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1、 卓达集团行政报件1海南房地产市场分析报告（20102011）根据总裁指示,通过对相关数据及市场现状研究，现对 20102011年海南房地产市场研判从土地供应、房地产市场运行监测、发展布局、供应量、宏观政策解读等方面做出分析汇报如下：一 、 20092010 年 土 地 市 场 的 供 应 情 况2009年 1月 -2010年 7月 海 南 省 住 宅 类 及 旅 游 用 地 成 交 面 积 表行 政 区 成 交 宗 数 总 面 积 (公 顷 )白 沙 黎 族 自 治 县 5 5.9976保 亭 黎 族 苗 族 自 治 县 7 17.329昌 江 黎 族 自 治 县 2 5.1838澄 迈 县
2、 12 42.026儋 州 市 9 119.549定 安 县 22 95.3146海 口 市 本 级 22 151.393乐 东 黎 族 自 治 县 14 22.7731临 高 县 2 136.755陵 水 黎 族 自 治 县 3 57.77 卓达集团行政报件2琼 海 市 8 110.32琼 中 黎 族 苗 族 自 治 县 10 10.5211三 亚 市 本 级 18 178.869屯 昌 县 54 111.607万 宁 市 76 632.666文 昌 市 19 102.008五 指 山 市 7 29.6843合 计 290 1829.77从 以 上 近 两 年 土 地 成 交 数 据 可 以
3、 看 出 ， 万 宁 市 土 地 成 交 量 最 多 ，海 口 及 三 亚 等 海 南 中 心 城 市 土 地 成 交 相 对 较 少 ， 预 示 今 后 几 年 万 宁 将会 存 在 大 面 积 的 开 发 及 供 应 量 ， 同 时 也 从 侧 面 体 现 出 ， 海 南 中 心 城 市的 土 地 供 应 不 足 ， 未 来 市 场 将 可 能 向 周 边 区 域 发 展 。关 注 点 ：海 南 2010年 7月 28日 拍 出 “新 地 王 ”， 每 平 米 14440元 ， 楼面地价约为 6224元/平方米。竞 得 方 为 浙 江 国 都 控 股 （ 凤 凰 岛 开 发 商 ） ，创
4、下 海 口 今 年 以 来 的 最 高 价 ， 成 为 了 新 “地 王 ”。 该 地 块 位 于 海 口 市 海 卓达集团行政报件3甸 二 东 路 南 侧 海 甸 溪 北 岸 ， 占 地 面 积 为 119576.65平 方 米 （ 179.36亩 ）（ 962.67万 /亩 ） 。 此 次 拍 卖 是 自 海 南 省 “两 个 暂 停 ”解 禁 后 海 口 规 模最 大 的 一 次 土 地 拍 卖 。二 、 海 南 房 地 产 市 场 运 行 情 况1、 近 年 来 三 亚 市 房 地 产 销 售 量 与 全 岛 情 况 对 比从 上 表 可 看 出 ， 在 2009年 销 量 猛 增 的
5、 情 况 下 ， 呈 现 出 全 岛 销 量 增幅 远 大 于 三 亚 销 量 增 幅 的 市 场 特 征 。 卓达集团行政报件4自 2010年 1月 国 务 院 关 于 推 进 海 南 国 际 旅 游 岛 建 设 发 展 的 若干 意 见 颁 布 后 ， 海 南 楼 市 的 成 交 量 和 价 格 均 大 幅 上 升 。 据 海 南 省 住房 和 城 乡 建 设 厅 统 计 ， 2月 份 海 南 平 均 房 价 为 14087元 ， 达 到 历 史 最高 点 ， 随 后 价 格 逐 步 回 落 ， 尤 其 在 4月 份 国 家 连 续 出 台 一 系 列 房 地 产调 控 政 策 后 ， 市
6、 场 观 望 气 氛 浓 厚 ， 成 交 量 急 剧 萎 缩 。综 上 ， 2009年 至 今 海 南 省 商 品 房 量 价 关 系 呈 现 以 下 特 点 ：整 体 呈 现 明 显 的 季 节 性 变 动 ， 2010年 成 交 均 价 高 于 2009年 同 期水 平 ， 整 体 均 价 呈 现 逐 年 递 增 趋 势 ； 销 售 量 最 高 的 月 份 出 现 在 2010年 1月 份 ， 成 交 面 积 131.48万 平 方 米 ， 销 售 量 最 低 的 月 份 出 现 在2009年 8月 ， 成 交 量 31.43万 平 方 米 ； 海 南 商 品 房 销 售 均 价 最 高
7、点 出现 在 2010年 2月 份 ， 当 月 成 交 均 价 14087元 /平 方 米 ； 最 低 售 价 出 现在 2009年 4月 ， 销 售 均 价 5170元 /平 方 米 ； 2010年 上 半 年 商 品 房 累计 销 售 面 积 482.28万 平 方 米 ， 已 经 占 到 2009年 全 年 累 计 销 售 面 积560.34万 平 方 米 的 86%， 可 见 ， 海 南 房 地 产 市 场 2010年 全 年 将 较 去 年有 望 呈 现 量 价 稳 步 上 升 的 趋 势 （ 效 应 主 要 集 中 在 上 半 年 ） 。2、 海 南 省 各 区 域 销 售 面 积
8、 情 况 对 比 卓达集团行政报件5根 据 官 方 统 计 ， 2010年 3至 6月 份 海 南 平 均 房 价 分 别 为 12280元 、11932元 、 8483元 、 8208元 平 方 米 ， 6月 份 房 价 比 2月 份 下 降 了 41%左右 。 可 见 海 南 房 地 产 市 场 已 逐 步 回 归 理 性 ， 2010年 上 半 年 销 售 房 源主 要 集 中 在 海 口 及 三 亚 等 区 域 ， 两 市 带 动 了 海 南 省 整 体 的 房 地 产 发 展 。2010年 上 半 年 海 口 商 品 房 销 售 数 据 表签 约 套 数 20309套签 约 面 积
9、227.93万 平 方 米签 约 住 宅 均 价 7557元 /平 方 米今 年 1至 6月 ， 海 口 商 品 房 共 销 售 20309套 ， 其 中 第 一 季 度 销 售8388套 ， 面 积 总 计 1002698.04平 方 米 ， 日 均 93.2套 。 “国 十 条 ”新政 出 台 后 ， 从 4月 底 起 全 市 商 品 房 销 量 出 现 大 幅 下 滑 ， 5月 销 量 仅31192.22万 平 方 米 ， 只 成 交 了 271套 。 6月 略 有 好 转 ， 也 不 过 成 交 了350套 ， 比 5月 多 出 了 79套 。 从 每 日 成 交 量 来 看 ， 5月
10、 份 的 日 均 成 交量 不 足 10套 ， 6月 份 则 为 11.7套 ， 远 远 低 于 新 政 出 台 前 的 日 均 成 交量 。2010年 上 半 年 三 亚 商 品 房 销 售 数 据 表 卓达集团行政报件6签 约 套 数 10166套签 约 面 积 89.46万 平 方 米签 约 住 宅 均 价 21050元 /平 方 米2010年 上 半 年 ， 三 亚 楼 市 经 历 了 一 月 份 国 际 旅 游 岛 刚 获 批 的 喜悦 ， 成 交 量 、 成 交 均 价 大 幅 上 升 ， 到 四 月 新 政 出 台 后 ， 三 亚 楼 市 呈 现量 跌 价 挺 的 局 面 。 三
11、 亚 楼 市 的 成 交 量 在 一 月 份 时 达 到 峰 值 ， 为 4268套 ，主 要 得 益 于 国 际 旅 游 岛 的 获 批 ， 购 房 者 疯 狂 入 市 。 四 月 新 政 过 后 ， 购房 者 持 币 观 望 情 绪 浓 厚 ， 六 月 份 的 成 交 量 为 202套 ， 但 价 格 依 旧 坚 挺 。七 到 九 月 份 略 有 回 升 ， 呈 现 不 愠 不 火 的 态 势 ， 9月上旬三亚商品房签约均价为 22502.24元/平方米。三 、 海 南 房 地 产 发 展 布 局海 南 独 特 的 自 然 资 源 与 亚 热 带 、 热 带 气 候 环 境 、 交 通 发
12、 展 现 况 是组 成 海 南 房 地 产 发 展 布 局 的 重 要 因 素 ， 使 海 南 形 成 今 天 资 源 导 向 型 分布 的 地 产 格 局 ， 并 且 呈 现 轴 式 发 展 趋 势 ： 南 北 带 动 、 两 翼 推 进 、 发 展中 部 。具 体 划 分 如 下 ： 卓达集团行政报件7北 部 ： 泛 海 口 区 域 南 部 ： 泛 三 亚 区 域 东 部 ： 东 海 岸 沿 线西 部 ： 西 海 岸 沿 线 中 部 ： 五 指 山 、 保 亭 、 琼 中 等 地泛海口区域泛三亚区域西海岸沿线东海岸沿线中部区域区 域 区 域 旅 游 资 源 特 点 区 域 房 地 产 特
13、点 代 表 项 目泛 海 口区 域具 备 热 带 滨 海 度 假 休闲 、 观 光 、 会 展 、 商务 、 购 物 、 文 化 、 娱乐 等 复 合 型 都 市 旅 游资 源海 口 房 地 产 市 场 是 海南 最 早 发 展 起 来 的 市场 ， 市 场 较 为 成 熟 ，市 场 容 量 较 大 ， 是 本土 客 户 比 重 最 大 的 城市万 科 浪 琴 湾 、 富 力 盈溪 谷 、 海 口 外 滩 中心 、 江 南 城 、 国 瑞 城 、鲁 能 海 蓝 椰 风 、 海 蓝福 源 、 观 澜 湖泛 三 亚区 域中 国 唯 一 热 带 滨 海 度假 休 闲 旅 游 目 的 地海 南 最 为
14、 成 熟 、 最 具代 表 性 的 旅 游 地 产 市场鲁 能 三 亚 湾 、 半 山 半岛 、 公 主 郡 、 卓 达 东方 巴 哈 马 、 凤 凰 水 城 、福 湾 、 清 水 湾 、 富 力湾东 海 岸沿 线国 家 海 岸 、 航 天 城 、亚 洲 论 坛 ，东 线 高 速 为 串 联 ， 借助 政 府 规 划 ， 优 越 条博 鳌 ： 博 鳌 亚 洲 湾 、宝 莲 城 、 千 舟 湾 ； 卓达集团行政报件8集 海 景 、 温 泉 疗 养 、热 带 植 被 观 光 、 国 际 会 展 为 一 体 的 滨 海 旅游 休 闲 区件 ， 将 自 然 资 源 转 化为 地 产 资 源 ， 将 以
15、 单纯 欣 赏 海 景 、 商 务 会议 的 客 源 转 化 为 房 地产 客 源万 宁 ： 神 州 半 岛西 海 岸沿 线自 然 保 护 区 ， 原 生 海岸 资 源为 岛 内 保 持 原 生 态 较为 完 整 地 区 ， 前 几 年规 划 为 工 业 开 发 集 中地 带 ， 旅 游 地 产 开 发属 于 初 级 阶 段龙 沐 湾中 部区 域五 指 山 、 热 带 雨 林 、热 带 温 泉 ， 与 滨 海 度假 资 源 互 补 的 热 带 雨林 度 假 休 闲 养 生 和 黎苗 族 文 化 风 情 旅 游 目的 地 ，先 期 低 端 度 假 产 品 催热 市 场 ， 定 位 为 养 老 、养 生 度 假 休 闲 地 产山 水 绿 世 界 、 五 指 山林 溪 、 双 大 和 园 、 七仙 瑶 池1、 泛 海 口 区 域 房 地 产 发 展 特 征 ： 依 托 海 南 强
