03物业管理市场讲义教材

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1、第三章 物业管理市场,第一节 物业管理市场概述,一、物业管理市场的概念与特点,（一）物业管理市场的概念 物业管理市场可以概括为：令物业服务需求和提供者走到一起，并就物业服务的交易价格达成一致的任何安排。 （二）物业管理市场的特点 1.与房地产市场密切相关性 2.物业管理市场的广阔性 3.物业管理市场产品消费的持续性 4.交易对象的非实体性、不可储存性 5. 交易对象的综合性 6. 交易对象的不易区分性和弱选择性,二、物业管理市场的形成与结构,（一）物业管理市场形成与发展的原因 （二）物业管理市场的结构 首先，是业主、使用人对物业管理服务的需求； 其次，是房地产开发商从经济效益、塑造信誉、履行保

2、修职责、追求企业长期发展角度对物业管理服务的需求； 再次，政府从社会管理、社会效益角度对物业管理服务的需求。这种大量的对专业性物业管理的需求，使得提供专业性的物业管理服务有了的经济上的可行性。,三、物业管理市场的运行机制,（一）价格机制 在其它因素相对不变的情况下，当物业服务价格升高或降低时，会引起物业服务供给的增加或减少及需求的减少或增加，这种供给的增加或减少与需求的减少或增加反过来又会引起物业服务价格的降低或升高，引导价格回归原位。 （二）供求机制 1.决定物业管理服务需求量的主要因素 （1）物业管理服务的价格水平； （2）物业管理服务的适用性与质量高低； （3）消费者的收入水平； （4）

3、相关服务价格水平； （5）房地产业的发展状况； （6）物业管理信息是否充分； （7）消费者偏好。,2.决定物业管理服务供给量的主要因素 （1）物业管理服务的价格水平； （2）物业管理服务的成本； （3）人力资源状况； （4）市场环境 ； （5）物业管理企业对未来的预期； （6）物业管理相关服务价格的变动等。 3.物业管理市场的供求规律 （1）供求的变动决定着价格的变动。 （2）价格变动引起供求的变动。 （3）供求变动决定买、卖方市场的变动。 （4）供求的变化和价格的变化的关系。,（三）竞争机制,1.物业管理市场竞争的类型 （1）物业管理企业之间的竞争 （2）业主与经营者之间的竞争 （3）物业管

4、理企业与其可提供类似服务的企业或单位间的竞争 （4）价格竞争与非价格竞争 2.我国物业管理市场的竞争方式 （1）按管理方式分类 通过委托管理占领市场；通过顾问管理占领市场；通过合作管理占领市场 （2）按获得物业管理权的方式分类 通过公开招投标方式占领市场；通过协议招标方式占领市场；通过自建自管方式拥有市场,四、物业管理市场的运行秩序,（一）物业管理市场秩序的基础 1.物业管理法规 2.业主的自主地位 3.物业管理企业的自主地位,（二）物业管理市场秩序的主要内容,1.市场进出秩序 （1）进入市场的秩序 对参与物业管理市场活动的经营者进行资格审查和资质认定 规范进入物业管理市场的经营对象、途径、范

5、围。 （2）退出市场的秩序 物业管理企业自行破产退出市场，要按规定清偿债务，确定清偿债务的方式和期限。 对违法、违约者要迫使其停止营业、承担责任。对违反国家政策、法规的物业管理企业，要吊销营业执照，令其退出物业管理市场；对非法经营、质量低劣的物业管理公司，要限期改正，以保证物业管理市场的正常秩序。,2.市场竞争秩序 自主经营 效益优先 公正平等 3.市场交易秩序 物业管理市场的交易秩序，主要是规范市场主体的交易行为，确保交易制度明晰、交易信息公开、程序规范、定价公平、订约自由、选择充分、交换等价，做到市场交易活动按准则行事，交易价格反映市场的真实供需情况。,（三）物业管理市场秩序的维护,1.政

6、府对物业管理市场的管理 （1）制定物业管理的政策法规； （2）实行物业管理企业经营资质管理； （3）制定物业管理服务标准，开展物业管理评优达标； （4）指导、监督物业管理市场主体的行为； （5）协调、解决物业管理市场运作中出现的各种情况和问题。,2.行业协会对物业管理市场的管理 （1）宜传政府关于本行业的政策、法规，协助制定本行业的道德规范、自律准则和服务标准； （2）协助政府主管部门对物业管理企业进行年检、资质复审及等级评定等工作； （3）协助政府主管部门开展物业管理评优，组织制定本行业服务标准等； （4）向政府有关部门反映行业的建议和要求； （5）开展行业调研，探索、研讨、解决行业发展中出

7、现的各种情况、困难与问题； （6）为会员企业的管理和发展提供信息、培训、研究、交流等各种服务； （7）推动本地区企业与其它地区同业合作，为本行业开拓市场创造条件； （8）协调、解决物业管理企业与业主、外界的各种矛盾。,3.物业管理企业的自我管理 （1）依法守规经营，在进入、运作、退出市场过程中，严格依法依约行为； （2）制定和完善经营管理制度，服务标准，使经营服务活动程序化、制度化、规范化； （3）加强员工培训，提高员工素质，提高服务效率与水平。 4.社会舆论对物业管理市场的监督管理 （1）宣传有关物业管理的法律法规，普及物业管理的基本知识，传播物业管理的正确观念； （2）表彰先进，弘扬正气；

8、 （3）客观反映物业管理市场中出现的问题，批评和揭露丑恶现象，净化市场风气。,第二节 物业管理招标与投标,物业管理委托,物业管理的委托方 房地产开发企业 建成后以销售为主的，签订前期物业管理合同，委托期限至业主委员会正式成立 建成后出租经营的 公房出售单位 业主委员会,物业管理委托的内容,、以管理服务为主的物业管理 只搞好日常的管理与服务，不涉及经营权，适用于业主自用物业。 、以出租应与管理服务并重的物业管理 物业日常管理物业使用权经营 经营型物业：写字楼、商厦、高级公寓、出租型别墅,物业管理的委托方式,、不实行招投标 房地产企业或公房出售单位直接将物业委托给自己组建或选定的物业管理企业。 业

9、主委员会对前期物业合同到期后对原物管再次聘用。 、实行招投标,物业管理招标是指作为物业所有权人或其法定代表的开发商或业主大会，在为其物业选择管理服务者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，从多家竞投的物业管理企业中选择最佳对象，与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理的招标与投标，实质上是物业管理权的一种交易形式。,案例：北京回龙观“竞选”管家,1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招

10、投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司，在全国是第一次；北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。 目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变过去重建设轻管理、谁建谁管的旧模式，将开发建设与物业管理分开，不仅避免过去建管不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。”

11、,一、实行物业管理招投标的意义,1.推动房地产管理体制的改革 2.培育物业管理的市场氛围 3.加快物业管理的市场化进程 4.推动物业管理行业整体水平的提高 5.业主使用人的需求将得到更充分的满足，利益将能得到更好的维护,招投标的目的,不是评优选秀，而是最适合的 最适合的，才是最好的 招标方：质量、价格、服务多方考虑 投标方：结合自身优势，有的放矢,二、物业管理招投标的原则,要实现真实的双向选择，物业管理招标和投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 所谓公开原则，是指如果招标人采取公开招标方式，就必须按规定在媒体公开地发布招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想参与投标的

12、物业管理企业。 所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的招投标条件都是一致的。 所谓公正原则，是指评标要客观公正、实事求是、科学准确，定标要有客观依据，招标文件中载明的评标标准和评标方法是衡量所有投标书的尺度。 所谓诚实信用原则，是指招标人和投标人双方都应讲究信用，遵守招标文件和投标文件的承诺，定标以后，招标人和中标人应订立书面服务合同，并诚实履行各自的责任。,物管招投标相关法律,中华人民共和国招标投标法 工程建设与设备采购强行招标，而物业管理未作出规定 物业管理条例 前期物业管理招标投标管理暂行办法,物业管理行业的特殊性,、一种带有社会公共服务与个体服务特征的群体服务 、是全

13、天候、不间断、多方位、多层次的过程服务 、性价比弹性的，而非刚性或半刚性的，难于定量定质。,物业管理招投标的特点,、早期介入的特点 物业销售前进行招投标 、阶段性的特点 招标文件的阶段性 服务期的阶段性 、不确定性 物业本身的不确定性 物管方案的不确定性,物业管理招投标分类及其特点,招投标主体分类： 开发建设单位 心态定位 草拟制定相关文件 政府部门的参与监督 提前进行 预售前30天，交付使用前天（非出售） 业主大会 产权人,招投标方法分类： 自行招标 委托招标 招投标形式分类： 公开招标 邀请招标,物业管理招投标程序及要点,招投标程序： 、成立招标机构 、编制招标文件 招标公告、招标书、投标

14、须知、投标书编制要求,、发布招标公告或招标邀请书 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案： （一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； （二）招标公告或者招标邀请书； （三）招标文件； （四）法律、法规规定的其他材料。,、组织资格预审 、发布招标文件及有关设计图纸、技术资料 、组织答疑与现场勘察 、开标与评标 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。,、中标后谈判与合同签订 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其

15、投标书。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。,物业管理投标程序,、获取招标信息，决策是否参与投标 、报送投标申请，接受资格审查 、获取并熟悉招标文件并参与答疑和现场勘察 、投标决策与标志投标书 、报送投标书 、参加开标及评标会 、中标及签订物业服务合同,标书编制要点,招标文件内容： （一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； （二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等； （三）对投标人及投标书的要求，包括投标人

16、的资格、投标书的格式、主要内容等； （四）评标标准和评标方法； （五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等； （六）物业服务合同的签订说明； （七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。,1.招标物业条件分析 (1)物业性质 写字楼 “安全、舒适、快捷” (2)特殊服务要求 (3)物业招标背景 (4)物业开发商状况,2.本公司投标条件分析 (1)以往类似的物业管理经验。 (2)人力资源优势。 (3)技术优势。 (4)财务管理优势。,保修期费用的测算 报酬的取费形式 包干制 酬金制,投标书编制,投标函； 投标报价； 物业管理方案； 招标文件要求提供的其他材料。,招标文件 招标编号：_ 招标项目名称：_ 年月招标中心统一印制,第一部分投标邀请 受用户委托对_项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 1.招标编号： 2.招标项目的简要说明： 3.项目开工期： 4.投标地点： 5.投标截止时间：年月日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不