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1、2020/8/24,1,深圳5大人气shopping mall全景扫描 万象城,2020/8/24,2,2020/8/24,3,2020/8/24,5,深南路入口（L1、L2）,2020/8/24,6,深南路入口（B1,下沉广场）,2020/8/24,7,宝安南路入口,2020/8/24,8,西侧万象街,2020/8/24,9,万象城二期,2020/8/24,10,停车场设计,2020/8/24,11,澳大利亚 Place Planning & Design,美国 Kaplan Partners Architectural Lighting,园林景观设计,美国 RTKL Associates
2、Inc. 广东省建筑设计研究院,灯光设计顾问,幕墙设计顾问,交通设计顾问,美国 Curtain Wall Design & Consulting, Inc.,香港仲量联行有限公司,香港 MVA 公司 深圳市城市交通规划研究中心,零售设计顾问,建 筑 设 计,项目团队,2020/8/24,12,区位交通区位,人民银行深圳中心 支行、深圳发展银 行、农业银行深圳 分行等数十家银行 机构，以及中国外 汇交易中心深圳分 中心、深交所和几 十家证券保险机构 总部或分支机构分 布在周围,周边深圳书城、 购书中心、书 城等培训机构、 深圳电大、成 教学院、深圳 大剧院,附近有地王大 厦信兴广场、 KK ma
3、ll、新城 市广场（原中 信城市广场）、 金光华广场等 知名购物中心,地处蔡屋围商圈， 与东门、人民南商 圈构成罗湖金三角,2020/8/24,13,万象城,东门商圈,人民南商圈,蔡屋围商圈,地处蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角,区位交通区位,2020/8/24,14,区位交通区位,金融机构林立，是罗湖传统的金融中心,2020/8/24,15,万象城,新城市广场,金光华广场,地王大厦,京基kkmall,区位交通区位,周边分布数家购物中心，商业氛围成熟,2020/8/24,16,君悦酒店,晶都大酒店,木棉花酒店,蔡屋围大酒店,万象城,区位交通区位,周边酒店分布,2020/8/24,1
4、7,深圳发展银行大厦,金丰城大厦,地王大厦,华润大厦,金山大厦,湖北宝丰大厦,万象城,区位交通区位,周边写字楼林立,2020/8/24,18,都市名园,城市天地广场,幸福里,蔡屋围新八、九坊,蔡屋围新十坊,嘉宾花园,万象城,区位交通区位,周边住宅错落，居住氛围成熟,2020/8/24,19,拥有地铁1号 线、2号线两 个地铁口,周边至少5 个公交站， 40余对公交 车可至项目,通过地铁3 站抵达罗湖 口岸、6站 抵达皇岗口 岸，深港两 地往来便利,北临深南中路， 南至滨河大道， 东临宝安南路， 西近红岭南路， 交通十分便利,距离火车站10 分钟、机场40 分钟车程,区位交通交通,2020/8/
5、24,20,万象城,区位交通交通,万象城北临深南中路，南至滨河大道，东临宝安南路，西近红岭南路，交通便利,2020/8/24,21,区位交通交通,周边至少近5个公交站点，40余组公交可抵达,2020/8/24,22,项目定位,深圳华润万象城立足于深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型 室内购物中心，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，包括购物、休 闲、餐饮及娱乐，创造完整及协调的体验，是真正意义的“一站式”消费 中心，是市民和游客均向往的好去处。,2020/8/24,23,店铺采用主力店+次主力店+专门店的模式，力推“一站式”消费，它不仅 是购物场所，其最初用意在于在深圳这样一座人均社
6、会商品零售额全国第 一的城市中创造一种全新的购物方式，生活方式。,项目定位,2020/8/24,24,中档偏高,城市白领精英，官员、公务员、企业领导；万象城所在综合体中写字楼、 酒店、住宅的高端人群；外地消费力强的游客。,项目定位,2020/8/24,25,先确定主力店，再全面招商,开业之前便展开宣传，开业时更结合主力店进行宣传，即推广了品牌，又有 利于招商。万象城内部也有多个中庭位置适合举行不同类型的推广活动。,项目定位,2020/8/24,26,项目特色,米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观,人车分流、人货分流，地下到地面3层均能从停车场直接入内，开车来此消 费便利性
7、更强。,层高高（5.6-6.8米）， 实用率高（60%）,2020/8/24,27,对女性消费者关怀备至，女洗手间配置高出国家标准两倍；除了零售商户 外，万象城内部还设有多个提款机，以及改衣店、钟表维修店，配套服务 人性化。,平行动线，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店铺分布在 动线两侧，无死角。垂直动线，88部电扶梯与直梯交错分布，店铺可视性、 通达性强。,项目特色,2020/8/24,28,2020/8/24,29,主力店,万象城共有5家主力店，其中零售类主力店多分布在中低楼层，包括超市、百货，可依 靠低楼层的大量人流拉动销售；娱乐休闲类主力店多分布在中高楼层，包括影城、滑 冰
8、场，可拉动人流向上，以保证高楼层的人气和经营。,2020/8/24,30,商户业态及类别,2020/8/24,31,万象城商户共242家，L1 、 B1 层商户数量最多，L5、L4层数量 最少。 整体业态分布中，零售占78%， 餐饮占14%，休闲娱乐占8%， 零售在整个业态分布中占据了绝 对数量，这与万象城经营趋于成 熟，客流稳定是分不开的。 在商户类别中，服装/鞋包类有 商户111家，占比达47%，钟表/ 珠宝/饰品/礼品/运动用品类有 商户43家，占18%，它们都是 主力零售商户，而其余类型零售 商户和各类娱乐休闲商户占比都 在5%以下，但类型齐全。,商户业态及类别,2020/8/24,3
9、2,从各楼层商户的业态分布来看，零售业态在各层中均占据主力地位，其中L1层比例最 大，餐饮在各楼层中均有分布，而以B1层和L5层数量最多，休闲娱乐功能则在L3层最 为体现。,各楼层商户业态分布,2020/8/24,33,从各楼层商户的类别分布来看，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品商家在B1层最集中， 服装/鞋包主要分布在L1、L2、L3层，餐饮基本在各层都有分布，但以B1和L5层选择 最多，美容美发/摄影/服务可到L3层，童装/玩具集中在L4层。,各楼层商户类别分布,2020/8/24,34,各层商户分析B1,B1层拥有商户55家，分布有超市、百货两个大型主力店，且位于该楼层最靠里的位置，对拉
10、动人流入内有很大帮助。大量人流通过地铁出口、下沉广场进入。,2020/8/24,35,商户分布中，钟表/珠 宝/饰品/礼品/运动用 品在该楼层占比达到 43%，餐饮和个人护 理/药品/保健品商户 占比也较高，分别为 27%、20%。,各层商户分析B1,2020/8/24,36,各层商户分析B1,2020/8/24,37,各层商户分析L1,L1层拥有商户60家，除1个百货主力店外，还有5家以上次主力店，以经营国际大牌 服装/鞋包为主，它们是引领万象城品牌的生力军。该层入口较多，但依然保持单一 动线。,2020/8/24,38,在系列国际品牌的带领 下，该楼层服装/鞋包 类商户占比达71%，钟 表
11、/珠宝/饰品/礼品/运 动用品占比也有17%， 是以中高档商品零售为 主的楼层，此外该层还 设置了3家银行。,各层商户分析L1,2020/8/24,39,各层商户分析L1,2020/8/24,40,L2层拥有商户38家，比L1层少了22家，国际品牌的次主力店有所减少。该层的空中连廊 将万象城一、二期巧妙连接起来。,各层商户分析L2,2020/8/24,41,L2层商户分布与L1层 类似，服 装/鞋包类 商户的占比有74%， 钟表/珠宝/饰品/礼品 /运动用品占该 层13%， 餐饮占比有所增加。,各层商户分析L2,2020/8/24,42,各层商户分析L2,2020/8/24,43,L3层拥有商
12、户46家，主力店中除百货外，增加了影院类型，娱乐性增强。,各层商户分析L3,2020/8/24,44,各层商户分析L3,该层中服装/鞋包类商 户仍是主力，占到62%， 此外美容美发/摄影/服 务类商户的占比大幅提 升，占17%，餐饮、家 居用品的比例也有所增 加，为该层增添了娱乐 休闲功能，同时对将人 流向高楼层拉动也起到 较好作用。,2020/8/24,45,各层商户分析L3,2020/8/24,46,L4层拥有商户26家，主力店有影院和滑冰场，休闲娱乐功能进一步提升。,各层商户分析L4,2020/8/24,47,各层商户分析L4,该层服装/鞋包类商户占 比下降至34%，童装/玩 具类占比达
13、31%，与滑 冰场相呼应，餐饮类升 至15%，拉动高层的人 流。,2020/8/24,48,各层商户分析L4,2020/8/24,49,L5层仅有商户17家，顺电作为主力店，引领该层的零售以家居家电、数码影音为主。 此外该层的餐饮人气也非常旺盛。,各层商户分析L5,2020/8/24,50,商户类别中，47%的餐饮 商户有效拉动高层人流， 29%的数码影音商户， 12%的家居生活商户与主 力店相互呼应。,各层商户分析L5,2020/8/24,51,各层商户分析L5,2020/8/24,52,2020/8/24,53,运营管理,只租不售，立体动线设计减少楼层间的租金价差,返点式租赁，租金增长以商
14、家业绩增长为基础,业态齐全，分布合理，餐饮、休闲娱乐等业态配置较好,2020/8/24,54,开业之前便着手宣传，开业初期整合主力店进行联合推广，对品牌宣传和后期招商启动良好推动作用 每月发布商品促销信息，场内设置固定outlet特卖场 定期会员回馈，积分换礼等 万象城共有8个推广场地，每个场地都各有特色，适合承办不同类型的推广活动,营销推广,2020/8/24,55,推广场地L1,北侧：不接受场外申请，只接受场内品牌商的形象推广活动,南侧：紧邻中庭，人流量和人群质量较高,中庭：适合做品牌形象展示,2020/8/24,56,推广场地B1,2020/8/24,57,推广场地L3,北侧：紧邻美容区
15、,南侧：嘉禾影城旁，人流量大,2020/8/24,58,推广场地二期广场,2020/8/24,59,2020/8/24,60,万象城是深圳目前拥有最多一线品牌的shopping mall， 档次高端，其优异的地理位置、项目设计以及招商运营，促 成了其良好的经营，也成为华南乃至国内诸多商业项目学习 和借鉴的首选对象。,项目小结,2020/8/24,61,定位,设计,运营,选址,位于深圳核心经济区，商业氛围醇熟，周围数条交通要道贯穿，地理位置十分优越，周边居民、游客、白领消费力较强。,引进诸多世界品牌专卖店和旗舰店，使其中高档的品牌定位深入人心。,动线设计合理，购物的视觉性和可达性都达到较高程度，
16、多层停车场与商场相连等诸多人性化设计彰显其档次和品位。,万象城业态丰富，切实做到“一站式”，且分布合理，有效保证高楼层的客户量。商场针对不同商家采取返祖等经营模式，并不断调整场内商户，引进最前沿的品牌，同时淘汰过气品牌，场内出租率几乎维持在饱和状态，很少有铺位空置。,项目小结,2020/8/24,62,根据罗湖商业发展十二五规划中对蔡屋围片区规划的要求，将打造“金三角”多层次的商业圈，拓展华润万象城周边改造范围，打造蔡屋围金融核心区和高端消费区。这意味着万象城高端商业的形象将在政府的大力支持下，继续得以巩固，并带动周边蔡屋围片区的商业、金融等领域朝更高标准发展！,项目小结,2020/8/24,63,谢谢观看Thanks!,
