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1、北京西山国际文化小镇土地一级开发项目工作百北京西山国际文化小镇一级土地开发实施方案目录一、前言3（一）项目分宗图3（二）项目工作总体情况41、各地块的基本情况、开发顺序简介42、项目征地总体费用情况53、项目国有土地收购总体费用情况54、项目拆迁总体费用情况55、项目市政总体费用情况66、项目一级开发总投资估算77、项目融资总体工作安排7二、项目总体市政实施方案9三、项目中各地块一级土地开发工作方案141、刘娘府南区（C1、C2）地块工作方案142、刘娘府北区（A1、A2）地块工作方案233、福寿岭地块工作方案334、模式口地块工作方案425、法海寺公园工作方案50四、投资分析52五、融资计划
2、53六、北京西山国际文化小镇一级土地开发总进度横道图57七、结束语57北京西山国际文化小镇土地一级开发项目工作报告一、前言石景山位于长安街西沿线，是外城四区中距市区最近的城区，北枕小西山，西倚永定河，是城八区中唯一有山林的城区，自然环境优美。该区域拥有法海寺、八大处公园、承恩寺、模式口历史文化保护街区，具有深厚的历史底蕴。北京西山国际文化小镇位于石景山区中部，分为模式口和刘娘府两个片区。其中模式口片区与翠微山相连、刘娘府片区与金顶山相连，永定河自西向东穿过刘娘府片区，项目傍山依水，具备良好的开发条件，结合石景山未来的发展规划和周边的房地产开发趋势来看，项目有着良好的市场前景。结合北京西山国际文
3、化小镇权属地界的自然分布、政府对项目开发顺序的要求、拆迁难度、资金周转，开发周期和进度及每个地块不同现状等情况和要求，将项目分为七宗地块，具体分宗如下：（一）项目分宗图（二）项目总体情况1、各地块的基本情况、开发顺序简介地块分宗基本情况与工作进展开发周期资金需求（亿元）刘娘府南区（C1、C2）该地块已经上过市政府联席会议，需招投标确定土地一级开发主体；主要为平房民宅，拆迁相对容易，北京奥宸在此基础上开发可缩短开发周期。可最先启动。2008/12-2010/9(22个月)17.64亿元刘娘府北区(A1、A2)石景山区土地储备整理中心正在编制一级土地开发实施方案，其上报审批还需较长时间。此地块规划
4、为低密度住宅，早开发可早实现销售，为第二块启动的地块。2008/12-2011/4(29个月)15.86亿元模式口地块正在编制历史文化保护街区方案，审批时间较长。待获得审批后，再编制一级土地开发方案。2008/12-2011/8(33个月)10.1亿元福寿岭地铁地块准备确定国有土地是否可回购，已确定一级开发实际面积，准备编写土地一级实施方案。此地块拆迁难度最大，规划为公园等，短期内难以产生效益，作为最后启动的地块。2008/12-2011/10（37个月）30.16亿元前期，规划费用一级开发各项规划费用0.0511亿元总计北京西山国际文化小镇土地一级开发37个月73.804亿元2、项目征地总体
5、情况地块征地面积（亩）补偿金额（万元）备注刘娘府南区943.1755648刘娘府北区900.1555375模式口历史街区101.253796.86福寿岭地块166.659928.14合计2111.221247483、项目国有土地收购总体费用情况项目刘娘府南区（C1、C2）刘娘府北区(A1、A2)模式口地块福寿岭地铁地块合计费用（万元）22785130无45792532004、项目拆迁总体费用情况项目刘娘府南区（C1、C2）刘娘府北区(A1、A2)模式口地块福寿岭地铁地块合计费用（万元）8392768513.674399.9197229.4424069.9注：此表不包含安置过渡补助费。拆迁安置过
6、渡补助费按2500元/户补助，其中刘娘府南区、北区补助一年，其他地块补助半年，总补助费用8420万元。另计入拆迁总成本，总成本见项目一级开发总投资估算表。5、项目市政总体费用情况市政基础设施建设费序号项目设计费工作内容数量计费标准金额（万元）备注1道路工程32.65红线3040m31.83万220元/7326.6模式口按古建计算2雨水工程25.2980016008960m1200元/m10753污水工程4007006428m1800元/m11574中水工程无DN200-DN4006793m750元/m5095上水工程无DN200DN5008719m1800元/m15696电力工程19.0615
7、06572m5000元/m32862000开闭站+1000高压入地+707热力工程0.2DN8006781m5000元/m33908天然气工程14.05DN200DN5004943m1500元/m7419电信工程6.612孔-24孔8363m1000元/m83610路灯工程11.1612.46km112万元km1395总设计费用共计109.1万元大市政总体费用为24463.7万元注:大市政总费用为24463.7万元,其中应扣除电信费用,实际费用约为23627.7万元.古建道路的取费标准为400元/6、项目一级开发总投资估算项目一级开发总投资估算表序号项目名称单位合计备注一征地费用亿12.47二
8、现金补偿及住宅，非住宅补偿，国有土地回购等费用亿50.43(含过渡安置费2.7亿，每户按2500元/月计，过渡期按24个月考虑)三市政基础设施费亿2.36四前期费用亿0.0511规划设计费、土地开发方案编制等五财务费用亿8.48（一+二三）*65*10*2六总计费用亿73.804一+二+三+四五注：一级土地开发规划所需费用为510.8万元7、项目融资总体工作安排根据前期与银行沟通结果，根据项目地块的划分和开发计划，结合银行的贷款条件，以分块和整体两种不同的方式申请银行土地一级开发贷款，取得的总体贷款金额不同。其中法海寺片区（文物保护修缮，划拨用地），刘娘府南区C1号地块（属于安置房建设，基本没
9、有还款来源，协议出让，根据政策应为政府提供资金）、C2号地块（大部分为公用园林绿地建设，划拨用地），上述三个地块由于不符合银行一级开发贷款条件，单独地块进行审批，很难获得贷款，公司只能投入全部资金。银行可以安排贷款的只有刘娘府北区的A1和A2号地块、福寿岭片区、模式口片区。A、项目分块融资：融资计划地块分宗开发周期贷款申请周期总投资额（亿元）自有投入资金（亿元）贷款成本（百分比）银行贷款（亿元）刘娘府南区2008/10-2010/9(22个月)无法申请15.6115.6100刘娘府北区2008/10-2011/4(29个月)2010/6-2010/8(3个月)14.044.9210%9.12福
10、寿岭地块2008/12-2011/8(33个月)2010/10-2010/12(3个月)26.699.3510%17.34模式口2008/12-2011/10（36个月）2010/11-2011/1(3个月)8.943.1310%5.81总计36个月一级开发完毕每个地块各3个月贷款周期65.2833.0110%32.27B、项目整体融资：融资计划地块分宗开发周期贷款申请周期总投资额（亿元）自有投入资金（亿元）贷款成本（百分比）银行贷款（亿元）刘娘府南区、刘娘府北区、福寿岭、模式口、法海寺片区2008/12-2011/10（36个月）一级开发完毕2010/11-2011/1(3个月)65.324
11、22.8710%42.45注：1、银行贷款资金成本总共由3部分构成，考虑到金融政策调整和投资风险因素，暂时以年利率10%计算。贷款基准利率+管理费（房地产行业贷款基准利率上浮10-30%）+财务顾问费（收取咨询费、评估费及财务包装费等）2、银行贷款总金额计算去除总投资估算的财务费用项目。二、项目总体市政实施方案：根据西山国际文化小镇总体规划及北京市一级土地开发，市政工作需做到七通一平。1、供水方案：目前，项目周遍地区的供水系统分为两部分，刘娘府以西地区主要为首钢用地，其供水由首钢供水系统解决；刘娘府以东地区主要由杨庄水厂和自备井供水系统解决。杨庄水厂现状供水能力为6.9万立方米/日，2003年
12、高日供水量为3.69万立方米。规划新建开发区的供水均由城市自来水管网供给，由杨庄水厂来解决。项目总体规划需新建管线如下：金顶山路敷设DN200至DN300的上水管线977米。福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN200的上水管线871米永定河北路新建DN300毫米自来水管1023米。西小府路新建DN400毫米自来水管1316米。金顶北路新建DN300DN500上水管线1106米。永定河南路新建DN200DN300上水管线920米。金顶东路新建DN300上水管线356米。模式口大街接入DN100毫米自来水支管650米。模式口大街敷设DN200的上水管线1500米。2、雨水方案：（1）现状情况项目规划建设用地永定河引水渠以南地区位于现状琅黄沟暗沟的流域范围内。沿永定河引水渠以北地区有现状八大处排水沟。其余规划建设用地现状没有雨水管道，雨水通过地面径流就近排入八大处排水沟和永定河引水渠。（2）项目总体规划新建管道如下：金顶山路上新建雨水管道，向南接入永定河引水渠，规划管径为8001400968米。永定河北路新建8001400的雨水管线1023米。刘娘府东街至金顶山路新建800的雨水管线982米。刘娘府东街新建800的雨水管线732米。金顶山路至水岸小镇新建800的雨水管线977米。金顶北路
