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1、- 1 -中华企业投资者恳谈会内容2006 年中期报告时间：2006 年 8 月 10 日提问：华夏基金、中国国际金融有限公司、大成基金、光大证券、上海德润主持人印学青副总经理兼董秘：欢迎大家参加中华企业投资者恳谈会。本次会议有两项议程：第一项公司总经理孙勇向大家介绍 2006 年中期经营情况，第二项是互动提问时间，预计 2 小时结束。下面由孙总给我们作中期报告。第一部分：总经理孙勇的报告（一）经营情况1、2006 年 1-6 月，公司实现主营业务收入 50,480 万元，同比下降 44.1% ，主要原因是上半年一些工程项目的预收款没有进行结算，这些预收款将增加到今后的报告期内，公司预收账款余
2、额 221,549 万元，较年初增加 89.7%。06年 1-6 月，租赁收入同比增长 79。公司净 利润 27,151 万元，同比增长36.89%。2、报告期内非经常性收益所占比例较大, 主要原因是有关项目转让是以转让项目公司股权的方式进行运作。3、公司资金状况持续良好，上半年经营活动产生的现金净流量为 5.96 亿元，为公司持 续稳定发展打下了良好的基础。4、资产负债率保持在合理水平。04 年 72.55%，05 年 66.61%，06 年中期68%是一个合理水平。宏观调控下,公司积极 应对，销售和资金回笼情况良好。- 2 -预收帐款 22.15 亿元，比年初增长 89.7% 。（二）公司
3、发展优势，1、优势之一：未来预期明确，项目前景良好2006 年到 2007 年，结算项目 8 个，目前进展良好；2008 到 2010 年，公司预计参与结算项目有 6 个，未来预期良好。预计 2006 年内总在建面积 112.5 万平方米，其中 2006 年内新开工面积58.7 万平方米，预计竣工面积 35.6 万平方米，2006 年末待开发面积 50.2 万平方米，滩涂土地储备 4655 亩（以上各面积的数据不包括上海国际客运中心） 在新一轮开发建设中，公司已经形成了三个重点区域板块:国客中心,古北商务分区,南汇周浦、航头。2、优势之二：注重股东回报，市场运作能力强股东回报：上市 12 年来
4、，平均净资产收益率超过 10%，主营业务收入年复合增长率 39%； 净利润年复合增长率 19%，股市融资 6.27 亿元，现金分红5.39 亿元，保持每年送红派现，位列上证所 50 红利指数股。3、优势之三：再造流程，实行精细化管理2006 年，公司全面推进精细化管理，推动管理升级，全面提高企业绩效。（1）加强制度建设和重要环节管理；（2）基于核心价值链再造流程体系；（3）围绕业务流程体系，建立绩效考核的管理流程和体系；（4）加强人力资源管理，提高执行力；（5）推进精细化管理的目标。（三）公司总体发展战略设想- 3 -1、战略目标：上海房地产业保持领先地位的集团企业；做百年老店，成为行业的领跑
5、者。 2、指导原则：稳健发展，适度扩张；做好内涵，持续经营。（四）公司经营策略1、业务方向（1）住宅和办公商业房产开发并举，以发展中高档住宅和高级写字楼。（2）租售并举，3 至 4 年内提高优质物业出租经营收益比例。2、加大项目储备上海地区，长三角地区，有较大发展潜力和竞争优势的城市。3、拓宽融资渠道， 优化财务结构根据公司发展战略，公司融资工作是重中之重。拓宽融资渠道，探索各种融资方式， 实现融资方式的创新以及融资结构的优化，为公司业务拓展创造有利条件。4、整合：提高效率、创造更大价值加大整合力度,进一步整合公司的人力资源、客户资源、技术资源、财务资源等战略资源，进一步提高公司的效益，提高公
6、司的核心竞争能力，为投资者创造更大的价值。第二部分：交流和发言主持人：刚才孙总向各位全面而简要介绍了公司中期经营情况，以及将来的发展策略，包括我们公司的精细化管理的一些情况。现留给大家一些时间进行交流和发言，朱胜杰董事长、孙勇总经理以及公司其他高管人员将回答各位的提- 4 -问。一、华夏基金周全提问提问一，关于公司内部管理资源整合方面。目前公司股价估值明显低于行业平均水平，一方面是资本市场对公司认识不足，另一方面大家对中华企业三个房地产运作中心（母公司、古北公司、房地产经营公司）的状况存在疑虑，担心母公司对下属公司缺乏应有的控制能力。据悉公司 2005 年开始，对内部资源逐步进行整合，能否介绍
7、一下目前都取得了哪些明显的效果，整合还有哪些困难，未来整合还会取得哪些成效。答：自收购兼并以来，公司非常重视资源整合，近年来已经做了积极的调整、积极的整合。例如公司原来三层次、四 层 次公司大概有七八十个，我们下了很大的决心，做了非常大的调整、关闭的工作，到目前为止有减少也有增加的，减少关闭的都是和我们主业无关或者说以前目的在于消化人员的一些企业；现在增加的都是和我们项目发展有关的新开的项目在所属区域必须成立的独立的公司。另外，公司目前已经基本完成了人力资源、财务资源的整合。在今后 3 到 5 年内，对整个企业的资源特别是我们的产品、专业、企业的构架，会有一个非常明确的整合目标。我们现在正在做
8、以下几方面的整合：1、06 年上半年成立了一个投资评审小组，投资评审小组对我们三家公司以及其他公司投资的所有项目进行评估，包括前期评估、产品定位、发展计划评估；然后进行中期评估，即运营状况的评估；然后对所有项目进行整体期后评估。不管投资主体是中华企业，还是经营集团或古北集团，投资评审小组都会进行不断的评估。2、产品研发机构。我 们非常注重技术产品的研发。产品研发机构是对三家- 5 -公司重要的技术设计方案、重要的工程技术问题等进行研究。我们三家公司都具备了一定的技术优势，但是从发展的要求来看，我们感觉研发力量不够，把三家公司各开发环节的技术力量，比如设计、建筑、设备、机电、营销， 组成一个产品
9、研发机构，进行定期的、不定期的研究，来研究我们的产品、做精我们的项目，这是整合的另一个重要的方面。另外在日常经营管理中，我们召开三家公司总经理联席会专门研究与协调我们公司运营的问题和重大事项。3、我们还在运营层面对营销方面作整合。例如，我们已经成立了中华企业古北客户会和中华企业客户会，把我们的客户资源进行整合。客户资源是一个很重要资源，我们已经成功举行了一些客户活动。提问二：关于公司大股东属下有许多经营性资产，这方面大股东对公司的定位是怎样考虑的。答：大股东地产集团对中华企业的定位，有两个层面的问题：第一，大股东对中华企业明确的提法是要成为今后房地产行业和房地产市场中的大企业、大品牌、大项目。
10、 “三大” 的提法，是要求中华企业的发展目标定位成为这个行业的领头企业之一；第二，集团对整个集团范围所有的房地产开发类的企业和房地产流通性企业，以及和房屋土地有关系的企业，在进行架构上的调整和研究。随着集团对整个集团内部研究定位明确之后，中华企业的定位自然就会非常明晰。提问三：未来几年内现金的收支情况和融资方面，公司是如何考虑的，主要- 6 -集中在哪几方面。答：如孙总所讲，公司从二个层面已经安排公司以后一段时间的收益，第一，到 08 年 为止可以结算的项目；到 08-10 年期间，我们初步准备结算的项目。第二，我们 有中长期发展的项目，如崇明滩涂项目。到今年下半年或更长时间内，公司一定是一个
11、非常积极的非常看好的状态，现金收支情况良好。从规模适度扩展看，我们面临的一个主要矛盾就是资金的问题，第一，资本市场融资作为上市公司的一个基本功能，是必须要用好的功能。我们现在正在做积极的准备，至于什么时间推出、推出怎么样的方案，等到明朗化后，我们一定会通过公开的渠道召开股东大会，来讨论融资问题；第二，年初我们已经明确了 06 年通过金融单位融资会有新的突破。今年下半年，在条件具备的情况下，公司可能以信托或短期融资债券的方式进行融资。资金瓶颈的突破，新融资方式的突破，市场融资功能进一步发挥，3 到 5年中华企业将会面临一个质的变化。提问四：公司在整个运作方面大概都是好的，在资金方面存在一些可以改
12、善的地方。今年中报显示，公司多了 1.2 亿的对股东单位的委托贷款，而且是无息的。如果说上市公司缺钱，为什么还给股东 1.2 亿无息的存金再去投资？还有公司有一些如法人股方面的投资，像国泰君安的股权，请问公司会如何处理？答：第一，关于 1.2 亿的委托贷款问题。古北国际广场，公司占 60%股权，因为其预收款迄今回笼约 11 个亿，目前还不具备结转利润和利润分配的条件，因此，该项 目公司回笼款只能存于银行，为了有效提高资金利用率，经过股东- 7 -讨论并决定，各个股东单位按照他们的实际投资的比例借项目公司的资金。并约定今后项目公司结利润的时候，我们会在利润分配的时候扣回来。第二，公司对外长期的股
13、权投资大概有 7000 多万，大多是公司历年投的法人股。从现在的情况来看，法人股有所增值，我们可能会在明年或是适当的时候进行处理。中国国际金融有限公司王文晖提问一：请教，第一，上海国际客运中心 12 万平米的项目大概的建造成本、预期的销售对象、大概的销售价格。我们上午去听了介绍，由于没有类似的可比性的项目，所以我们非常想知道公司对这个项目大体的未来预期。第二，据介绍上海国际客运中心除了 12 万平米的写字楼，还有地下商场，音乐文化中心用于出租的商铺，大概数量是多少。第三，在国际客运中心中，中华企业股份有限公司有多少权益？答：上海港国际客运中心位于虹口区东大名路以南的黄浦江边区域，东至高阳路，西
14、至虹口港和海军三层库房，北至东大名路，南至黄浦江。该项目由上海港国际客运中心开发有限公司开发，上海港国际客运中心开发有限公司由上海房地产经营（集团）有限公司与香港方兴实业有限公司共同投资设立的上海浦东金鑫房地产发展有限公司投资 80.39%与上海国际港务（集团）有限公司共同投资设立。项目建设基地面积：130,462.6 平方米总建筑面积：408,500 平方米其中，地上建筑面积：163,500 平方米；地下建筑面积：245,000 平方米。- 8 -其中港务办公大楼与客运综合大楼地上部分 40,000 平方米及客运综合大楼地下面积 26,000 平方米为上海国际港务（集团）有限公司拥有使用，其
15、余相关商业配套设施为上海浦东金鑫房地产发展有限公司拥有。该项目于 2004 年 1 月开工，目前项目的动迁工作接近尾声，桩基施工工程已全面铺开。港务办公大楼与客运综合大楼将于 2007 年交付使用，其余相关商业配套设施预计 2008 年陆续竣工交付。由于有许多不可控的因素，项目总投资存在不确定性，据估算约 30 亿左右。项目建成后，将形成一个以国际客运为中心的集国际客运码头、办公、商场、酒店、滨江休闲绿 地等为一体的，具有 优 美建筑形态和一流设施的 21 世纪黄浦江北外滩沿岸新的标志性建筑群。作为上海邮轮经济的起点，上海一个新的经济增长点，上海港国际客运中心已吸引了众多国外客商的关注，建成后
16、将取得良好的经济收益，并有效的提升公司开发实力和品牌地位，提高盈利能力。提问二：对于出租性物业，公司现在有多大的规模，每年的年收入有多少？每年的折旧开销是多少？今后出租型物业的增长，今后的量有多大的规模。答：公司收租金物业大概 10 万平方米，目前租金收入预计四千多万元。今后，第一，在三四年中希望出租面积要翻一番，收入要翻两番；第二，公司会对一些零星的资产做一下调整，把经营性的资产重点放在古北商务中心、国客中心、古北国际花园等项目，古北国际花园的七号楼已经全部作为服务性公寓。提问三：公司对精细化管理的目的，成本、期间费用的管理目标。答：公司全面推进精细化管理，目的在于推动管理升级，全面提高企业绩效，- 9 -使得公司整体管理目标更加清晰化。短期目标是对管理的程序化，管理环节控制的流程化。提问四：新政后，90 平方米房型要占开发的 70%，中华企业是以开发大面积房型为主的。所以新政后，一些开发商认为会导致公司毛利下降，公司管理层如何应对。答：我们公司是以中高档的住宅开发为主，商业地产是以高档写字楼为主的
