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1、水城项目市场定位与经营开发计划,2008年 11月,第一部分 青岛房地产市场简述, 城市发展线研究 青岛市房地产宏观概括 青岛市各居住板块特征分析,行政区划及人口,青岛市7区5市，总人口749万，其中城市人口271万 总面积10654平方公里,青岛市城市规划及发展,的发展态势 主城：胶州湾东岸 辅城：胶州湾西岸，以黄岛区中心城区为主组成 组团发展：环胶州湾五个发展组团为城市适度分散发展区域,城市总体布局结构“三点一环，五组团发展”,2010年，全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63%,青岛城市发展线研究,青岛市新一届政府城市规划拥湾城市规划,以往的环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线
2、的建设，结果是，珍贵的土地资源被占用，珍贵的生态资源被破坏。而此番拥湾发展战略实施的困难在于，胶州湾“内湖”的水质改善是否能够实现政府打造的一个生态海岸，并进而实现真正意义上的现代化经济岸线、生活岸线。,从市南老港区到红岛再到西海岸的红石崖，沿线可开发建设用地达 400 余平方公里，胶州湾滨海新城区将建成与老城区风格呼应、以胶州湾 城市“内 湖”的现代化中心城区。 滨海城区将重点发展成 现代服务业中心、产业核心 基地和高新园区。在区域内，将划分四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅 游区、北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区等七大板块。,青岛城市发展线研究
3、,通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接， 青黄相连，加快挺进西海岸的步伐。,城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环” 即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干路构成的纵横干线 两环：环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路 轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟 滨海公路：拉近滨海城市组团与中心城区的距离 跨海大桥：2008年奥运前竣工20分钟 海底隧道：2010年竣工10分钟,青岛市交通体系,对内交通,青岛城市发展线研究,西海岸胶州湾西翼,开发区 黄岛区 胶南市 西海岸意义与作用 是青岛发展制造业、物流业的理想载体。 黄岛是青岛实现“以港兴岛”的重要载体。 发展历程： 黄
4、岛区是青岛市对外开放最早的重点区域。 1985年青岛经济技术开发区在黄岛区兴建，规划面积20.02平方公里，是享受中国对外开放政策最集中、功能最完善的区域。 1992年，青岛经济技术开发区与黄岛区两区体制合一后，辖区面积274平方公里，人口50万。,青岛市优化调整城市内部空间，将黄岛作为城市西向发展的空间。,青岛城市发展线研究,青岛城市发展线研究,新东部 崂山鳌海湾东翼,鳌山卫镇 温泉镇 田横镇 新东部意义与作用 是青岛旅游、休闲、度假的理想载体。 新东部是青岛实现“旅游深度开发”的重要载体。 发展历程： 青岛温泉旅游度假区于2002年10月被青岛市政府批准成立,是即墨市在温泉镇的重要旅游开发
5、区域。 2006年由香港嘉禾仲盛置业有限公司投资6亿美元的“鹤山-豹山-天柱山”运动区域项目启动； 2006年11月，青岛滨海大道正式开通； 2008年下半年港中旅海泉湾旅游综合项目开建。,大青岛“东西两翼齐飞”规划中，崂山、鳌山湾必将成为东向发展的保障。,青岛七区五市在售项目均价（2007年青岛房屋均价约5000元/平米）,市南区仍属于青岛标杆房价区域，同时崂山区大有赶超之势，未来几年价格将一定程度赶超市南区域。李沧及城阳两区受到大盘的进入及开发量增多，房价保持稳步上升态势。 目前黄岛及城阳房地产价格相对较低，与城阳和黄岛区房地产发展不成熟相关，随着城市向西发展，绿城和卓越项目的陆续上市，未
6、来房价上涨潜力大。,青岛市房地产宏观概括,青岛市房地产宏观概括,08年青岛市四区房地产交易情况分析,2008年2月青岛市推出大量限价房和经济适用房，导致当月普通商品房销售剧减。进入5月份以后受奥运环境影响，消费群体对房地产市场关注度降低，导致5月7月成交量递减。 进入8月以后，青岛房地产个项目成交量迅速下降，虽然9月份从统计上有所回升，但皆因为绿城、万达项目集中购房签约的原因，各区项目销售量绝大多数在10套以下。,青岛市房地产宏观概括,2008年的青岛房地产并不像左侧图表表现的那样平稳，受整个宏观经济的影响，市场成交量从8月份起急剧下降，但是因为受政策房（限价房、经济适用房）放量推出和绿城、万
7、达项目的开盘签约，以及个别项目的团购、大幅降价刺激，从成交量方面并不能体现市场整体销售的下滑。 截至11月份，青岛各区市（不含胶州、即墨）累计成交商品房面积约370.3万平米（不含二手房），其中商业和其他用房成交50万平米，住宅用房成交320万平米（含政策房约88.3万平米）。（2007年年度销售商品房面积约400万平米）,市内四区市南、市北、四方区,市南区：独有的城市中心地理位置以及海岸沿线的稀缺性决定了市南区的高端住宅形象。特别值得关注的是香港巨头李嘉诚成功收购小港地块，将带动市南区域房地产更加成熟化，高端形象更加巩固。,市南区内陆相对开发量有限，临海项目有望创价格新高；市北及四方区增幅保
8、持平稳，未来预期相对不高,市北区：房地产市场价值的挖掘已经到达一定程度，加上未来土地供应有限，很难对其增值潜力有太大的奢望，该区域在今后几年内都会保持稳定发展 四方区：在主要依靠当地购买力的情况下，这块区域在今后几年将会保持相对稳定。即便有所微调，上下幅度也不会太大。,青岛市各居住板块特征分析,市内四区李沧区,根据青岛市总体规划，李沧将是新兴的居住区。根据规划，中央居住区占地34平方公里，计划将对李沧东部区域九水路街道办和虎山路街道办的25个村庄进行统一改造 今明两年，预计李沧区的商品房投放量将超过150万平方米。 其中引入著名开发商绿城集团、制定东李中央居住规划，是李沧区地产魅力大增的两个因
9、素，李沧区还对原先的李村商业区进行全面改造，这些都从根本上促进了李沧地产的质变。,政策的导向及土地存量大等因素，使李沧区北部造城势力初显,李沧区,绿城理想之城： 占地2892亩 总建209万平方米 一期23万平方米 预期售价6000元,青岛市各居住板块特征分析,市郊三区崂山、城阳区,城阳区万科、卓越等重量级开发商的介入，上百万平方米的投放量，使城阳地产成为青岛关注的焦点。 市区旧城改造的压力较大，近期内也难以有所作为，在这种情况下，城市居住区的北扩已经成为最现实的选择 。,崂山区随着景观优势更多受到认可，由西往东逐渐远离城市中心，价格及品质等也随着距离的变化而变化 ，早期的别墅到目前麦岛居住区
10、的推出，崂山区域接受度及认可度大幅提升。未来的总体供应量也随着大盘的进驻进一步增加,青岛市各居住板块特征分析,较青岛较低的房价及良好的投资、就业及交通环境，使大量的青岛市内投资及居住客户涌入黄岛，为黄岛的房地产发展注入新的动力 需求量增大将直接推动房价的升温,市郊三区黄岛区,黄岛区房地产市场一直保持着强劲的发展势头。经济发展成为带动房地产行业飞速发展的关键因素之一。港口经济继续发挥磁场效应，人口构成及数量变化，有力拉动了房地产的市场需求。商业配套、市政建设的完善提升了城区的增值潜力。旅游经济也为房地产发展注入新鲜活力。 竞争加剧带来产品结构发生变化。住宅产业一枝独秀的局面将发生改变，伴随着商业
11、设施的完善，旅游业的繁荣，房地产业将迎来新的发展机遇。 产品品质将进一步提高，房屋销售价格涨幅有所回落。提升房屋的品质成为今后一段时期房地产市场发展的重点。开发商更加专注于研究产品和提高服务，消费者更加理性。,青岛市各居住板块特征分析,县级五市,即墨市： 随着滨海大道的开通，即墨东部随着大量低密度住宅如天逸海湾、天泰圣罗尼克、依泉美庐、港中旅海泉湾项目的开发，使区域逐渐形成了以旅游、休闲旅游为主的度假型别墅区； 平度市目前房地产业得到了快速发展，已崛起为该市国民经济发展的支柱产业之一； 随着北部区域开发、建设力度的逐步加大，北部区域也成为了莱西市高档住宅产品的集中供应区域； 胶州市目前在售住宅
12、项目较多，开发进程有条不紊 胶南市受到黄岛区政策优势影响，紧邻黄岛区域项目价格也随着时间上扬；该区域把建设目标定位在“青岛西海岸都市新区”，并承接青岛“四大产业基地”的辐射，未来将成为海滨生态旅游型城市，对房地产发展起到良好带动。,青岛市各居住板块特征分析,青岛别墅市场的发展相比较于青岛房地产业并不算晚，但是除了上个世纪九十年代初起开发的弄海园别墅，在这一轮十余年的发展周期中，青岛房地产在黄金海岸土地开发殆尽的前提下，还是没有诞生一个真正有品质、有品味、有影响力的别墅品牌项目。 由于崂山沿海土地基本上已早被开发，以及国家禁止别墅用地的审批，目前青岛的别墅市场基本上集中在崂山北侧的城阳东南区、即
13、墨东部区和沙子口的村庄改造区，并以此形成了中低端别墅区（城阳6000元-10000元/）、中高端别墅区（即墨东部7500元-15000元/ ）、高端别墅区（崂山20000元-35000元/ ）等三个不同层次的别墅市场。,青岛高档别墅看崂山，中高端别墅看鳌山湾, 即墨市东部房地产市场板块分析,青岛市各居住板块特征分析, 居住生活在市内，度假生活在温泉, 即墨市 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，耕地面积8.18万公顷，辖18个镇、4个街道办事处、1个经济开发区、1个省级旅游度假区，1033个村庄，107.53万人口。, 温泉镇 温泉镇在青岛市
14、区东部40公里处，和南连崂山仰口国家旅游度假区，北接田横岛省级旅游度假区相连，是崂山田横岛旅游区的衍生。距青岛港40公里，青岛国际机场30公里。全镇总面积88平方公里，辖50个行政村，人口5万，是青岛地区待开发的集自然和人文景观为一体的现代旅游居住胜地。 走滨海大道，从青岛东部到温泉的车程大约35分钟.,温泉镇,青岛市各居住板块特征分析, 温泉区域板块在售的代表性别墅项目,青岛市各居住板块特征分析, 温泉区域板块正在进行前期运作的的代表性项目,青岛市各居住板块特征分析,青岛房地产市场分析小结,青岛近几年房地产发展供需两旺，商品房及土地供应价格大幅度提升 青岛市重点向北、向西、向东发展趋势初显，
15、东南区域部将成为商务、政治中心，居住核心向西、向北发展，度假向东部的崂山、鳌山湾发展。 青岛市郊进入大盘开发时代，未来整体开发量巨大，特别是城阳、李沧及黄岛区域、即墨东部 市内板块划分明显，景观资源及区域价值成为定价的重要影响因素；,第二部分 水城项目市场定位, 项目的资源优势 项目整体定位 客户定位 产品定位 住宅营销定位,水城项目市场定位, 项目的资源优势, 游乐中心 仿“迪斯尼乐园” 仿“嘉年华” 康体理疗中心 温泉SPA水疗中心 购物中心 品牌服饰折扣商业街 温泉特色美食街 , 会议中心 APEC会议； 东亚经济论坛； 省市政府会议： 企事业单位会议； 其他性质会议 会议中心配套 星级
16、度假酒店； 康体中心； 温泉SPA水疗中心； 高尔夫或植物园 展览中心 各行业的展览会 （旅游、航海、渔业等）,社区运动中心,品牌教育中心, 品牌中学 北京师大附中 或南开附中 或黄冈中学 品牌小学 青岛实验小学 双语幼儿园, 18洞社区高尔夫球场 海上运动中心 蓝岛国际游艇俱乐部 海上蹦极 帆船、皮划艇等培训学校 社区水上运动中心 青岛垂钓俱乐部 水上公园 蓝岛, 项目的资源优势, 项目整体定位,以中端市场为主 中高端、高端市场为辅, 土黄色区域： 为项目中档别墅、洋房、公寓开发区域 绿色区域： 为高尔夫用地区域 红色区域： 为会展、酒店、学校等商业开发区域 蓝色区域： 为中高端、高端别墅住宅开发区域, 客户定位,具有较强支付能力的外地财富阶层,支付能力一般的外地中等收入客户,拥有象征身份的海景公寓的本地财富阶层,追求改善置业的本地中产阶层, 第一类客户： 中档客户群 能承受80万内联排别墅、洋房、公寓；, 第二类客户： 中高档客户群 能承受200万元内的小独栋、双拼别墅；, 第三类客户： 高档客户群 能承受500万以上
