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1、国有土地证书检查引发的思考与对策研究土地登记作为一项重要的土地管理法律制度，在明晰土 地产权，保障土地权利人合法权益，维护土地管理秩序，促 进社会稳定等方面发挥着重要作用。与此同时，也应看到， 由于一些客观原因，使土地登记的地位和作用受到直接或间 接的影响，阻碍了土地管理秩序的建立。而随着新修订的土地管理法的实施以及企业制度、住房制度、金融制度等多 项经济体制改革的深入进行，用地、管地方式的变革，对土 地登记工作提出了更高的要求。为跟上形势发展的需要，我 区于XX年3月至11月进行了全面的土地证书年检工作。通 过本次土地证书年检工作，在一定程度上规范了土地登记， 增强了全社会土地登记的意识，提
2、高了土地登记的地位，发 挥了土地登记的作用，达到了 “凭证管地，持证用地”的要 求。本次土地证书年检，我区在成都市国土局的领导下，在 做好相关准备工作的基础上，全面的完成了工作任务。经统 计，我区共完成土地证书年检 1035宗，年检覆盖率达到100% 其中，合格宗地数 455宗，占我区国有土地总数的 44%不 合格宗地数为247宗，占我区国有土地总数的 24%;未登记 宗地数为333宗，占我区国有土地总数的 32%从总体上来看，这次土地证书年检取得了明显的成效， 一是对全社会和广大用地者进行了 一次广泛的土地登记法 律地位和重要作用的宣传教育；二是基本摸清了全区范围内 的国有土地利用状况和登记
3、情况；三是明确了今后加强土地 登记管理工作的努力方向，为进一步加强和完善土地登记管 理提供了依据。与此同时，我们也应该清醒地看到，本次土 地证书年检工作尚存在着一些问题，并且通过本次证书年检 也进一步发现了土地登记管理中的问题。从以上统计数据中 也不难看出，区内未通过年检的用地单位的比例较大，它说 明了我区的国有土地利用和登记情况在一定程度上还存在 不足，有待改善：其一、尚有大虽国有土地使用者未办理初始登记，它包 括直管公房、早期开发的商品房及居民小区等。其二、土地变更登记不及时， 大虽的旧城改造拆迁、“房 改”房等，涉及众多土地使用者及其土地用途的变更，而一 部分单位的改制更名也带来了相应的
4、土地使用者及土地权 属来源的变更，其中相当一部分未及时办理土地变更登记。此外，自1995年担保法颁布以来，国家要求对抵押的 国有土地使用权进行登记，而由于宣传的力度不够，一些用 地单位在与银行产生抵押贷款关系后，未到国土部门办理他 项权利登记手续，这既不利于国土部门对国有土地使用的管 理，乂增加了银行的信贷风险。其三、由于目前的土地管理体制是分级管理，从而导致了部分省、市级的用地单位对本次土地证书年检工作缺乏配 合，增加了工作的难度，延缓了工作的进程。其四、是土地登记发证基础资料缺乏。造成这种状况的 原因主要有两个方面：一是由于区划的调整，使原由武侯区 管辖登记的国有土地资料我区难以全部统一掌
5、握，尽管我们 曾多次与武侯区国土局衔接，也获取了大部分的地籍资料， 但仍然不能确保资料的完整性。同时，部分土地登记工作是 在区划调整过程中进行的，其登记的后续工作难以跟上，没 有及时办理注销和变更登记，如此也就难以统计出有效证书 的准确数据。原因之二亦是现行管理体制分级管理所带来 的，区内的国有土地使用证不是由区国土局统一颁发，而是 由不同权限的国土部门发证，使得“证出多门”，既不能有 效利用原已形成的地籍资料，也难以统一掌握土地登记发证 的情况，从而影响了区内土地登记管理的效力。从以上几点，我们不难看出，我区的土地登记工作还有 待进一步的加强和完善。对此，笔者提出以下几点建议，以 供参考。1
6、、应进一步加强对土地登记工作必要性的宣传力度。 在大多数未办理土地初始登记、变更登记的土地使用者当 中，有大部分是由于历史和现实的各种原因，对土地登记的 法律地位及实际作用认识不够，而无证用地、违法用地，甚 至是将国有土地使用证和农村宅基地使用证混为一谈，盲目 用地的。虽然本次年检工作已从一定程度上起到了宣传作 用，增强了区内土地使用者对土地登记重要地位的认识。但 仍然要看到加强土地管理法和土地登记的宣传仍是一项 必须长期坚持的工作。2、集中力虽解决遗留I可题，进一步规范、完善国有土 地使用权的登记工作。本次土地证书年检工作已经查出了许 多土地使用中存在的问题，对未通过年检等的遗留问题，应 作
7、出分门别类的处理。 此外，还应研究和完善土地登记办法, 采取切实有效的措施，督促尚未办理初始登记的和未及时变 更登记及未办理他项权利登记的尽快办理登记手续。3、针对“证出多门”的情况，建议对土地管理体制进 行相应的变革，变“分级管理”为“属地管理”，再集中上 报，使各级土地管理部门能及时掌握已登记国有土地的全面 情况，为全区土地登记及其他土地管理工作提供必要的一手 基础资料，以规范土地市场秩序。4、加快我区地籍信息管理系统建设的步伐，完善计算 机软件的实用功能，提高土地登记工作的质虽，为强化全区 的地籍管理，为社会提供优质高效的服务，创造必要的物质 条件，提供可靠的技术保障。我以为，可以在地籍
8、信息管理 母系统的基础上做一些专题的研究，开发出适合土地登记更 为先进的子系统，以加快土地登记工作的进度，将土地登记 工作的复杂性降到最低。如此，也能给土地登记工作创造良好的时势监控，做到随时发现问题、及时解决问题，保证土 地登记工作的准确性。5、进一步完善和加强地籍档案的管理。在本次土地证 书年检工作中，我们对过去已发证的宗地了解得不够全面， 为收集宗地的地籍档案费了不少的周折和时间，影响了年检 工作的顺利进行。完善和加强地籍档案的管理，是土地登记 的一项重要工作。完整的地籍档案不但可以检验土地登记工 作的成效，也能为今后的土地变更登记、他项权利登记等工 作带来方便，而地籍档案的良好管理，还
9、能对其他的土地管 理工作发挥出意想不到的积极功效。6、坚持定时的土地证书年检工作。土地证书年检是进 一步提高土地登记法律地位、保障土地权利人合法权益的有 效措施；是加强土地市场监督管理， 防止国有土地资产流失, 维护土地管理秩序的重要手段；是全面掌握土地资源资产状 况，保证土地管理各项业务工作顺利开展的需要。此外，土 地证书年检工作对于规范土地登记行为，进一步提高土地登 记发证率，对于摸清城镇土地利用状况，为有关税收征管提 供客观依据，对于发现和查处土地违法案件，促使土地管理秩序得到明显改善等，都将发挥不可低估的影响和作用。本 次土地证书年检工作是 1986年颁布中华人民共和国土地 管理法以来
10、开展的第一次全国性年检工作，是对过去十多 年发证工作的检验和总结。在年检工作中我们发现了不少问题，而解决这些问题的工作即提上了工作日程，它要求我们 进一步减少土地登记及其他土地管理工作的遗留问题，提高 土地登记和其他土地管理工作的质虽。这里，笔者建议应定 期（每四至五年为宜）进行土地证书年检工作，以定期检验和 总结土地登记工作的成绩。同时，每次年检前均应出台包括 收费标准及具有直接约束力在内的相应的政策或规定，并不 断完善软件系统，以确保土地证书年检工作的顺利完成。土地登记作为国土部门一项日常性的重要工作，在我国 的国民经济和社会生活中越来越显示出重要的地位和作用。我相信，通过国土部门全体员工的共同努力，我区的土地登 记工作在数虽和质虽上都会得到进一步的完善和提高。
