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1、肥东普洛斯物流园区 可研报告 肥东普洛斯仓储设施有限公司 普洛斯肥东物流园项目 可行性研究报告 安徽省工业工程设计院 二零一三年一月 目录 第一章 总 论 1 一、项目背景与概况 1 二、可行性研究报告编制依据及研究范围 8 三、结论与建议 9 第二章 项目建设背景及必要性 11 一、项目建设背景 11 二、项目建设的必要性 12 第三章 建设条件分析 15 一、项目区域概况 15 二、项目选址及建设条件 16 三、投资条件分析 19 第四章 建设方案 24 一、指导思想与原则 24 二、项目总体规划方案 24 三、建设设计方案 27 四、主要工艺设备 30 五、公共工程 34 第五章 节 能
2、 42 一、设计依据 42 二、节能措施 42 第六章 环境保护与消防 46 一、环境保护 46 二、消防 48 第七章 职业安全卫生 51 一、概述 51 二、总图布置及厂内运输安全 51 三、各种有害因素的防治和采取的措施 51 第八章 组织机构与人力资源配置 53 一、组织机构 53 二、人力资源配置 55 三、项目管理 56 四、人员培训 57 第九章 项目建设进度安排及工程招投标方案 60 一、项目建设进度安排 60 二、招投标 60 第十章 投资估算与资金筹措 66 一、投资估算 66 二、资金筹措 68 第十一章 财务评价 69 一、评价原则、依据及参数 69 二、营业收入、税金
3、及附加估算 69 三、成本估算 70 四、财务效益分析 71 五、盈亏平衡分析 72 第十二章 社会评价 74 一、项目对社会的影响分析 74 二、项目与所在地区互适性分析 74 三、社会风险分析 75 四、社会评价结论 75 第十三章 风险分析 76 一、项目主要风险识别 76 二、风险程度分析 77 三、防范风险对策 78 第十四章 研究结论与建议 79 一、结论 79 二、建议 79 第一章总论 一、项目背景与概况 1.项目提要 （1）项目名称：普洛斯肥东物流园项目 （2）项目性质：新建 （3）项目承办单位：肥东普洛斯仓储设施有限公司 （4）项目负责人：郑光斌 （5）项目建设期：1 年
4、（6）建设地点：肥东县撮镇龙塘，东华路与枣树路（规划中） 交叉口东南角，占地 275.96 亩。 （7）项目建设规模：项目总占地面积183975.00，约合 275.96亩。建设6栋中转仓库及配套物业用房、设备用房、门卫等。 总建筑面积115179.00，计容总建筑面积225771.00，容积率 1.23，建筑密度60.82%。 表1-1项目总体技术指标一览表 序号项目单位数量备注 1 总占地面积 183975.00 约 275.96 亩 2 总建筑面积 115179.00 3 计容总建筑面积 225771.00 4 建筑占地面积 111897.00 5 容积率 1.23 6 建筑密度 %60
5、.82 7 绿地面积 25966.00 8 绿地率 %14.11 9 停车位辆 110 表1-2项目建设内容及规模一览表 序号建设内容单位建设规模结构层数备注 1 中转仓库 A-1 19332 钢结构 1F 2 中转仓库 A-2 17568 钢结构 1F 3 中转仓库 A-3 19332 钢结构 1F 4 中转仓库 A-4 19332 钢结构 1F 5 中转仓库 A-5 17568 钢结构 1F 6 中转仓库 A-6 19332 钢结构 1F 7 门卫 1 50 砖混 1F 8 门卫 2 及休息室 100 砖混 1F 9 物业用房 2115 框架 3F 10 设备用房 450 砖混 1F （8
6、）项目总投资及筹资方案 本项目总投资 111638.42 万元，其中固定资产投资 111012.15 万元，流动资金 626.27 万元。项目所需资金全部由建设单位自筹解 决。 （9）项目财务分析 项目实施后，年经营收入达 18023.48 万元。税后内部收益率 6.07%（高于基准收益率 6%） ，税后净现值 527.91 万元（大于 0） 。 表1-3财务评价指标汇总表 序号科目单位指标备注 1 项目规模总投资万元 111638.42 1.1 建设投资万元 111012.15 1.2 建设期利息万元 0.00 1.3 流动资金万元 626.27 2 年均销售收入万元 18023.48 3
7、年均总成本万元 10633.43 3.1 年均固定成本万元 7295.55 3.2 年均可变成本万元 3337.88 4 年均经营成本万元 5465.76 5 年均利税总额万元 7390.05 5.1 年均营业税金及附加万元 973.27 5.2 年均净利润万元 4812.59 5.3 年均所得税万元 1604.20 6 财务内部收益率 %6.07 税后 7 财务净现值万元 527.91 税后 8 税后投资回收期年 11.79 含建设期 9 财务内部收益率 %7.78 税前 10 财务净现值万元 14289.25 税前 11 总投资收益率 %5.75 12 投资利税率 %6.62 13 项目资
8、本金净利润率 %4.31 14 盈亏平衡点 %53.20 15 资产负债率 %0.00 2.承办单位概况 该项目建设单位为肥东普洛斯仓储设施有限公司，是由普洛斯 投资管理（中国）有限公司的关联公司（下称“普洛斯公司” ）和合 锻集团控股的安徽燊元投资开发有限公司在新加坡的合资公司在肥 东成立的项目公司，普洛斯公司股份为 70%、安徽燊元投资开发有 限公司股份为 30%。 （1）普洛斯公司简介 普洛斯是亚洲最大的现代工业以及物流设施提供商与服务商， 在中国及日本的 28 个城市拥有并管理着 129 个综合性园区的 296 个物业，形成了一个覆盖主要交通枢纽、工业园区和城市配送中心 等战略接点的高
9、效网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回 租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零 售商和第三方物流公司不断提高效率，达成战略拓展目标。公司于 2010 年 10 月 18 日在新加坡证券交易所挂牌上市（股票代码： MCO） 。 截至 2012 年 9 月 30 日，普洛斯在中国 31 个主要城市投资、 建设并管理着 80 多个园区，投入运营的物业面积达 700 万平米。 公司已进入的城市包括：北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、 杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、 无锡、珠海、中山、厦门、常州、合肥、郑州等。 图1-1普洛斯中国概览 普洛斯目前
10、在中国拥有优质客户 350 余家，大多数为世界 500 强企业或者相关行业的龙头优势企业。普洛斯致力于为全球及本土 最具活力的制造商、零售商及与向前两者配套的第三方服务外包公 司提供完整的生产以及配送流通解决方案。普洛斯的客户中 60是 世界 500 强跨国大型企业，在这些客户中，80与普洛斯形成了长 期战略联盟。 （2）合肥锻压集团简介 合肥锻压集团合肥合锻机床股份有限公司始建于 1951 年，系 集液压机、机械压力机等各类锻压设备的研发、生产、销售和服务 为一体的大型装备制造性企业，是我国大型锻压设备自动化成套技 术与装备产业化基地和中国金属成形机床制造行业排头兵企业。产 品广泛应用于汽车
11、、家电、军工、航空航天、石化、新材料应用等 领域。在液压机行业，产品销售收入和市场占有率均保持国内第一。 建立了覆盖全国的营销网络，是同行业首家向美国、德国和日本等 发达国家出口成套成线设备的企业。 企业总部基地位于合肥市经济技术开发区，占地面积约 1000 亩，现有在职员工 1200 余人，其中工程技术人员 300 余人，高级 技术职称 50 余人，享受政府津贴的中青年专家 13 人。拥有大型龙 门数控铣床、大重型数控落地镗铣床、5 米数控立车、大型数控外 圆磨床、精密滚齿机、德国进口等离子切割机等关键和精密设备， 二期重型装配和机械加工车间起吊能力 260 吨，能够保障多台套设 备的同时产
12、出和交付，制造和装配水平处于同行业顶尖水平。 2008 年在同行业率先通过了 GB/T19001/GB/T24001/GB/T28001三合一管理体系认证。 2008 年合锻液压机产品取得 CE 认证，成功打入欧洲市场。 公司长期致力于科技创新型企业建设，通过引进、消化和吸收 德国压力机先进制造技术基础上，不断创新和研究，从而整体上提 高了中国锻压行业的水准。先后建立了“院士工作站” 、 “博士后科 研工作站” ，并与合肥工业大学联合组建了“合肥工业大学合锻先进 锻压与成形装备技术研究院” ，有力的促进了企业产品结构的调整， 技术进步持续推进。 3.项目提出的理由 现代物流业是用高新技术改造和
13、整合传统产业而形成的新兴复 合性产业，全球范围内发展很快。加快发展现代物流业，对于中国 适应经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高经济运 行质量和效益，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力，具有 重要的意义。我国在国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中明 确指出，要“大力发展现代物流业，加强物流新技术开发利用，推 进物流信息化”。国家发展和改革委员会等九部委出台了促进现代 物流业发展的意见和措施，建立了由 13 个部委和两个行业协会组成 的全国现代物流工作部际联席会议制度,提出要在充分利用市场机制 的基础上，政府引导、社会各方积极参与，在全国范围内尽快形成 物畅其流、快捷准时、经济
14、合理、用户满意的社会化、专业化的现 代物流服务体系。 近年来，随着现代物流业从发达地区向中西部地区的渗透，以 及安徽省产业结构调整和经济建设步伐的加快，社会物流需求增长 较快，现代物流业的发展引起了全社会的广泛关注，成为了投资热 点。交通、铁路、民航等部门加快了物流企业的培育，一些传统的 运输企业、工商企业物流服务部门（运输、仓储、采购、销售等）、 个体运输经营者纷纷适应市场需求的变化，加快了现代物流市场的 开发和向物流企业的转型。 撮镇镇抢抓合肥承接产业转移示范区建设和扩权强镇的政策机 遇，整合原有基础设施和工业聚集区，按照基础设施与合肥主城区 等高对接、产业合理布局、集聚集群发展的要求，规
15、划建设了占地 55 平方公里（其中核心区 7.4 平方公里）的省级开发区安徽商 贸物流开发区。相继引进了裕隆农业（工程）机械大市场、华东国 际建材城、安粮钢材大市场、湘元工程机械 6S 店及皖港码头、东华 码头等十多个大项目，总投资 70 多亿元，初步形成了商贸物流大市 场产业集群。 正是基于物流业在安徽省内的发展以及撮镇镇商贸物流产业集 群的发展，公司提出了该项目的建设。 二、可行性研究报告编制依据及研究范围 1.编制依据 国家九部委关于促进我国现代物流业发展的意见 ； 合肥市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要； 肥东县国民经济与社会发展“十二五”规划纲要； 肥东县统计年鉴 （2010 年
16、） ； 工业项目建设用地控制指标国土资发【2008】24 号； 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。 2.研究范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定， 我们对项目建设的背景及必要性、项目性质与建设的可行性、建设 规划设计方案、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资 金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述项目建 设的背景和必要性、建设的可行性、建设方案、投资估算和资金筹 措及效益评价，以期为建设该项目的决策提供可靠的依据。 三、结论与建议 现代物流产业是基于社会化大生产和网络经济发展起来的一种 高新技术产业，其发展水平已经成为衡量一个国家和地区综合经济 实力的重要标志之一。发展现代物流是我省应对国际化竞争，推动 中西部大开发战略，促进产业结构进一步优化，具有重要作用。 该项目建设符合现阶段国家宏观经济政策，对分散的运输、储 存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进 行系统整合和一体化运作。同时，可为社会提供就业机会，为当地 政府创造产值和税收，促进地方经济
