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1、【财务分析】深地产财务报表分析报告深万科财务报表分析报告深万科财务报表分析报告导读本分析报告系针对深万科A（000002）的07年度财务报告，08年半年报及三季度报所进行的涉及万科公司基本面分析、财务指标分析及综合能力分析。我们以基本面分析作为起点，坚持会计上的可持续原则，产用发展的眼光分析问题。首先阐明了公司背景、所属行业、行业状况及公司行业地位，为接下去的深入分析提供相关环境因素，使读者对万科公司有一个初步了解在财务分析上，我们着重分析了07年年报及08年三季度报。以各种渠道搜集到大量数据用以评估公司偿债、经营、盈利及成长性四大重要能力。在进行综合指标评价时，除使用传统的杜邦分析体系外，还
2、创新地使用了一套我们根据万科公司实际情况而设计的“综合指标权重分析法”，对其进行评价。08年财务每项财务指标分析后，给出了该项指标未来趋势预测，体现出分析的前瞻性及预测性。在企业价值分析方面，我们运用趋势分析法，根据市盈率、市净率、股价及其他因素的变动趋势，以图表加分析的方法，较直观地分析企业投资价值。分析报告最后，我们结合对07、08年报表分析的结论，总结出万科公司在财务方面和非财务方面的表现，结合企业价值分析给出对深万科A（000002）的投资建议。在此次对万科的财务报告分析中，我们充分利用信息查询手段，将课堂理论付诸于实践。不拘泥于格式，勇于创新。独创性地开发了具有自身特色的“综合指标权
3、重分析法”、价值趋势分析法等，能根据结论理性预测。由于所学有限，一些分析尚未深入，略显稚嫩。但总的来说，我们认为此报告能为对万科公司的投资提供较强参考价值。深万科财务报告分析目录一、公司背景介绍-1二、行业状况及行业地位分析-4三、公司竞争力分析-9四、公司筹资使用状况-11五、公司风险分析-17六、大股东资金占用、重大担保、诉讼事项-22七、万科07年度财务状况分析-23八、万科（08年前三季度）财务指标分析-40九、企业价值分析-49十、深万科财务报表分析结论-52一、 公司背景（一） 公司历史1.公司设立万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心。1988年更名
4、为“深圳现代企业有限公司”。万科企业股份有限公司于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。l 公司发起人公司设立时股本总额为41,332,680股，其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元折股13,246,680股，折股价每股1元。2.公司股票发行及股改情况l 1991年，公司向其他发起人和社会公众公开发行A股股票28,086,000股，发行价每股1元，募集资金共28,086,000元。l 2005年，权证行权后公司总股本增加至3,722,6
5、87,670，其中有限售条件股份合计499,687,561股，无限售条件股份合计3,223,000,109股。l 2006年，股权分置改革方案实施后公司股份总数由3,720,527,606股增加至4,369,898,751股，其中，有限售条件股份合计567,746,022股，无限售条件股份合计3,802,152,729股。l 2007年，公司实施资本公积转增资本和公开增发、股权分置后，股份总数增至6,872,006,387。其中，有限售条件股份合计166,733,278股，无限售条件股份合计6,705,273,109股。（二） 公司股权情况有限售条件股份1.国家及国家法人持股264,000,0
6、00165,000,000275,330,444358,517,0932.境内法人持股-290,000,000138,754,8903.境内自然人持股2,396,4351,733,2782,415,5782,415,5784.外资持股-无限售条件股份1.境内上市人民币普通股9,413,858,3155,883,425,9413,254,254,6172,675,101,9972.境内上市外资股1,314,955,468821,847,168547,898,112547,898,112股份总数(股)10,995,210,2186,872,006,3874,369,898,7513,722,687
7、,670股东人数（户）1,070,587户（其中A股1,038,535户，B股32,052户）872,175户（其中A股842,117户，B股30,058户）136,555户（其中A股128,216户，B股8,339户）161,730户（其中A股152,355户，B股9,375户）股本变动原因限售股份期满资本公积转增资本限售股份期满资本公积转增资本限售股份期满股权分置改革权证行权l 至2008年9月30日前十大股东及其持股情况股东名称股东性质持股比例持股总数有限售条件股份数量质押或冻结股份数量股份种类华润股份有限公司国有股东14.63%1,609,094,796264,000,0000人民币普
8、通股(A股)刘元生其他1.22%133,791,20800人民币普通股(A股)广发聚丰股票型证券投资基金其他1.03%78,823,03800人民币普通股(A股)TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.外资股东1.00%110,005,75700境内上市外资股(B股)内藤证券株式会社外资股东0.70%77,043,49500境内上市外资股(B股)CITIGROUPGLOBALMARKETSLIMITED其他0.65%71,850,80600人民币普通股(A股)中国人寿保险（集团）公司传统普通保险产品其他0.65%71,774,78200人民币普通股(A股)融通深
9、证100指数证券投资基金其他0.65%71,695,65700人民币普通股(A股)广发小盘成长股票型证券投资基金其他0.61%67,250,43200人民币普通股(A股)注：其中264,000,000限售股可交易上市间为2009-12-27（三） 内部组织结构股东大会监事会董事会总经理董事会审计委员会薪酬与提名委员会投资与决策委员会（四） 公司与实际控制人产权关系（五） 主营业务范围l 房地产开发与经营l 房地产物业管理二、公司行业状况及行业地位分折（一）公司行业状况分析1.所属行业判断所属行业：房地产业房地产开发与经营业2.07年房地产行业回顾2007年，全国商品房新开工面积为94590万平
10、方米，增长21.1%，增速提高4.2个百分点，商品房竣工面积为58236万平方米，增长9.8%，增速加快1.1个百分点。万科全年完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，分别比2006年增长55.2%和36.0%。数据显示，07年全国房屋开发节奏加快，而万科的房屋开发节奏大大高于全国水平。2007年，全国商品住宅销售面积为69104万平方米，销售金额为25323亿元，分别增长27%、48.6%。万科实现销售面积613.7万平方米，销售收入523.6亿元，分别较去年增长90.1%和146.6%。07年全国房地产行业高位景气、销售畅旺，销售面积和销售收入都比06年有大幅增长，其
11、中万科销量的增幅远远高于全国平均水平。从总体来说，2007年全国房地产行业实现了前所罕见的高速增长，呈现出空前繁荣的景象，楼市处于供不应求的态势。07年全国商品住宅销售与竣工面积比为1.31，高于06年1.14的水平，连续两年销售面积大于竣工面积，显示2007年楼市处于供不应求态势，但房屋开发节奏的加快，将使这一态势在未来有所缓解。而从各季度来看，前三季度，全国商品住宅销售面积的同比增幅分别为12.4%，29.4%和54.1%，呈逐渐上升趋势，而四季度以来，销售面积开始下降，供不应求的态势得到一定改善。3.房地产业（2008年1-10月）总体统计数据分析10月份，全国房地产开发景气指数（简称“
12、国房景气指数”）为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。1-10月，全国商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%，其中，商品住宅销售额下降18.2%；商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%，其中，商品住宅销售面积下降17.0%。全国房地产开发企业房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%。前10个月，万科累计销售金额389.6亿元，销售面积448.8万平方米，同比分别减少7.1和9.6。在整个房地产行业下滑的趋势中，万科的下滑速度相对慢于行业水平。从总体上说，08年
13、前10个月由于外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化，房地产行业出现了整体下滑的趋势。4.房地产业（2008年1-10月）各地区销售与开发投资情况统计数据分析2008年1至10月全国商品房销售中，东部地区占据了一半以上的比例，在整个市场上起了主导作用。西部地区与中部地区销售额基本持平。从全国商品房开发投资情况看，东部地区占了58.36%，中部和西部地区分别仅占21.94%和19.7%。从总体上来看，2008年1至10月全国各地区商品房销售比例与投资比例基本平衡。但其中东部地区占据了全国2/3的市场，反映出地区间发展不平衡。l 4.房地产业（2008年1-10月）各地区销售与开发
14、投资情况统计数据分析l 房价问题。行业经历了2007年房价过快上涨之后，进入了一个理性回归调整阶段，调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑虑与观望，而且又由于受到外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化等因素的影响，市场不排除会发生短期过度调整的可能，短期内行业的调整面临空前的复杂性和不确定性。l 产品结构偏差影响房地产市场供给。一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供给量小，新建的中小户型住房供给严重不足；另一方面，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，这也加剧了住房供给结构的不合理。l 土地管理制度影响土地供给。目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行
