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1、宝鸡市房地产市场调研报告,目录,第一部分：宝鸡市概况第三部分：市场调研 一：地理位置一：市场调查 二：人文历史二：市场分析 三：经济状况三：市场需求分析 四：远景规划四：潜在消费者分析 第二部分：宝鸡市房地产市场分析第四部分 项目概况 一：宏观市场分析一：项目位置 二：区域市场分析二：项目地块价值分析 、市中心区域市场状况三：项目优劣势分析 、西高新区市场状况四：项目定位 、东高新区市场状况 、东区市场状况第五部分 项目规划建议 、西区市场状况一：主题思想 三：土地现状分析二：规划要点 四：开发现状分析三：设计要点 四：结构 五：项目配套设施建议 六：项目智能化建议 七：物业管理建议,第一部分
2、,宝鸡市概况,一、地理位置：中心枢纽位置,宝鸡，古称陈仓，位于陕西关中西部，地处陕、甘、宁、川四省（区）结合部，处于西安、兰州、银川、成都四个省会（首府）城市的中心位置，陇海、宝成、宝中铁路在此交会，是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽。 辖九县三区，市域面积1.82万平方公里，总人口376万，其中市区人口75万。东西长156.6公里，南北宽160.6公里。 东连咸阳市，南接汉中市，西、西北分别与甘肃省天水市和平凉市毗邻。 进入新世纪以来，“工业强市、畜牧大市、旅游名市、现代化生态园林大城市”和创建“最佳投资环境、最佳人居环境”的发展思路深入人心，宝鸡已经进入了新的黄金发展时期，城市面貌发生
3、正在发生着天翻地覆的变化。 宝鸡2006年第三次跻身全国综合实力百强城市，名列第73位，我国西部的一座明星城市正在崛起。,二、人文历史：华夏文明的发祥地,宝鸡古称陈仓，是华夏始祖炎帝的诞生地，周秦王朝的发祥地。唐至德二年(公元757年)，因市区东南鸡峰山有“石鸡啼鸣”之祥而改称宝鸡。这里是佛、儒、道文化的汇集地。以出土佛骨舍利而闻名于世的法门寺为盛唐时期的皇家寺院和著名的佛教文化中心。 境内文物资源丰富，其中以青铜器为最，现已陆续出土毛公鼎、大盂鼎等五万余件青铜器，被誉为“青铜器之乡”。 著名文物古迹有：炎帝活动过的天台山，佛教圣地法门寺，著名道人张三丰主持修道的金台观，典雅秀丽的五丈原诸葛亮
4、庙，姜子牙隐居垂钓的钓鱼台，雄伟壮观的周公庙，隋唐帝王皇家温泉-汤峪温泉，一代名流苏东坡主持修建的凤翔东湖等。 太白山国家森林公园、原始风貌鲜明的嘉陵江源头景区和具有欧洲风情的关山草原。 宝鸡的民间艺术更是多姿多彩，独具一格。皮影、木偶、剪纸、刺绣、社火、脸谱、泥塑、草编等都始终散发着周秦文化的遗风古韵，闪烁着中华原始文明的奇光异彩。,三、经济状况：工业强市，秦地支柱,宝鸡是西北地区的工业重镇，国有企业比重大是宝鸡经济结构的显著特征。畜牧业、旅游业随着经济的推进，逐渐成为宝鸡发展战略的重要产业。 今年上半年，宝鸡市实现生产总值240.17亿元，比上年同期增长14.3%，创近十多年来同期新高，增
5、速分别高于全国（增长11.5%）、全省（增长13.8%）2.8和0.5个百分点。 今年上半年，经济运行呈现“六快一升两稳一涨”的特点，即工业、投资、消费、外贸出口、财政、城乡居民收入增长快；工业经济效益提升；农业生产、金融运行平稳。 上半年第一产业实现增加值20.00亿元，增长6.0%；第二产业实现增加值144.13亿元，增长17.4%；第三产业实现增加值76.04亿元，增长11.0%。,四、远景规划：“四市”、“两最”促发展,改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋力赶超，争先进位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式的发展。 建设“工业强市、畜牧大市、旅游名市
6、、现代化生态园林大城市”和创建“最佳投资环境、最佳人居环境”的发展思路和奋斗目标 宝鸡将通过培育大企业、大集团，整合优势资源等手段，充分发挥机械、电子、食品、有色金属和建材等支柱产业的比较优势，建设宝鸡市的“八大基地”，以此壮大八个优势产业。 城市发展目标确定将宝鸡市建设成为陕西西部和陕、甘、宁、川四省毗邻地区的中心城市，达到科教先进、工业发达、交通便捷、商贸繁荣、环境优美的现代化大城市。 到2020年国民生产总值达到3931亿元，国内生产总值增长率达到20%，人均国民生产总值达到376975元。,第二部分,宝鸡市房地产市场分析,一、宏观市场分析：层次不齐，竞争激烈,房地产总体发展概况： 商品
7、住房在整个住房市场中所占分量依然较重，价格增长幅度较大， 各开发商之间竞争激烈。 从位置上来说，整个城市的东扩南移，使得项目自西向东纵深发展，由于市政府的东迁和高新区的以住宅为主的规划，目前宝鸡市项目多数集中在开发区和东区。 从消费者使用途径上来说，目前自用与自主还未饱和，存在一部分本市和来自周边县市的投资客户。 整体价格层次不齐，最高在3000元平米左右，最低在1400/平米左右，宝鸡市整体均价在2100元左右。,通过市场调查发现，宝鸡的房地产市场仍然处于培育期，没有引入很好的开发理念和先进经验，没有很高的规划设计思想和营销手段。 目前宝鸡房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，整个宝鸡市可
8、分为五大价格版块。,二、区域市场分析：东扩南移，差异明显,西区,西高新区,东高新区,市中心,东区,、市中心区域市场状况,因为地理位置的稀缺性，决定了此版块的价位，售价基本都在21002800元/平米之间。以大地苑、滨河花园为代表，楼盘档次较高，环境和商业氛围很好，客户认知度也比较高。,、西高新区市场状况,政府高新区发展的先头区域，目前各种配套相对完善，售价基本都在 16002200元/平米之间。目前以绿城逸水苑、凯跃欧洲城为代表， 项目规划设计时尚，借势清姜河的天然资源，周边配套齐备。,、东高新区市场状况,目前宝鸡房地产市场竞争最激烈的区域，高新区管委会和高新广场的兴建， 为项目开发带来了一定
9、的契机，但目前配套不完善，售价基本都18002600 元/平米之间。目前以左岸新城、渭水苑为代表，项目体量大，整个区域 布局规整，产品风格多样，有明显的主题设计。,、东区市场状况,市政府的东迁带动了区域的发展，代码大桥的建成将打通与高新区的 阻隔，导致区域市场成为和东开发区齐头并进的趋势，周边配套相对比较 完善，售价基本在15002300元/平米之间。目前以轩苑 、东岭新时代 等为代表，市政府的搬迁随之带来的利好条件是目前区域消费者看重的最 大卖点，也是促进本区域发展的前提。,、西区市场状况,随着整个城市发展规划的推进，西区成为宝鸡市发展的尾巴，目前也 是北坡搬迁户的安置房区域，消费者接受度比
10、较低，售价基本12001500 元/平米之间。目前以阳光百翠园、聚丰.植物园生态小区为代表，虽然在配 套等上面有着明显的不足，但距市中心距离较近，以及新都市主义的开发 模式也很适合在此区域发展,三、土地现状分析：发展不均，规划引导,目前宝鸡市土地供应量相对持平，现在在建项目在亩以上的占全市的，大部分项目集中在亩之间，但还存在着许多城中改造区域和旧厂房改造土地。 城市改造规划提供大量土地进入市场新城区建设、城内企业的外迁、老城地区拆迁，提供大量可开发土地。 宝鸡房地产市场各区域发展不平衡，东南片过热，而北区和西区相对较迟缓。 政府各相关部分也采取了措施，加大房地产开发力度和步伐，集中统一管理，严
11、控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率。金融机构调整政策引导理智消费等举措。,四、开发现状分析：,、住宅供应量： 2006年多层商品住宅房屋成交面积约58.17万平方米，同比增2.96%，高层住宅成交量约3.3万平方米，同比下降26.67%，存量住房成交面积约为16.86万平方米，同比增长41.44%。 2006年存量住房成交量为16.86万平方米，是商品住房成交量28.98%；房改房成交量为8.5万平方米，占存量住房成交量的50.42%；经济适用住房成交量为1.13万平方米，占存量住房成交量的6.7%。,、当前市场住宅产品单体
12、设计分析 主卧室带阳台或凸窗，没有工作阳台的设计较多 有落地窗或弧型窗，但数量不多 窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以墨绿色为主 立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比较陈旧 外墙砖使用较少 （效果图、户型图图片）,、当前市场住宅产品户型分析 普通户型为主，错层、跃式、复式结构住宅很少，部分多层以复式单位出现。 三房占当前市场的53.5%，平均130平方米，两房占37.5%，平均100平方米，一房单位和四房单位各占5%。 两房户型中以两厅结构最多，占46%，一厅结构约占44% 三房单位以两厅两卫占绝大多数，平均133平方米，为三房总数的65%以上，三房两厅一卫平均129平方米，为三房
13、总数的20%，三房一厅一卫约为11% 当前宝鸡市场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客户群和部分投资客户群。 （户型图图片）,、当前市场住宅产品规划设计分析 ）景观分析： 大数楼盘环境较差，对于自身水、坡地、树木等资源的利用不到位 环境营造无主题、与本身项目建筑风格脱节 ）小区配套设计： 仅停留在幼儿园的规划设计上，其他小区配套缺乏 没有特色 ）建筑风格 多以多层、小高层和高层为主 宝鸡市场上的楼盘建筑风格均大同小异，没有明显的差异 部份楼盘已开始重视建筑风格，建筑风格的销售力在营销过程有所展现，如左岸新城、凯跃欧洲城 （效果图图片）,总结以上对宝鸡市整体概况和宝鸡市房地产市场的介绍
14、和分析，得出以下论： 、人文生态人居城市带动房地产市场发展 宝鸡的生态环境目前是宝鸡最大的亮点，和工业的长足发展必然会带动房地产市场的发展； 、房地产市场供应充足 从供给方面看，土地供应量大增，商品住房的供应量随之增加，上百亩地、几十万平米的大型小区已不罕见，市场供应量更加充足。随着政府东迁时间临近，东高新区、代家湾地区的房地产市场迅速升温，上述二地区商品房价成为我市的领头羊。2006年政府招拍挂的土地也主要集中在东高新区、代家湾、姜潭路等地区，市内出让土地数量已极为有限。优美的环境、人性化的设计、完备的基础设施、配套设施逐步齐全、上述地区的商品房成为销售热点。 、房地产市场需求平稳 随着“四
15、市”建设和以创建最佳投资环境、最佳人居环境为内容的“两个最佳”发展目标的逐步实现，北坡地区的整体搬迁、铁路沿线的拆迁改造以及我市经济实力不断增强、城镇居民收入水平的提高、城市人口的增加，人们改善居住条件的有效需求将不断增强，需求量平稳增长，从而使得市场的供需趋于理性的态势。,小结,、房价继续上涨 总体上看后期房价依然上涨，基价超过2000元/平米。一方面，宝鸡市房地产市场供给稳步增长，市场需求平稳；另一方面，房地产市场面临着行政调控压力，税收调控、金融调控的压力以及建材、能源、劳动力等价格上涨产生的开发成本增加，土地的稀缺性以及商品房品质的提高带来的成本增加。但是总体上看宝鸡市房地产市场供给与
16、需求基本平衡，所以今后宝鸡市房价还将继续保持上升势头。 、二手房成交量上升，助推商品房价格稳步上涨 旧城改造速度加快，拆迁量较大，拆迁户中将有相当一部分要重新购房，另外城市外来人口的增加和农村人口不断涌向城市，使得这些购房者会先选择总价比较低的二手房。与此同时，“卖旧买新”也将成为许多购房者的置业观念，想改善居住条件的购房者越来越多，根据个人实际情况选择住房的消费模式活跃了整个房地产市场，也将助推商品房价格稳步上涨。 、开发商竞争更加激烈，产品意识进一步加强 消费者消费理念质的飞跃，住房需求由安居型向改善型转变，消费者更加关注产品质量、社区环境、物业配套等，因此房地产市场发展空间依然很大。在激烈的市场竞争中，房地产开发商更趋理智，更加注重产品规划设计，提升品质人居。,小结,第三部分,市场调研,一、市场调查,1、调查目的 （1）、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解宝鸡市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，
