞丽江畔项目建筑面积33万平米，两年半的时间基本售完。而建筑面积24万平方米的远洋自然、14万平方米的名都家苑、7万平方米的枫南世嘉，都在一年左右的时间基本售完。 7、从周边项目的销售价格走势来看，大红门区域除去四环外的阳光倾城项目，去年年底销售均价区间为5800-6000元/平方米之间，目前在售项目均价在7
9、500-8800元/平方米之间，价格涨幅配合销售率来看，说明目前在售均价已经得到市场认可，区域需求旺盛，价格还会有上升空间。,威胁,南四环内外仍有土地规划空间，如明年入市会增加供应量。,（二）、区域市场分析,本案,远洋自然,西马金润家园,枫楠家园,名都家苑,瑞丽江畔,星河城,阳光倾城,星河城,星河城一期,星河城 四期,星河城三期,已全部售完,未拆迁,星河城 二期,未建,在售尾房,高尔夫练习场,未建,远洋自然,在售,在售,金润家园 45万平方米基本售完,瑞丽江畔,全 部 售 完,全部售完,枫南世嘉,全部售完,名都家苑,全部售完 阳光倾城,分析：,大红门区域南三环到南四环之间在售的七个项目中有五个
10、已引入尾房状态，只有星河城、西马金润家园住宅存量较大，两个项目共剩50万平方米，星河城四期规划示意为塔楼，准备建10万平方米中小户型，星河城二期20万平方米六层低密度大户型板楼，面积140平方米以上。目前可上市的土地较少，同时住宅存量有限，本项目入市时，目前在售项目基本售完，只有星河城、西马金润家园项目，又无邻近的新项目入市，为本项目入市提供良好平台。,分析：,名都家苑原始开盘均价为5800元/平方米，06年开盘均价为6000元/平方米，单价上涨200元/平方米，涨幅为3.45%，目前均价7500元/平方米，单价上涨1500元/平方米，涨幅为25%。 枫南世嘉原始开盘均价为6000元/平方米，
11、06年开盘均价为7000元/平方米，单价上涨1000元/平方米，涨幅为16.67%，目前均价7800元/平方米，单价上涨800元/平方米，涨幅为11.43%。 远洋自然原始开盘均价为板楼6800元/平方米、塔楼5800元/平方米，目前均价板楼8500元/平方米，单价上涨1700元/平方米，涨幅为25%。,阳光倾城原始开盘均价为3800元/平方米，06年开盘均价为6600元/平方米，单价上涨2800元/平方米，涨幅为73.68%，目前均价6800元/平方米，单价上涨200元/平方米，涨幅为3.03%。 西马金润家园原始开盘均价为4380元/平方米，06年开盘均价为7600元/平方米，单价上涨32
12、20元/平方米，涨幅为73.52%，目前均价7700元/平方米，单价上涨100元/平方米，涨幅为1.32%。 星河城三期原始开盘均价为5000元/平方米，06年开盘均价为7500元/平方米，单价上涨2500元/平方米，涨幅为50%，目前均价8800元/平方米，单价上涨1300元/平方米，涨幅为17.33%。,瑞丽江畔原始开盘均价为4300元/平方米，06年开盘均价为8000元/平方米，单价上涨3700元/平方米，涨幅为86.05%，目前均价8200元/平方米，单价上涨200元/平方米，涨幅为2.5%。 大红门区域除去四环外的阳光倾城项目，去年年底销售均价区间为5800-6000元/平方米之间，
13、目前11月份在售项目均价在7500-8800元/平方米之间，平均涨幅29.31-46.67%。价格涨幅配合销售率来看，说明目前在售均价已经得到市场认可。本项目位置在南三环与四环之间，地铁4号线5号线之间，随着大红门区域整体环境的改善，会吸引更多区域的购房客户，区域需求旺盛，价格还会有一定上升空间。,分析：,上述七个项目中，有三个项目是纯板楼建筑形式，占到42.86%。其他四个项目为板楼、板塔结合楼两种建筑形式的社区，占到57.14%，无纯塔楼项目。 在板楼、板塔楼建筑形势的项目中，板楼的比重也大于塔楼，同时板楼的单价要高于塔楼的单价，说明一方面板楼受到市场追捧，另一方面板楼是提升项目品质、居住
14、舒适度和提升价格的元素之一。,上述七个项目中，两个项目的外立面材质选择涂料，占到28.57%，比如星河城、西马金润家园这两个项目是入市较早的大盘。两个项目的外立面是根据产品不同选择材质不同，占到28.57%，比如远洋自然、瑞丽江畔都是板楼用墙砖，塔楼用涂料。三个纯板楼项目的外立面材质选择是墙砖，占到42.86%，比如名都家苑、枫南世家、阳光倾城。说明墙砖的应用是提升项目形象的手段之一。,上述七个项目的建筑风格有六个项目是现代风格（现代风格、现代简约风格）。星河城的建筑风格选择的是东南亚新古典主义风格。采用现代风格是大红门区域内的普遍现象。 建议本项目采用板楼为主、板塔结合为辅的建筑形式，外立面
15、材质选择墙砖，建筑风格方面要能体现时代特征，从本区域中脱颖而出。,分析：,大红门区域项目一居室面积为38-80平方米，两居室面积为70-120平方米，三居室面积为118-170平方米，四居室面积为144-188平方米。上述七个项目中远洋自然的户型面积比较大之外，其他项目都为经济实用型户型，远洋自然也是小部分非常规户型， 103平方米的一居室，在顶层带露台。 从统计表上可以看出，枫南世嘉、西马金润家园的一居、二居、三居户型比例为1：1：1。远洋自然、名都家苑、瑞丽江畔三个项目以二居、三居为主力户型。星河城项目则以三居、二居为主力户型。四环外的阳光倾城项目是以二居为主力户型。说明大红门区域内的户型供应依次为二居、三居、一居、四居。,分析:,在大红门区域市调的七个项目中，除规模较小的枫南世嘉项目园林没有特色之外，其他规模较大的项目园林比较有特点，特别是区域内品质较高的远洋自然和星河城。 远洋自然的园林倡导原生态，种植了大量成树，而星河城园林采用为东南亚风格，运用大量水景同时融入了风水学的元素。 园林是提升项目品质的重要元素之一，本项目规划有6000平方米的公共绿地，建议设计开敞式绿化空间，不宜过多采用高大灌木，结合项目入口综合考虑，同时给规划布局中的东西向住宅起到借景的效果。社区
