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1、【财务培训讲义】注会会计之物权法培训讲义第二编民法相关制度第三章物权法律制度本章思路本章考情历年规律：本章属于较为重要的章节，近几年的平均分值近10分，需要做好应对综合题的准备。其中学习中的重点为物权变动、物权公示、担保物权和善意取得制度。学习建议：本章文字晦涩难懂，理解难度较大，需要把法条放置于生活中去体会和理解。【考点】物权法的概述一、物的特征不属于物属于物有体性权利、行为、智力成果（包括电脑程序）等权利在特殊情况下成为物权客体，如权利质权可支配性（不为人力所支配）太阳、月亮、星星等；（不为人所需）汽车尾气等能够为人力控制的电、光波等非人格性人，包括人身体内的血液与人体分离的毛发、假牙、义
2、肢、捐献器官、尸体【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法规定的物的有（）。A.房屋B.汽车尾气C.剪下来的头发D.计算机程序正确答案AC答案解析汽车尾气不具有物的可支配性。所以不属于物权法规定的物。计算机程序属于智力成果，不满足有体性，不是物权法规定的物。二、物的种类1.流通物、限制流通物与禁止流通物。2.动产与不动产：不动产包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。3.可替代物与不可替代物：视是否唯一、是否可替代。4.消耗物与非消耗物：视是否一次性。消耗物包括粮食、金钱等。【补充】以让与为目的的消费物（金钱）移转占有即移转所有权。5.可分物与不可分物：视分割是否会影响其价值。6
3、.主物与从物判断标准示例独立存在房子和门不是主从物从属关系甲的上衣和甲的裤子不是主从物【补充】主从物的常见例子：电视机与遥控器、旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、机器的维修工具等。7.原物与孳息物（1）判断标准：产出+分离标准示例产出母猪下的猪仔、银行存款的利息是孳息。电灯发出的灯光不是孳息。分离苹果树上的苹果、母牛肚子里的小牛不是孳息。苹果树上的掉下的苹果、母牛生出来的小牛是孳息。（2）分类：例子归属天然孳息因自然规律而产生母牛生出来的小牛由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。约定用益物权人所有权人法定孳息依据法律关系所产生租金、利息
4、约定习惯【例题多选题】（2009年）根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（）。A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金正确答案CD答案解析原物、孳息属于两个物，尚在母牛腹中的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息，尚未与苹果树相分离的苹果也不属于孳息。三、物权的概念与种类1.物权的概念：2.物权的种类：（1）自物权和他物权：（2）动产物权与不动产物权动产物权动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权不动产物权不动产所有权、用益物权、不动产抵押权（3）独立物权与从物权主物权所有权、除地役权外的用益物权从物权担保物权、地役权四、物权法的
5、基本原则1.物权法定原则：【VS债权】债权效力及于自己，可自由约定。（1）种类法定：如增加居住权、优先购买权为物权种类因违反种类法定而无效。（2）内容法定：如设立质权可以不转移占有因违反内容法定而无效。【示例】叔侄约定：侄子若将祖宅出售，叔父有权优先购买，侄子在未满足叔父优先购买的情况下擅将祖宅售于他人，叔父有权宣告买卖无效。请问约定是否有效？【分析】我国并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因为违反物权种类法定原则而无效，即便侄子违反约定将祖宅售与他人，叔父亦不得主张房屋买卖无效并要求买受人返还房屋。但这一物权法上无效的约定在合同法上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担合
6、同法上的违约责任。2.物权客体特定原则（一物一权原则）【VS债权】债权的客体是给付行为，不直接存在于物，故并不特定。可能一项债权合同会涉及数物，可能合同签订时物尚未确定、甚至尚不存在。（1）一个物上只能存在一个所有权；（2）一物之上可以存在多个所有权人，如共有；（3）一物之上可以成立数个互不冲突的物权。所有权+所有权所有权+他物权抵押权+抵押权质押权+质押权抵押权+质押权3.物权公示原则【VS债权】债权效力不及于第三人，故无须公示。（1）公示的要求：一般情况下，不动产看登记，动产看交付。（2）公示的效力：物权移转效力：根据公示对于物权移转效力的影响程度不同，物权移转有公示生效主义与公示对抗主义
7、。物权推定效力：为法定公示方式所彰显的权利人，被推定为合法权利人。公信效力：法定公示方式为权利变动与享有的法律表征，第三人有理由对其表示信赖，因而公示能够产生公信力。【示例】甲、乙共有一个房子，本该登记为甲乙共有，却登记成甲一人，若甲将房子转让给不知情的丙并办理了登记。由于登记的为甲，所以这个转让就应当被承认，因此房子所有权属于丙。事后乙发现后，不能向丙要求返还，只能向甲追偿。【总结】债权VS物权物权债权支配权请求权排他性兼容性客体为物，特定客体为行为，不特定绝对权（对世权）相对权（对人权）法定约定需要公示无须公示【例题多选题】（2015年）根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（
8、）。（考生回忆版）A.物权相对原则B.物权法定原则C.物权公示原则D.物权客体特定原则正确答案BCD答案解析本题考核物权法的基本原则。物权法的基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。【考点】物权变动和物权行为一、物权变动的形态物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。1.取得：原始取得第一次产生或者不以原所有人意志为根据直接取得先占、取得孳息、合法建造、劳动生产、征收等继受取得依赖于他人意思表示而取得买卖、赠与、互易、继承2.消灭：绝对消灭物权本身不复存在如书被烧毁相对消灭物权转让如书被卖掉【例题单选题】下列属于所有权的继受取得的是（）。A.甲继承其兄房屋一间B.乙的3万
9、元存款得利息1000元C.丙建造完成了房屋D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台正确答案A答案解析本题考核物权取得方式。物权取得分为原始取得和继受取得。A选项中甲继承取得房屋，是继受取得，当选，B、C、D都是原始取得。二、物权变动的原因（一）基于法律行为的物权变动1.债权变动与物权变动：问：若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙该怎么办？答：乙有权要求甲去办理过户，甲坚决不去，乙可以依据生效的合同，让甲承担违约责任。【总结】两者关系债权行为产生债权债务关系合同一般自合同成立时生效。物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。物权行为产生物权的变化物权变动靠不动产登记和动产交付这种公示方式。合同生效，物
10、权未变动，违约方承担违约责任。2.物权行为与债权行为：债权行为物权行为本质给付行为（不需要处分权）处分行为（需要处分权）对财产的影响不会直接减少，但消极财产（义务）增加直接减少无权处分买卖合同有效物权效力待定一物多卖同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效物权只能被转让一次：买受人若不能按约定取得所有权，可请求追究出卖人违约责任【示例】背景资料：甲与乙丙均签订了房屋买卖的合同，其中乙已经拿到钥匙入住了，甲却与丙办理了产权登记。（1）甲与乙丙签的合同生效吗？（2）房屋产权归谁？（3）乙的权利如何保障？正确答案（1）合同生效。如果没有其他使合同无效的情形，合同均有效。（2）归丙，因为丙办理了产权登记
11、，不动产的所有权转移登记生效。（3）乙请求追究甲违约责任。3.公示的效力：（1）公示生效主义：合同生效+登记/交付=物权生效登记生效不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权交付生效动产所有权、动产质权登记或交付生效权利质权（特例：票据、债券等有价证券，有凭证交付生效，无凭证登记生效；其余均为登记生效）（2）公示（登记）对抗主义：合同生效=物权生效，登记起到对抗第三人的作用。一般动产抵押权（包括浮动抵押）、土地承包经营权、地役权自合同生效时设立。未经登记不得对抗善意第三人。合同时生效，登记时对抗特殊特殊动产所有权船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。交
12、付时生效，登记时对抗【例题单选题】甲将自有的房屋出售给乙，双方在2013年12月1日时签订了房屋买卖合同，2013年12月10日，乙将首付款交付给甲，2013年12月15日，甲将房屋腾空后交付给乙，2013年12月20日甲与乙办理了产权过户手续。针对以上案例并结合物权法的规定，下列的说法正确的是（）。A.甲和乙的买卖合同在2013年12月20日时生效B.该房屋的所有权自2013年12月15日甲交付给乙时转移C.如果甲和乙未办理物权变更登记的，那么甲和乙之间签订的合同无效D.买卖合同在2013年12月1日时生效，房屋所有权自2013年12月20日起转移正确答案D答案解析根据规定，与当事人之间订立
13、有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。我国不动产物权转让采用的是登记生效主义，没有办理所有权变动的登记，所有权就不能转移。本题中，甲乙双方签订合同的时间是2013年12月1日，合同自签订之日起生效，但是所有权自办理过户手续的当天发生转移。（二）非基于法律行为的物权变动政府征收自政府的征收决定生效时发生效力法院、仲裁的法律文书自法律文书生效时发生效力事实行为（如合法建造、拆除房屋等）自事实行为成就时发生效力继承或者受遗赠自继承或者受遗赠开始时发生效力【注意】非基于法律行为的物权变动，不以登记为生效要件，
14、但事后处分时仍要登记。【例题多选题】2014年10月10日，荣泽房地产开发公司在依法取得的国有土地上，建造完成8栋28层楼房；2014年11月11日，荣泽公司对该8栋楼房进行了初始登记。2014年12月12日，张某与荣泽公司签订了房屋买卖合同，购得8号楼2单元16层1601室；2014年12月25日，荣泽公司为张某办理了8号楼2单元1601室的房产证。根据物权法律制度的规定，下列表述不正确的有（）。A.荣泽公司自2014年10月10日取得8栋楼的所有权B.荣泽公司自2014年11月11日取得8栋楼的所有权C.张某自2014年12月12日取得8号楼2单元1601室的所有权D.张某自2014年12月25日取得8号楼2单元1601室的所有权正确答案BC答案解析建造8栋楼的行为属于事实行为，自事实行为成就时发生效力，所以2014年10月10日取得8栋楼的所有权，A正确，B错误；12月12日只是合同生效，物权并没有生效，所有权没有生效，12月25日才获得所有权，所以C错误，D正确。【例题多选题】（2009年）根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（）。A.甲公司将一幅土地
