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1、资产评估实务房地产评估,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,2,房地产评估,Ch 04,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,3,房地产概述, 4.1,土地与土地使用权,地租与地价,房地产及其特性,评估原则,评估程序,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,5,二、地租与地价, 4.1,地租,地价特征,级差地租,I：位置和肥力差别引起的,土地具有增值性,地价与用途有关,地价具有个别性,地价具有可比性,绝对地租,垄断地租,II：连续追加投资引起的,地价是权益价格,地价是地租的资本化,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,6,三、房地产及其特性, 4.1,1. 位置
2、固定性,5. 保值与增值性,6. 投资风险性,7. 难以变现性,8. 政策限制性,2. 供求区域性,4. 大量投资性,3. 长期使用性,* 房地产是土地和房屋及其权属的总称。,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,7,四、房地产评估原则, 4.1,最有效使用原则,贡献原则,合法原则,供求原则,替代原则,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,8,五、房地产评估程序, 4.1,明确评估目的,开 始,了解评估对象,确定评估基准日,签订评估合同,评估对象基本情况,环境和区域因素资料,房地产市场资料,政策、法规和定额指标,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,9,房地产评估,Ch
3、 04,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,10,房地产价格, 4.2,种类,影响因素,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,11,一、种类, 4.2,按权益分类,按实物形态,按形成方式,按表示单位,所有权价格、使用权价格、其他权利价格,市场交易价格、评估价格,土地价格、建筑物价格、房地产价格,总价格、单位价格、楼面地价,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,12,二、影响因素, 4.2,区域因素,一般因素,个别因素,商服繁华；道路通达；交通便捷；城市设施；环境状况,经济,社会,行政,心理,经济发展；财政金融；产业结构,人口；家庭规模；投机因素；教科水平；治安；社会福
4、利,土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规划、发展战略；税收制度、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制,区位；面积；形状；地力；容积率；用途；土地使用年期,面积、结构、材料；设计、设备；施工质量；法律限制；与周围环境协调问题,土地,建筑物,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,13,房地产评估,Ch 04,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,14,收益法, 4.3,思路,计算公式,要素,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,15,一、思路, 4.3,房地产价格 = 纯收益 / 资本化率,房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者，买者必须
5、一次性支付一定的金额。这一货币额应该等于房地产每年纯收益的现值。,适用范围： 适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆等； 对于政府机关、学校等公用、公益性房地产评估一般不适用。,纯收益每年不变、 资本化率固定、 收益为无限年期,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,16,二、要素, 4.3,纯收益,资本化率,客观纯收益 = 客观总收益 - 客观总费用,投资收益率,纯收益与售价比率法 安全利率 + 风险调整值,综合资本化率r0 土地资本化率r1 建筑物资本化率r2,实质,客观,确定方法,种类,r0 = (L*r1+B*r2)/(L+B) 其中L为土地价值,B为建筑物价值。,实
6、际,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,17,三、计算公式, 4.3,土地价值,房、地合总价值,建筑物价值,* 房地产价值 = 房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维修费+保险费+税金,* 土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率 土地纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维护费+税金,建筑物价值 = 房地产价值-土地价值 =（房地产纯收益-土地纯收益）/ 建筑物资本化率,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,18,收益法, 4.3,应用举例,例题 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为50%，预计未来前五年的纯收益分别为15万
7、元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右。试评估该宗土地的收益价值。 216.1万元,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,19,收益法, 4.3,应用举例,例题 有一宗房地产，2003年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2003年初的房地产价值。 1400万元；1250万元,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,20,收益法, 4.3,应用举例,例题 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土
8、地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 335.883615万元，
9、6717.67元/平米,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,21,房地产评估,Ch 04,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,22,成本法, 4.4,基本思路,新建房地产评估,土地评估,旧建筑物评估,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,23,一、基本思路, 4.4,以假设重置被估房地产所需要的成本为依据，再加上一定的利润和应纳税金，来确定被估房地产的价值。 假设生产成本与价格之间有密切联系。,适用范围： 适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法进行估价的情况；,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,24,二、土地评估, 4.4,开
10、始,基础设施配套费,公共事业建设配套费,小区开发配套费,=成本价格*土地增值收益率,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,25,三、新建房地产评估, 4.4,开 始,勘察设计和前期工程费,基础设施建设费,房屋建筑安装工程费,以土地取得费用和开发成本之和作为基数,以土地取得费用和开发成本之和作为基数,公共配套设施建设费,其他间接费用,销售费用,两税一费,其他销售税费,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,26,四、旧建筑物评估, 4.4,建筑物价值 = 重置成本年贬值额*已使用年限,包括利息、利润和税费,物理化学因素；社会经济因素,成新折旧法 建筑物价值 = 重置成本 * 成新率
11、,直线折旧法 年贬值额=重置成本*（1-残值率）/ 耐用年限,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,27,成本法, 4.4,应用举例,例题 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%。试评估该土地的价值。 713.76万元，475.84元/平米,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,28,成本法, 4.4,应用举例,例题 某专
12、用仓库，总建筑面积6500平米，建成于1985年10月底，为钢筋混凝土结构。经调查了解，在评估基准日2003年10月31日，与评估对象类似的建筑物的造价为每平米建筑面积1200元（含合理利润、税费等），但类似建筑物的层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%。参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为60年。试评估该仓库建筑物的价格。 518.7万元,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,29,房地产评估,Ch 04,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,30,剩余法, 4.5,基本思路,操作步骤,计算公式,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,31,一、基
13、本思路, 4.5,将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估土地价值。,又称假设开发法、倒算法。 适用范围： 待开发土地的估价。 将生地开发成熟地的土地估价。 待拆迁改造的再开发地产的估价。,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,32,二、计算公式, 4.5,土地价值P = 预期房地产价值A 项目开发成本B 投资利息C 开发商合理利润D 正常税费E,基本公式,实际估价工作中，常用的具体计算式。,土地价值= 房屋的预期售价开发建设成本利息利润税费,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,33,三、操作步骤, 4.5,开 始,调查土地限
14、制条件，位置，面积和形状、地质状况、基础设施状况等，城市规划，该地块权利状况等。,开发建筑成本费用；专业费用；预付资本利息；税金；房地产租售费用。,包括用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、装修档次等。,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,34,剩余法, 4.5,应用举例,例题 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款
15、利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 单位地价8912元/平米，楼面地价3565元/平米,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,35,房地产评估,Ch 04,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,36,市场法, 4.6,基本思路,操作步骤,计算公式,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,37,一、基本思路, 4.6,依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。,又称交易实例比较法、现行市价法。 适用范围： 只要有适合
16、的类似房地产交易实例即可应用。,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,38,二、计算公式, 4.6,房地产评估价值P = 可比交易实例价值P * 交易情况修正系数A * 交易日期修正系数B * 区域因素修正系数C * 个别因素修正系数D,A=100/(*)=正常交易情况指数 / 可比实例交易情况指数,B=(*)/100=评估基准日价格指数 / 可比实例交易时价格指数,C=100/(*)=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数,D=100/(*)=待估对象个别因素条件指数 / 可比实例个别因素条件指数,2020/8/26,Ch04 房地产评估实务,39,三、操作步骤, 4.6,开 始,容积率修正系数E= 待估宗地容积率修正系数 / 可比实例容积率修正系数
